楼市新政后的困惑：我们如何买房如何卖房？

　　虽然市场各方翘首以待，但杭州限购细则还是迟迟不出。当然，各地细则纷纷敲定的消息，不可能不影响到杭州楼市。况且，新国八条关于“购房套数”的规定已经定出了基调，杭州不可能比它还宽松，加上银行按揭政策收紧，营业税5年内按总价全额征收等规定，杭州楼市早已经是风生水起。

　　新政下，哪一类房产受到的影响？哪类房源依旧会受到购房者的青睐？开发商又该如何应对？市场的供应结构又会否发生变化？业内人士表示，将客户的需求更为细化，将是各个开发商的当务之急。

　　【概况】

　　开发商：楼盘肯定受到影响

　　虽然杭州的细则悬而未决，但市场的一些反应，已经让开发商感受到了丝丝凉意。

　　为了更全面地了解各个楼盘的影响，记者近日选取了杭城20个楼盘，这些楼盘有位于市中心，也有处于城市次中心和近郊板块，销售价格有每平方米“1万元房”、“2万元房”也有超过“3万元房”，房源的面积则包括主要针对置业的刚需楼盘，针对二次置业的改善型楼盘，也有定位奢华的高端楼盘。

　　在跟这些楼盘销售人员或相关负责人沟通过程中记者发现，这些楼盘的开发商中，除了一家表示乐观，认为新政影响不过如此之外，其他大多直言不讳：“新政下，我们楼盘或多或少都会受到影响。”

　　下沙某新盘的销售人员表示，目前该楼盘积累的意向客户中，自住和投资型需求各占一半左右。“想买的人还是很多，但大家心里都很迷惘，因为不知道新政出台后，自己还有没有资格购房。”

　　申花路某楼盘负责人表示，现在到售楼处来咨询的客户不少，如果是改善型的客户，除了首付和贷款利率高一点，咬咬牙还是可以买的。如果是纯投资的，估计就有些麻烦。他甚至表示，本来自己也是公司楼盘的一名意向客户，但因为手头上已经不止两套房，并且不可能卖掉，所以已经被卡在了购房门槛之外。而在他们公司，像他这样想买而不能买的同事还不少。

　　西溪某楼盘的负责人表达了自己的观点，如果细则对外地人购房要求比较严格，那么杭州楼市的成交量，肯定将受到巨大的影响，因为杭州楼市自然资源得天独厚，非常适宜居住，所以一直以来不仅是杭州人的楼市，更是浙江人的楼市，外地人在各个楼盘占据的比例相当之高，某些楼盘甚至占到70%以上，一旦他们的购房口子被卡紧，许多楼盘的销售肯定将经历滑铁卢。

　　【提问】

　　可以买房的还有哪些人？

　　采访过程中记者发现，目前杭州楼市各开发商和购房者最为困惑的一点就是：到底什么样的人还可以买房？

　　虽然杭州细则还没有出炉，但事实上，新国八条已经为此设好了要求，即“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”

　　简单来说，就是“城市户籍家庭如果没房，最多还可以买两套，纳税的外来户家庭如果还没买房子，最多还可以买一套，而没纳税就一套都不能买。”

　　而其中，还涉及到一个有待细则明确的问题，即什么样才叫做“有房”？是“认房”，“认贷”还是“认房又认贷”？从目前已经出台的一些城市细则来看，基本上是“认房”，即居民家庭实际拥有的住房数量，如果这么算起来，即使一个城市户籍家庭已经拥有两套房以上，只要把房子卖掉，那么依旧还有购房资格。

　　如果按照“认房”来算，那么新政出台后，还剩下几类人可以购房，即无房的城市户籍家庭，即刚性需求；有且只有一套房的城市户籍家庭，即改善型需求；还有无房的纳税外来户家庭，即新杭州人或者投资客。潜在的购房人群，即那些手头上不只两套房，但是有可能把房子卖掉，从而重新拥有购房资格的人群。

　　对于开发商来说，如果生产的是适合这几类购房人群需求的房产品，那么就可以不受新政影响。但是现实可能没有那么简单。因为无论是针对首套房还是多套房，银行首付和贷款利率都已经提高，购房成本大大提高，与此同时，营业税政策更为严厉，转让成本也提高了，综合这些因素，这些楼盘到底会有什么样的表现，就显得扑朔迷离。

　　【分析】

　　面向置业楼盘：影响相对较小

　　很明显，新政对于置业还是支持的。所以采访过程中，一些定位为置业的楼盘开发商明显要轻松不少。

　　“历次调控表明，不管楼市发展及政策如何，刚性需求都是受调控影响最小的一个群体，置业人群也将成为楼市购房主力军。”天阳九筑 (论坛 新闻 视频)的相关负责人告诉记者。　　

　　事实上，在新政出台前的这段敏感时期，这类楼盘还是卖得很好。比较典型的例子，就是钱江世纪城的顺发 (论坛 新闻)康庄项目。1月28日，也就是新“国八条”出台的第三天，顺发康庄 (论坛 新闻)被“逼宫”开盘，500多人提前来排队选房，开盘当天，其所推的336套房源预订率就超过了85%。究其热销原因，除了价值潜力的地段、74平方米可做三房的紧凑户型、低总价以及品牌开发商的品质保证等诸多优势，也跟更满足刚需要求有关。

　　当然，也并不是所有小户型的主力购房人群，是自住型的刚性需求。一位开发商坦言，其实90平方米左右的房源，也是非常受宠的投资品。因为它的投资成本不高，同时转手也相对容易。所以对于一些地段比较偏远、生活不是特别便利、价格又没有竞争优势的小户型房源来说，还是会受到一定的冲击。

　　面向改善需求楼盘：观望气氛比较浓厚

　　对于许多买房改善的人来说，他们因为手头上已经有一套房或者几套房，虽然可能比较小比较老，但至少已经解决了最基本的居住需求，所以不会像置业者那么心急，所以新政出台后，短时间内观望的情绪也会比较浓重。

　　当然，层出不穷的新产品不断刺激着他们，“认房”的政策也给他们提供了换房的可能性，但最终是不是能够促使他们下单，还要看多方面因素。比如，他们换房的迫切性是不是很强烈，资金实力是否雄厚，能够换得起怎么样的房子，手头是不是已经没有购房名额，现在又能不能把货出掉等等。

　　杭州楼市资深业内人士烟客表示，对于那些针对自主性改善楼盘来说，今后还是会受到市场的追捧。这些房源一般有这些特点：户型集中在三房或四房，位于城区范围内，配套各方面比较成熟，生活便利，价格则还在一定合理范围内，适合要改善的购房者自住需求。

　　面向高收入者楼盘：受冲击较大

　　虽然说高端物业总价较高，并没有那么多人有能力投资，但是新政对这类房源的冲击还是比较大。因为他们的意向客户大多手头上已经拥有多套住房。事实上，目前一些高端物业动辄上千万元，其价格已经不是一般的工薪阶层所能承受，而这些购房者还能够接受，很大程度上是他们的收益，都来自房产。

　　这些身家不菲的购房者再买套房固然不成问题，关键是他们很多都已经没有购房资格。那么，把手头上的房子卖掉呢？就如一位开发商所说，“那也要能够卖掉”，因为这些房子往往也是高端房源，加上税费高昂，接手的人不多。

　　值得一提的是，今年还是高端物业集中上市的年份。光市中心就有超过20个高端楼盘要开盘。而据保守估计，今年全年还有超过2500套别墅排屋将上市。这些显然都在调控范围内。

　　闲林某楼盘下半年将力推排屋，对于如何应对新政的问题，该楼盘开发商的回答是：赌下半年限购政策会取消。他说，公司的排屋很有特色，如果市场好转，还是有机会的，但如果限购政策没有取消，还是有很大影响的。