国税总局政策再撼市 土地增值税设2%预征底限

　　这段时间，关于土地增值税的政策接连不断。

　　5月26日，国税总局公布了规范土地增值税清算细则。就在大家纷纷猜测杭州房地产项目的土地增值税今年是否要清算的时候，这两天，大家又在网上看到了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(以下简称《征管通知》)。

　　按照《征管通知》的规定，要求各地对目前的预征率进行调整，其中“东部地区省份预征率不得低于2%”。

　　按照清算细则，土地增值税一旦清算，征收额将是现行征收额度的数倍以上。而假如按照征管通知的规定，预征率提高到2%以上，是否意味着不再清算？这样“清算”的力度到底多大？

　　预征率由0.5%提高到2%

　　《征管通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%。据了解，从1994年开始，国税总局规定按照四级超率累进税率(30%，60%)征收土地增值税。不过在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的方式收取，大部分地区按预售商品房收入的0.5%~2%的比例征收。而杭州一直是按照合同销售额0.5%的比例预征。

　　“杭州一直以来，采用预售时按照合同销售额0.5%的比例预征土地增值税。”杭州某房产公司财务总监向记者透露。“如果将预征比例提高到2%。销售额为10个亿的项目，预征部分将由原先的500万上升到2000万。”

　　“如果预征0.5%，杭州一般要求竣工后清算，但杭州也有个土政策，如果按照1%的比例预征，竣工后就不必清算。”业内人士分析，按照杭州的现行做法，假如预征率提高到2%，也很有可能竣工后不会清算。

　　到底怎么征还待明晰

　　值得关注的是，《征管通知》除了提高土地增值税预征率外，还就土地增值税核定征收有关问题给予明确。

　　通知称，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

　　某熟知土地增值税相关法规的业内人士分析认为，既然是核定征收，肯定是以合同销售额为基数计算，那么自然就不用清算了。何况5%的核定征收率相比现行标准也高得多。

　　眼下，市场关注的是，杭州的土地增值税征收究竟怎么征？是按不低于2%的标准预征？是按照5%核定征收？还是按照最严格的四级超率累进税率计算？《征管通知》强调，要求各地在6月底前上报土地增值税清算工作计划。记者就此咨询杭州市地税局相关负责人，他表示，省地税6月底前会出台相关方案，杭州究竟怎么执行以省里方案为准。但省地税相关人士表示不方便现在向记者透露具体内容。

　　一位一直关注此事进展的业内人士对记者说，土地增值税标准之多也让人看花眼，但地税全部归地方政府，相比国税，中央政府的主动权要小得多，究竟按哪种标准执行完全取决于地方政府。从力度看，真正动真格按四级超率累进税率清算恐怕难度很大，相比较而言，按2%预征的可能性，既起到降温楼市的作用，又不至于对市场震动太大。