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下半年杭州写字楼空置将攀升

2011-08-04 09:08:58 来源: 杭州网-每日商报

  经济的复苏以及需求的不断上涨,使得写字楼全面回暖,迎来了自2008年金融危机以来的市场状况。今年上半年,多个一线城市都出现了写字楼租金持续上涨,空置率下降的上扬行情。七月中旬,仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告称,北京写字楼整体市场的空置率已创下20年新低,今年已降至8.3%。

  无独有偶,戴德梁行发布的杭州2011年第二季度报告显示,今年4-6月,杭州写字楼的空置率为10.66%,也创下自2009年4月以来的空置率新低。而事实上,空置率的高低和新增供应面积大有关联,戴德梁行相关数据表明,今年下半年杭州即将有海量写字楼完工入市,预估面积超过70万平方米,其中绝大部分集中在钱江新城。依照这样的情形,下半年写字楼的空置率势必将会攀升。

  二季度租金、入驻率双双上扬

  戴德梁行把写字楼定义为具备写字楼标准的非散卖型物业,也即由开发商等持有进行出租的物业,同时把杭州的写字楼租赁市场分为四个主要片区:黄龙、武林、庆春和钱江新城区域。截至2011年第二季度末,杭州市写字楼市场的租金为4.17元/平方米/天,环比上升5.04%,同比则上升2.21%。其中,黄龙区域的租金,为4.92元/平方米/天,环比涨幅也是四个区域里的,为8.75%;处于起步阶段的钱江新城的租金为3.56元/平方米/天,目前来看仍然是四个区域里的,低于庆春区域的3.84元/平方米/天,环比一季度租金也有5.30%的涨幅。

  空置率方面,杭州写字楼第二季度的空置率为10.66%,环比一季度下跌12.36%,达到自2009年二季度以来的新低水平。庆春、武林以及钱江新城各区域租赁需求持续走强,其写字楼二季度的空置率分别为1.41%、3.88%、20.81%,环比分别下跌2.17%、3.75%及38.09%。

  不少企业纷纷入驻标杆性的写字楼项目。比如今年二季度,赛诺菲在黄龙区域的嘉华国际租赁了600平方米的办公面积;在武林商圈的坤和中心,日本爱和谊日生同和财产保险公司租赁了780平方米的办公面积,PWC租了600平方米;国元黄金则在钱江新城的华联·UDC租下了一整层办公楼,面积为1500平方米。“事实上3月份以后,我们就感觉到客户的租赁热情有明显提升。现在EAC基本处于满租状态,一有写字楼空出来就会有多家单位争抢,有些甚至不惜动用地产圈内知名大佬的关系来争取。”世贸丽晶城欧美中心一位负责人如是说。

  钱江新城后期出租将遇严峻挑战

  截至今年第二季度,戴德梁行数据显示,杭州四大区域写字楼租赁市场的总存量为约132万平方米,当中,钱江新城目前的存量为54.3万方,所占比重,超过四成;黄龙、武林、庆春区域依次排开,存量分别为35.5万方、27.3万方和15万方。同时,二季度写字楼的租赁需求量十分旺盛,净吸纳量达到了21.2万平方米,环比一季度大涨73.9%。

  然而更值得关注的一点是,预计今年下半年将有超过70万平方米的写字楼完工入市,海量新增供应至少需要半年到一年的招租期,因此可以预见的是,下半年杭州写字楼空置率将有所攀升。

  “今年排名前列、第二季度,杭州写字楼并没有新增完工入市量,全年的新增供应都集中在了下半年。这当中,钱江新城占到了绝大部分,大约有60万方的体量,其余10万方则分布在黄龙等其他区域。70万方的总体量中,考虑到部分项目会是散售给企业客户自用,同时一些项目的完工时间可能会推迟,因此最终入市出租的体量应该会小于这一数字,但下半年的空置率可以想见还是会出现较大幅度的上升。”戴德梁行一位相关负责人分析称。

  记者盘点了一下钱江新城的写字楼项目,发现下半年完工量确实巨大:浙江金融财富中心总体量达到近21万方,泛海国际中心和钱江国际时代广场总体量均达近28万方……基于钱江新城是目前杭州写字楼的主力供应区域,因此该区域的出租情况将在很大程度上决定杭州市场空置率的高低。

  不少业内人士认为,钱江新城目前来看租赁比较活跃,客户反映也还不错,但由于钱江新城写字楼的整体体量偏大,后续出租情况不容乐观,会需要一个三到五年的发展期。“就现在来看,钱江新城已经渐渐遭遇到另一些新兴区域的阻击,比如滨江区域。”城建集团副总经理姜莉雯认为,写字楼自用客户大致分为两类,一类是实用型客户,另一类则较多考虑到品牌形象。由于滨江新兴写字楼的租金和售价都比较低,很容易吸引一批实惠型的公司客户,因而对钱江新城构成了不小的竞争。

  “钱江新城的总体商业体量约为400万方,估计写字楼体量至少占到200万方左右,目前50余万方的存量才实现了总体量的四分之一。同时,钱江新城前期入市项目中以单体项目为主,后期等到万象城、来福士、高德置地广场等城市综合体项目全面启动,写字楼体量还将大幅激增。”戴德梁行华东区写字楼部助理董事管佳佳分析称,预计2012年下半年到2013年间,钱江新城的写字楼新增供应量将大幅提升,届时势必将对区域空置率产生更为严峻的考验和挑战。

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