今年黄金地块出让 哪些板块将"吸睛"又"吸金"

　　黄金地块出让哪些板块将“吸睛”又“吸金”

　　莫干山路沿线和睦、 祥符板块集中推地

　　“蓝孔雀”组团横空出世

　　板块

　　随着拆迁工作的顺利进行，今年城北莫干山路沿线和睦板块有大量宅地供应，而且不少是以商住组合的组团形式出现，为提高板块可居住性打下基础。

　　去年，城北区域虽然推出不少宅地，但大多集中在半山、笕桥、丁桥、三墩一带，莫干山路沿线祥符、和睦等板块土地供应不多，且因为汽车北站的缘故，那一带虽然有零星住宅楼盘点缀，加上附近配套都没有跟上，作为交通枢纽的功能更多，整个杭州城北居住区从三墩开始到丁桥也在这里断了档。

　　今年，该板块的拆迁工作基本结束，道路交通也相对完善，大量宅地涌现，将填补城北居住区的这一少有。而且随着与三墩、申花等板块的连接，这一板块的房价有可能迎来新一轮的上涨。

　　解读

　　由8块地组成的蓝孔雀化纤厂组团地块是这个板块今年最亮眼的一批土地供应，预计会在今年6月集中上市。

　　作为大型厂房搬迁后的主城区优质地块，8块地加起来面积高达 371.1亩，其中住宅部分有6宗、275亩，建筑面积超过60万方，规模优势，还有两宗商业地块，合计面积也有42.45亩，可以作为该区域的主要商业配套。仅这8宗蓝孔雀化纤厂地块就将形成一个配套齐全的大型居住区，所以很可能会吸引到习惯操刀大规模项目的房产大鳄。

　　从距离上来说，蓝孔雀地块在主城区内算是离市中心相对较近的，通过google测量发现，地块距武林广场的直线距离约7.2公里，距离西湖的直线距离约8公里左右。交通还算便利，修葺一新的石祥路贯通东西，不过莫干山路作为进城的主干道略显拥堵。

　　整个组团就在汽车北站斜对面，出行很方便，但也会带来人流过杂、噪音较多等负面问题，尤其是沿石祥路、莫干山路的一些地块会有一些困扰。

　　也正是这一组团地块的出现，将申花板块与和睦、祥符板块连在了一起。在这一组团地块的西面，可以看到天阳 (论坛 新闻)·美林湾、广宇 (论坛 新闻 视频)·西城年华等楼盘，西城年华与组团最西侧的地块直线距离不到1000米。目前，西城年华不少二手房的挂价已超过20000元/平方米，商铺价格更是冲破30000元/平方米大关，再早一点交付的美林湾目前二手房挂价也在16000元/平方米以上。

　　不过对这一组团地价最有参考价值的是本月11日刚刚被两国企铁投(浙江发展开发公司)、建投(浙江省建筑房地产)联手飙走的两宗祥符地块。这两宗祥符地块与蓝孔雀组团仅隔一条石祥路，板块位置基本相同。11日条件相对较好的祥符单元9号地引发了九龙仓、滨江房产、建德香溢以及建投、铁投之间的激烈争夺，地价一路飙升，最终国企逼走民营大鳄，楼面价定格在10210元/平方米。“这个地价，房价至少要卖到16000元/平方米。”其他开发商下判断。鉴于另外一宗的祥符单元地块楼面价为8803元/平方米，估计蓝孔雀地块的平均楼面价也可能会奔着万元线而去。已有人大胆预测，若市场不回调，未来这一组团的房价破20000元/平方米也不是不可能。
　　代替丁桥板块吸引众人目光

　　田园板块放量“吸金”

　　板块

　　今年，丁桥住宅供应主力板块的位置，被它的近邻田园板块所取代。田园位于杭州城北半山区域，根据杭州市的规划，半山田园板块定位是综合体，目标是打造成中低密度的高品质居住片区，相对以经济适用型住房为主的丁桥板块，半山田园又高了一档。

　　2009年绿城 (论坛 新闻)集团和西子集团以破万的楼面价拿下田园宅地，率先在田园板块插旗，同时定下价格标杆。随着城北区域的城市化加速以及天生的景观优势，2010年田园地块将成为土地市场的焦点之一。

　　2010年，田园的土地供应量高达13宗，其中，住宅用地6宗，489.71亩，商业用地7宗，150.64亩。如果从单个板块来讲，田园板块今年的供地计划是所有板块中的。

　　解读

　　此次出现在《读地手册》上的田园地块部分已经在去年亮相过，相比去年出让的田园宅地，此次不仅宅地量大，还推出了大量商业用地，以加快该板块的配套进程；同时，有不少宅地条件也更加优质，都是低容积率地块，平均容积率在1.5、1.6，有一宗甚至只有1.3，非常适合打造高端别墅类产品。

　　去年，田园板块一共出让了4宗宅地，共11.57万方；今年，仅一宗半山田园R21-19地块面积都超过11万方，6宗宅地总面积达32.6万方。这6宗地块位置分布在田园板块的各个角落，其中半山田园R21-19地块位于板块北面，面积，但也是地形最不规则的一宗；半山田园R21-02地块位于板块最西面，容积率，为2.0；而容积率仅为1.3的半山田园 R21-14地块在板块东北角的山坡平缓带上，旁边就是两宗即将出让的半山田园商业用地；半山田园R21-06、R21-07、R21-17三宗地块则呈倒“7”字排列，被上塘河、一号港所环抱，每个地块都至少有一面临河，水景资源丰富，半山田园R21-17地块北面就是虎山水库。可以说，宅地的环境资源都非常出色，继绿城、西子、朗诗之后，肯定会吸引更多大鳄进驻。

　　虽然今年田园板块集中放量，但由于去年绿城、西子、朗诗等公司已经将板块楼面地价定在了万元基准线之上，今年地价估计也低不了。

　　目前整个半山田园板块内没有商品房，因此，只好参考周边项目，距离半山田园板块最近的是位于华丰片区的住宅——桦枫居 (论坛 新闻 视频)，该楼盘由于是精装修房源，目前在售均价高达15000元/平方米，同区域的元都新景 (论坛 新闻)在售均价也在12000元/平方米左右。与田园地块相望的丁桥，目前在售的楼盘主要有广宇·上东城 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)、天阳·观筑 (论坛 新闻 视频)、联合·格里 (论坛 新闻)等，这三个楼盘的在售均价也都站上了13000元/平方米。作为从一开始就要打造低密度、高端楼盘的田园板块来说，未来铁定是豪宅价。

　　地铁一号线带热沿线地块

　　地铁概念还要继续“炒”

　　新一期的《读地手册》把“地铁沿线项目涌现”单独拎出来作为今年土地市场的投资看点，就意味着未来一年，地铁概念还得继续炒。

　　虽然最近关于杭州地铁的新闻不绝于耳，延期的说法也是一个接一个，好在一号线主城区车站基坑全部开挖，让人们多少看到了点曙光。杭州也围绕着地铁沿线集中推地块。

　　根据《读地手册》，今年亮相的武林、湖滨地块，文晖单元地块、九堡地块、滨康综合体 (1)地块、七堡车辆段上盖平台、下沙中心区单元地块等均处于地铁一期工程沿线站点核心位置。其中，七堡地铁车辆段上盖综合体地块，占地达120亩，邻近城东新城，具有规模优势及地铁概念；滨康综合体地块，占地154亩，位于地铁一号线滨康站与汽车南站交汇处，具有很强的吸引力；滨盛-奥运地块，占地88 亩，毗邻建设中的杭州奥体中心及国际会展中心，潜力巨大。

　　尤其值得一提的就是文晖地块。今天下午，杭州的土地市场又将掀起一股热潮，焦点无疑就是这个毗邻地铁1号线的地块。文晖单元地块并不大，总占地面积仅24002平方米，但由于距离市中心比较近，至武林广场的直线距离仅1.6公里，且家门口就是地铁1号线，自然成为众多开发商眼中难得的宝地。

　　看看地段，文晖单元的确优势，居住氛围浓厚，周边住宅小区有光辉岁月、和平小区、绿洲花园 (论坛 新闻)、金都华庭 (论坛 新闻)、深蓝广场等，新一点的小区二手房价格可都在25000元/平方米以上的，其中润和紫庭花园 (论坛 新闻)与地块毗邻，从最近二手房成交情况来看这个2007年交付的小区，目前成交价格高达30000元/平方米。在未来一两年的时间中，地块附近将出售的住宅有大家武林府 (论坛 新闻) (论坛 新闻)、绿城锦玉园 (论坛 新闻)、绿城滨江汽发地块、广宇东南面粉厂地块、新湖杭汽轮地块，基本都是豪宅胚子，所以这地块不热也难。
　　城西土地供应量以点取胜

　　沿着绕城零星推地

　　在杭一众开发商提及今年《读地手册》让他们印象深刻的地块时，除了今年大热的城北众多地块外，城西的蒋村地块以及杨家牌楼A地块频频被提起。

　　虽然不能跟拱墅区、江干区的推地量相比，但今年城西的土地出让量还是维持在正常水平，一共只有9宗，6宗为宅地，总面积也达到40万方。尤其是蒋村，这个在宋卫平眼里是绿城根据地、在杭州人眼里是传统贵族地段的板块今年又将亮相。蒋村新区A-05地块、蒋村单元A-21地块、紫金港校区单元R21-02地块三宗相邻地块今年将向市场提供体量为234.63亩的蒋村土地。不过，相对前年绿城拿下的蒋村地块而言，这三宗地块都在绕城西线沿线，地段优势不明显。除了蒋村新区A-05地块离绕城还有点距离外，紫金港校区单元R21-02地块的北面紧贴石祥西路，蒋村单元A-21地块的西面也贴着绕城高速，噪音等问题还是存在。

　　今年的这三宗蒋村地块近邻是坤和·西溪里 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)、西溪蝶园 (论坛 新闻)，而隔着绕城，遥望的是大华去年在余杭新拿的土地。去年西湖区并没有推出蒋村地块，因此从某程度上，这三宗土地的价格今年并没有最近的参照依据。不过，前年绿城拿地的楼面价已经破万，而且目前西溪里公寓的开盘价格预计要在 20000元/平方米以上，西溪蝶园虽然没有开盘，但二手房的挂价在20000元/平方米以上，而位于余杭区的大华·西溪风情目前二手房挂价为22000 元/平方米左右。估计今年这个区块的地价又会有一个跃升了。

　　不过，好在距离蒋村不远、行政区划属于余杭区的仓前和西溪五常，今年也有大量的土地供应计划。其中，西溪五常今年计划供应宅地高达536.5亩，仓前的宅地供应计划则近400亩。如此一算，整个西溪蒋村板块，今年将有1000多亩的宅地入市。

　　西湖区另外一宗好地就是杨家牌楼A地块。西面靠近天目山路的杨家牌楼地块在西溪湿地附近，有7万多平方米的出让面积，容积率仅为 1.0，为近几年杭州主城区极其罕见的低容积率宅地，低容积率使得该地块有机会打造成高品质楼盘，将有可能引发开发商的激烈竞争。

　　杨家牌楼地块附近有目前即将开盘的雅戈尔·西溪晴雪 (论坛 新闻)，隔着天目山路还有低调销售了多年的西溪名园 (论坛 新闻)。从目前的市场情况看，西溪晴雪是带电梯的多层公寓房，价格在 22000-25000元/平方米，而西溪名园大多是跃层、大面积花园洋房，每栋楼4层的高度更像是叠排的感觉，目前二手房市场挂价超过30000元/平方米。

　　不论从杨家牌楼地块本身条件来说，还是周边产品定位而言，杨家牌楼地块都将会是一个打造豪宅项目的沃土，只是由哪个大鳄来操刀需要大家拭目以待。
　　综合体发展提速

　　优质商业地块增多

　　今年，杭氧、奥体中心、城东新城、西溪综合体、三墩五里塘区块等政府重点打造区域也将逐渐拉开序幕。

　　去年12月中旬，城东新城和钱江新城联袂举行招商推介会，就宣布2010年这两个板块将会推出858亩土地。不久前，这两个新城更远赴上海推荐、吆喝。同时，很多位于钱江新城、城东新城的项目将竣工投产。杭州国际会议中心、市民中心商务楼、庆春路过江隧道以及华润万象城、凯迪国际等41个项目将建成或投产使用。而住宅方面，随着去年万科、滨江集团的介入，城东新城进入宅地开发将于今年进入快速道。目前，在城东新城范围内，上规模的住宅小区主要有绿城·玉兰公寓 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)、中凯·东方红街 (论坛 新闻) (论坛 新闻)、东方·丽都花苑等基本都已售罄。业内人士认为，随着东站枢纽工程的正式启用，这一片区发展必将提速，房产品升值空间很可观。

　　与此同时，优质商业地块的增多也成为今年《读地手册》中的一个亮点。其中最引人关注的有，位于西湖边的湖滨单元地块、位于杭州大厦边的武林广场地块、位于钱江新城核心区的A-01-2地块与E-04地块。尤其是湖滨地块和武林广场地块，就商业而言区位极为优越，未来两个项目也将成为湖滨商圈与武林商圈的重要组成部分。