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楼市调控四季度见底 继续以价换量

2011-07-19 07:39:44 来源: 证券时报

  地产调控短期影响有迹可循

  我们认为,这次出台新的强化措施是略超过市场预期的,目前的市场也在承受压力。但从过去三次政策对股价的短期影响看,如果排名前列天跌幅较大,往往后续市场表现向上或平稳。例如2010年4·17新政后,龙头地产股1天、1个月、2个月、3个月相对大盘的收益分别是-3.6%、-2.2%、2.0%和6.5%,即便是国八条出台,龙头地产股也只在开始的排名前列个月出现显著跑输大盘的情况,从排名前列个月开始到第三个月,龙头地产股仍是跑赢大盘的。9·29新政出台后,排名前列天龙头地产股跑赢市场5.0%,但随后的两个月就跑输了市场。

  其实4·17新政、9·29新政、国八条和本次强化调控,差别都不大。政府的手段类似,结果也相对类似,最终市场还会回到基本面来。如果市场在政府出台政策时大幅下跌,则是介入机会;如果市场认为利空出尽,则往往是抛售地产股的机会。

  对多数公司产品需求影响小

  我们认为,本轮强化调控核心精神是:1、表态政策不会放松;2、继续推进保障房建设力度;3、可能会推出新的限购和加高二手房交易难度和成本的政策。不过短期看需求,特别是部分二三线城市的需求可能受影响。我们认为,至少那些项目完全分布在北京、杭州、深圳和上海等强限购地区的公司,需求不会受扩大限购影响。“保招万金”四大公司在目前不限购城市的项目面积占比只有10%,只有27%,强化限购影响不大。

  其次,我们认为目前不会像国八条一样整齐划一地规定省会、直辖市等必须限购,但一些房价上涨较快的城市或房价较高的城市,包括以前一直不出台限购令的直辖市重庆,有可能面临新的限购风险。但我们认为即使扩大限购范围,对各城市的销售量影响也不大。

  短期供应增加

    长期供应降低

  我们认为,本轮强化调控的核心目的在于限制需求,但最终结果是限制远期供应。由于预期不明朗,而需求又旺盛,因此地产企业没有理由降低开工。但正是由于预期的方向是悲观或者是不明确的,政策环境是善变的(2007年以来多次转向),企业几乎没有理由拿地。从结果来看,短期供应快速上升,长期供应是快速下降的除非地价迅猛下降。但房屋拆迁成本大幅提高,使各地虽然有大量的土地投入,土地净收益很微薄,政府定的地价又是粘性的。

  我们预测,万科、保利和金地过去5年地价占房价比例分别是23%、29%和30%。这基本意味着,这三家公司只有在拿地金额分别超过销售回款的23%、29%和30%时,才能保持规模正常。否则意味着其要么不断将存货变为现金,要么就要缩小规模。目前这三大公司没有缩小销售规模的迹象,而纯粹是主观没有拿地的热情。龙头公司销售更好,拿地却更消极。这些企业土地储备依旧保持2年以上开发,如果龙头公司把所有存货都卖掉,价值也高于目前市值。

  我们认为,另一个目前可能出现的政策,即提高二手房交易成本(主要是税),虽然会遏制一部分投机客,却也会系统性减少二手房供给。市场已经出现了二手房交易相对萎缩的情况,未来可能会更加严重。

   未来三个月继续以价换量

  强化调控不但没有改变我们对基本面的判断,反而强化了这个判断。我们认为,目前中国接近190万亿平方米的房屋存量,约70万亿元的房屋市值,对应按揭贷款的存量却只有6.97万亿元购买力仍在。香港存量按揭约占GDP的45%,美国约为93%,而中国只有17%,房地产的购买力全靠人民财富自身的积累,很少利用金融杠杆,长周期看资产根基十分扎实。除非摧毁整个市场体系,否则限购限贷限价都不足以改变供求大格局。

  保障房建设如果能解决中低收入居民居住问题,则我们对行业突围后整体前景乐观。我们认为7月短暂的推货低谷之后,8月中下旬开始销售会环比上升,房价会继续下行;二三线区域土地成交仍十分冷淡,一线区域则取决于政府是否愿意推一些最核心的地块。

  我们判断,调控政策会坚持到底,但关键是什么叫“底”。如果保障房进展顺利,房价松动,我们可视作调控所需要见到的底的出现。这个底,我们仍然认为可以在四季度见到。

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