楼市调控政策之下 浙江楼市重心向中小城市转移

　　昨天上午，浙江省房地产业协会与浙江大学房地产研究中心在梅地亚宾馆发布《2010年浙江省房地产业发展报告》。人们更多地关心新年浙江楼市的走势，记者现场采访报告发布人、资深房地产研究专家、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授。

　　记者：在号称“史上最严厉的”楼市调控政策之下，去年12月份浙江省多个城市还是出现了“地王”，这是不是告诉民众，房价下降的希望很小？

　　贾生华：房价是一个热点和焦点，但是预测房价的风险也比较大。最近我看网上已经公布很多机构的预测，有的说还要上涨百分之十几，有的说还要下降10%。浙江省社科院的报告说浙江省房价要下降10%，但是中科院昨天公布了他们的一个报告，提到全国的房价要上涨12.7%。

　　我在报告中已经做了分析，浙江省房价总体涨幅回落，但是整体不会变成负增长，也就是说数不会下降。

　　地价跟房价的关系，一直争论较多。老百姓总以为，地价上去以后房价不会低于地价，但这是一个动态的概念。比如2010年底的“地王”，应该在2011年或者2012年下半年，或者更晚一些时候才会推出。所以我们不能说现在的地价已经这么高了，房价今后就不会低于这个地价。

　　需要说明一下，开发商作为一个企业，它的决策与家庭购房决策一样，也不是完全理性的，不能说开发商拿了地肯定会涨价。据我所知，2007年“地王”也出现被套牢的情况。不要看到一个地王，就说房价肯定要涨上去，不存在这样简单的对应关系。

　　记者：现在老百姓普遍关注的是，接下来第三轮楼市调控政策会不会出现？

　　贾生华：第几轮我都记不清楚，2010年说起来就是三轮，1月份一轮，4月份一轮，9月份一轮。调控政策看市场表现而动，市场运行看调控的脸色而变。什么意思呢？大家已经意识到了，2010年差别化的信贷、限购和限贷的政策是“史上最严厉的”，如果市场又表现过热的话，可能扩大执行的范围或者力度。

　　继续落实和执行2010年的这些政策，完全出台更新的政策可能性并不是太大。这是2011年政策的主基调。

　　限贷、限购，对需求的约束力事实上是很强的。像宁波、杭州、舟山，甚至一些县级城市如永康最近都出了限购政策。不要看目前效果还不明显，但是这个影响是十分深远的。只要把限购和限贷的政策坚持执行一段时间，房地产市场调控的效果就会更加明显地显现出来。

　　记者：大家非常关注房产税的问题，你认为房产税能在多大程度上促进调控稳定健康发展，它真的能遏制房价吗？

　　贾生华：大家可能要改变对房产税的理解和期待。中央有关部门表态，房产税的定位是调整中央和地方的收入结构，把它作为增加地方政府可持续财政收入来源的一个基本制度来安排的。现在重庆、上海都提出了试点方案，全国其他城市也在提类似的试点方案。我估计2011年会有个别城市开始做房产税试点。将来五年全国普遍都要征收房产税。这是一个制度建设并且是必须的制度建设；如果没有这个制度建设，房地产的可持续发展和城市的可持续发展都会大受影响。

　　房产税跟房价的调控不能直接挂钩。如果征一点房产税就想把房价降下来，这是不现实的。相反，如果供求关系不调整，可能会增加房价上涨的压力。像过去增加一些税收之后，房价反而更高。所以要把房产税看作是房地产制度的一个变化，它的影响是长远的和整体的。近期不要寄希望让房价下降。我刚才强调，2011年的政策重心还是执行抑制需求这方面的政策，房产税试点并不是2011年让房价降下来的一个政策工具。

　　记者：很多房企现在进军二三线城市，拿地做项目。绿城 (论坛 新闻)地产刚刚在台州66亿拿地，引起了很多人的关注。你怎么看待这么多的房企进军二三线城市？它是否隐含了楼市未来的发展趋势？

　　贾生华：是的。从2010年浙江土地成交的结构上已经反映出这种情况。国家制度安排和政策导向也是向这个方向来调整的。房地产是经济支柱，整个国家不能缺少的，关键是如何引导，向哪里引导。2011年政策导向坚决遏制部分城市房价过快上涨，但并不是说全面遏制房地产业发展。让它向哪里发展，在哪里减少和遏制过度发展呢？就是在一线大城市，鼓励二三线中小城市。

　　下一步如果房价继续上涨或者市场火爆的话，限购和限贷的范围还会扩大。以后没有限购的城市主要是价格比较低、市场比较平稳的一些城市，这些城市房地产投资会增加。这样做的好处，就是继续发挥房地产促进城市建设和经济发展中的作用，甚至再下来，可能一些中西部城镇大规模开发和建设，都可以把房地产的投资引入作为一个重要的支撑条件。浙江省今年定了27个镇按照城市来规划和建设，我估计这个规模还会扩大，也就是说将来有杭州、宁波这样的城市，再有绍兴、台州这样的中心城市，再有义乌、慈溪这样的县级城市，再有一些小城市，我们已经不能把它看成一个镇了，一个小城市，逐渐把房地产投资引导到更大面上的发展，发挥它支撑建设的作用，是符合国家战略要求的，也是符合我们统筹城乡关系的总体要求的。

　　记者：短期内，我们要在调整产业结构中，寻找一个可以代替房产投资保值防通胀的产品，你认为这个产品会是什么？

　　贾生华：我们刚才分析房价的涨幅赶不上储蓄的增加，储蓄从哪里来呢？就是整个社会财富的增加和货币流动性增加。这也是房价持续上涨的一个最基本的力量和动力。说到这点，事实上就涉入到房地产发展中两个基本矛盾，一个就是消费和投资的矛盾。有一部分人目前买不起房，要通过公共租赁房来解决。另外一部分人钱没地方去，需要保值增值。这个矛盾在我们国家可能会存在比较长的一段时间。怎样开辟新的投资渠道？不同的家庭投资渠道可能会有一些结构的分化，家庭投资还是应该由家庭自己来解决，这是一个市场经济的基本规则。对于政府来说，通过制度加强完善资本市场来提供更多的投资渠道，而不能让家庭的投资需求全部集中在实体房地产这一个层次上。我觉得最重要的就是加强资本市场里的各种债券和证券，跟房地产联系起来就是房地产的金融。如果想要投资房地产，更多的应该进入金融市场，买房地产的股票或者买房地产的债券，或者是买房地产的基金，然后通过金融市场的转换控制风险，再给开发商使用。这个可能是我们现在迫切需要解决的问题。

　　投资房子不一定都要买房子，拿在手上要征房产税，并且交易也不方便，如果有适合的金融产品，我有一套房子，最多两套房子以后，我再要投资就投资房地产的金融产品。它流动性好，风险又可以控制，还可以选择品牌开发商来投资和运作，保证投资收益和效益。这个可能是房地产接下来制度建设的一个重要话题。