2010年杭州土地市场：重心北移 地铁项目增加

　　进入2010年，杭州楼市在经历了一段时间“退烧”后，最近又露出“热相”，豪宅市场首先被引爆，连带普通住宅市场也是一片春暖花开的景象。土地市场也是不乏热点、看点，先是国企中铁房产进驻杭州，然后国企建投、铁投联手逼退本地房企大佬，今天下午市中心地铁沿线项目文晖地块出让，又将引发一场你争我夺……

　　市场虽热，但政策环境一点不宽松，最近中央再次打出“组合拳”对土地市场进行调控，大批央企要退出房地产领域、拿地资金门槛越来越高、土地招拍挂制度可能被重新规范，土地市场环境一阵紧似一阵。不过这似乎并不影响市场热度。近日出炉的2010年排名前列期杭州《读地手册》再度引起了业界的关注，杭州土地市场依旧以海量土地供应的姿态示人，一些优质地块的面世吸引了一众荷包鼓鼓的企业，杭州土地市场呈现一片“待热”景象。

　　2010年杭州土地供应量或高于去年

　　去年，杭州的土地市场创造了一个历史纪录：一年出让73宗、4293亩宅地以及43宗、1130亩商业用地，土地出让总额达到1200亿元，超越了北京、上海居中国城市之首。这一成绩远超去年年初时的计划推地量。而今年，2010年排名前列期杭州《读地手册》一出，人们就发现今年的土地计划供应量并不比去年实际出让量少多少。

　　这期的《读地手册》共收录了94宗房地产经营性用地，总出让面积达5354.2亩，可建建筑面积936.9万平方米。其中，住宅类用地59宗，3901.56亩，可建建筑面积591.4万平方米；商业、公建类用地35宗，1452.64亩，可建建筑面积345.47万平方米。根据目前的量来计算，基本与去年的实际出让量持平。

　　不过，从去年的实际情况看，实际供应量远高于计划供应量，因为很多区域的地块最初并没有被收录进杭州《读地手册》。据悉，今年江干区自己的供地计划就是931.4亩，是被收录进《读地手册》供应量的两倍多，其中其辖区内城东新城板块就计划出让土地11宗，而杭州《读地手册》中只收录了两宗。

　　此外，随着余杭、萧山、富阳等外围区域板块与杭州主城区市场的进一步融合，这些区域的土地也越来越多地进入在杭开发商的视野，今年这些区域的土地供应量也较去年有所增加。像余杭区今年计划推地量就是去年实际出让量的两倍。

　　虽然计划出让量不等同于实际出让量，但从目前所获得的数字看，2010年杭州土地市场的供应量还是相当充裕的，如果市场一路向上，今年的实际供应量或将超过去年。

　　城北依旧是推地主战场

　　对比去年的土地供应情况，江干区成为的供地大户。其辖区内九堡、钱江新城、城东新城、笕桥、丁桥等区块都是去年杭州房地产市场上的热门板块。今年，供地大户将易主，三墩、祥符、申花、田园等拱墅区辖区内的板块土地将成为今年住宅用地的供应主力，而去年一些热门板块的土地出让量将大幅减少，不过居住城北化的趋势依然不变。换句话说，今年城北还将是杭州房产市场的热门区块之一，但具体的热门板块将发生变化。

　　打开今年的《读地手册》，拱墅区出让土地多达35宗，超过总出让宗数的1/3，其中莫干山路沿线的祥符地块、蓝孔雀地块以及半山的田园地块供应量占了绝大多数，而且多以组团形式出现，进一步扩大居住规模的同时，也逐渐将三墩、申花、祥符、田园等城市北部住宅区块连成一线，形成居住城北化的格局。随着这些地块的出让，今年城北个别板块房价很可能因此迎来新一轮的上涨。

　　但同时，业界也担心部分曾经的热门板块由于今年推地的减少而缺乏“上涨动力”。像丁桥、笕桥、下沙、九堡是去年住宅用地出让的热门板块，今年都降温了。目前《读地手册》只收录了3宗位于丁桥的宅地，而九堡更是进入了住宅用地供应的真空期，今年目前只推出了1宗商业用地，没有宅地供应。“一些新区板块房价之所以能炒高，概念、题材是一个重要因素，没有了新概念、新题材的刺激，没有了后续土地供应支持，像九堡这样以投资客居多的区块，或许会因此没了上涨动力。”一位开发商表达了他的忧虑。

　　地铁沿线项目是今年新亮点

　　翻到《读地手册》最后出让地块那一页，一条用红色标注的地铁一号线跃然纸上，沿线出让土地项目较以往明显增多，地铁概念正式从幕后走向台前。

　　放眼望去，从滨江区的滨康综合体地块开始，钱江新城的近江单元地块、湖滨单元地块、武林广场地块、七堡车辆段上盖平台、九堡C2/S3-02地块到下沙中心区单元地块，由南延地铁一号线一路北上。除了湖滨、武林广场两宗地块还有市中心优势外，其他地块的卖点就是地铁概念。

　　今天下午要出让的文晖地块也在这一范畴中，算是今年首宗带有地铁概念的地块出让，也备受瞩目。挟带着地铁概念且位于市中心，毫无疑问这一地块的出让将引发一场激烈的争夺战，只是地价最终攀升的高度留了个悬念，也将为将来杭州地铁楼盘的走向再树标杆。

　　业内人士表示，尽管杭州地铁沿线项目已经经历了一轮又一轮的市场炒作，但今后几年杭州地铁沿线项目仍具有非常大的吸引力。据悉，最近坊间有关地铁工期的传言四起，就导致余杭临平等地铁沿线楼盘房源遭疯抢。同时在上海有项目的一开发商就表示，直到地铁正式开通，地铁沿线物业项目都还有升值空间。“广州、上海的市中心商业物业售价10年前一般在2万元/平方米左右，如今凡是地下层连接了地铁站的商业物业，目前的售价均高约16万元/平方米，而同区域的同等商业物业价格也还维持在每平方米几万元的水平。当年深圳地铁还未动工，沿线住宅物业价格已高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度约为5%至15%不等。虽然目前杭州的一些地铁楼盘价值有被部分预支的趋势，但是从大的发展阶段来衡量，这些楼盘对于市场的抗跌性仍然非常明显。”基于此，业内人士普遍认为，在今年《读地手册》中出现的上述地铁沿线项目的地块，仍然将被市场普遍看好。

　　今年余杭、萧山、富阳土地市场势头渐猛

　　把眼光放到周边区域去，从去年开始，不少在杭开发商已经开始了这样的举动。随着杭州版图的不断扩大，交通不断完善，目前很多周边区域与杭州主城区无缝连接，不少房产板块已经融入杭州市场。

　　像一代“新贵”西溪湿地板块的崛起，不仅在杭州西部新筑了一片高档住宅区，也连带着让余杭西溪板块土地热卖。去年，金成、绿城 (论坛 新闻)、华元、大华、昆仑 (论坛 新闻 视频)等在杭房企都在余杭五常板块拿了地，对他们来说，相比杭州主城区的高地价，不如选择周边区块。据了解，一个包括余杭五常等地在内的“大西溪板块”正在形成，有统计显示，这个板块的供地计划将多达3000余亩。

　　同样离杭州很近的还有萧山。萧山辖内与杭州滨江区无缝连接的一些板块已经受到拉动，无论是位于闻堰板块的金域三江 (论坛 新闻)还是有地铁概念的丁香公馆 (论坛 新闻)，去年都是热销楼盘。今年，杭州已经启动的钱江世纪城将进一步拉动萧山土地市场。今年2月萧山挂出的10宗土地，全部位于钱江世纪城。据钱江世纪城开发建设指挥部办公室主任张朝晖透露，钱江世纪城今年计划推出1300亩土地，远超历年之和。

　　而近期富阳国土局的一份土地出让计划表也显示，今年富阳计划出让土地1900多亩，其中宅地(包括商住)达1800多亩，占总供应量的90%以上。据悉，一些名企已经开始进驻富阳，万科的公望 (论坛 新闻)项目就位于富阳东洲板块，中大房产(中大·吴庄的开发商)也选择富阳作为“回归杭州”的首站。

　　房企正静待出手时机

　　虽然杭州土地市场开门迎客的架势已经摆出来，已经召开的土地出让会也不乏热点，但自《读地手册》出街后，杭州国土局网站上还没有新的出让公告挂出，更准确地说，是自3月份以来，就没有出新的出让公告了。记者从相关部门了解到，没有贴出新的出让公告，表示没有企业正式报名申请拿地，不是企业对这些土地不感兴趣，而是在等待合适的出手机会。

　　经过去年一年的积累，很多企业荷包满满，加上杭州今年有大量优质地块准备出让，不论是本地企业还是外地企业都对杭州的房地产市场充满兴趣。不过，最近的政策导向让不少企业对于拿地处于观望状态。“拿地是迟早的事，但现在土地市场政策层面缩紧，拿地首付五成的政策规定抬高了拿地门槛，增加了对资金链的要求，同时短期内还有金融政策进一步从紧的预期，不知道政府会不会为控制房价、地价而出台加息等金融政策，让后市走向又变得扑朔迷离。所以目前对很多企业来说，不是没有钱拿地，而是要考虑什么时候适合拿地、拿地价格为多少。”一位开发商直言道。