调控、供应量和购房意愿 杭州楼市面临三大考验

　　去年年底今年年初，受宏观调控政策等因素影响，曾经创造了诸多神话的2009年火爆行情，戛然而止。1月杭州主城区成交和预定数据均比去年12月份大幅下降70%以上，成交均价下跌，春节主城区更是出现了成交预定均被“剃光头”的罕见现象。一夜之间，楼市宛若从火炉跌入了冰窖，速度之快令人咂舌。

　　已经到来的2010年，虽然未来前景还深陷迷雾之中，但不可否认的是，对于开发商来说，2009年那种房价暴涨、销售火爆的诸多神话，已成为历史；对于购房者来说，在2010年如何慧眼识珠，找到真正值得购买的楼盘，也更显难度；而对于整个行业来说，也面临着几大考验。

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　　考验 调控压力依旧

　　经过10多年的迅猛发展，楼市是“政策市”的结论，已经无数次得到证明。2009年，房地产被作为拉动内需的重要工具，得到扶持，税费减免、降息等利好政策频出，加上积极的财政政策和适度宽松货币政策，楼市在这一年得到了飞跃发展，成交量不断创下天量，成交价格超过历史位，土地市场也几近疯狂。

　　而种种迹象表明，今年的货币政策有趋紧之势。央行在短短42天内两次提高存款准备金率，不少银行取消贷款利率7折优惠，二套房首付提高，使得购房者支付能力下降；营业税免征期限从2年变为5年等政策，则是在流通环节增加了购房压力；而拿地首付不得低于5成等政策，更是对开发商的资金实力提出了更高的要求。

　　点评：政策就像一只无形的手，调控着房地产发展的方向。2010年的调控之风会向哪里吹？种种迹象表明，中央最希望的是房价保持平稳，并且几次三番在公开场合宣传这一观点。比如中央领导在接受媒体采访时强调，要采取经济和法律手段，抑制投机性和投资性的住房；依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处；保持房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

　　一位业内人士分析说，房价平稳对于经济发展是最有利的，也是政府最愿意看到的。因为中国经济虽然有所复苏但还需要保持这个势头，房地产作为拉动内需重要工具的功能还不能丢，所以中央不会愿意一下子把房地产打压下去，只要抑制住房价飞涨的势头，也就算达到了目的。所以，2010年的房价，保持平稳可能性比较大，而对于购房者来说，在这样的背景下购房，是适合的。

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　　考验 供应量激增

　　与此同时，影响楼市房价走势的另一个重要因素：供求关系也在悄悄发生变化。

　　据汉嘉地产顾问机构数据统计，根据去年和今年的土地出让情况，以及新盘的预告情况，粗略统计出2010年杭州住宅的新增供应量约613万平方米，约是楼市年均销售量的1.5倍。这意味着，如果没有好的去化率作为支撑，这些房源之间将形成非常激烈的竞争。

　　一些品牌开发商将在2010年频繁推出新房源。比如光2009年在杭州拿地最多的绿城集团，2010年在售可售的楼盘数量达到了惊人的22个，其中在售项目10个，如西溪诚园 (论坛 新闻)、蓝色钱江 (论坛 新闻)、丽江公寓 (论坛 新闻 视频)、翡翠城 (论坛 新闻)、桃花源、丁香公馆 (论坛 新闻)等多个楼盘，都将新推房源，大多数楼盘则都安排在上半年开盘；将售的项目则包括滨江月明路项目、田园项目、杭州玉园 (论坛 新闻)、杭州丽园 (论坛 新闻)、杭州御园、杭州锦玉园等备受人们关注的地块，它们很多都将在今年下半年面市。

　　又如滨江集团2010年的销售目标是100亿元，预计可供销售的房源总会在5000套左右，这个量是比较大的。其中，新天地 (论坛 新闻)板块的万家星城 (论坛 新闻)二期预计7月份左右开盘，推900多套。三期预计8月份开盘，推1700多套；钱江新城的城市之星 (论坛 新闻 视频)，预计在5月份将实现销售，推900多套；而城东新城的金色黎明 (论坛 新闻)一期预计在7月动工，年底具备销售的条件，也将推出1400多套房源。

　　又比如金都房产旗下的夏宫 (论坛 新闻)、西溪海 (论坛 新闻)、高尔夫艺墅 (论坛 新闻)、阳光田园 (论坛 新闻)、城市芯宇 (论坛 新闻 视频)等众多楼盘也将在2010年新推房源；广宇的上东城 (论坛 新闻 视频)、宋都阳光国际 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)等都是大盘，后续还有不少房源要推；此外，万科、远洋、保利、中海等外来地产大鳄，也有不少项目要推，并且产品都值得一看。它们在给杭州楼市带来更多选择的同时，相互之间也形成了激烈竞争。

　　事实上，杭州楼市今年的排名前列拨供应高峰即将到来。据不完全统计，春节之后的3、4月份，杭州楼市将有近40个楼盘开盘，九堡、滨江、三墩、闲林、下沙、西溪、市中心等区域，都将有楼盘推出新房源。

　　这些房源中，不少是亮相的全新楼盘，比如留下的西溪晴雪 (论坛 新闻)、市中心的大华领骏世界 (论坛 新闻)、丁桥板块的冠宇隽园 (论坛 新闻) (论坛 新闻)、城东新城的商博东城印象 (论坛 新闻)、大九堡的罗兰春天 (论坛 新闻)、华丰的泰地北上等。物业类型丰富，涉及酒店式公寓、院落洋房、排屋等多种产品，可挑选余地非常大。

　　点评：2010年各开发商都有抓紧开工、加速开盘的感觉，比如绿城在2009年9月后拿的一些地块，如原喜得宝地块、田园地块、滨江月明路地块等，都预计在今年下半年开盘，从拿地到上市仅1年左右时间，速度实在是快；又如滨江的金色黎明项目，也给人同感。这可能基于开发商调整战略节奏，也有可能是判断接下来行情不会很差，但不管怎么样，对于购房者来说，是多了更多的选择。

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　　考验 购房意愿趋于低位

　　供应激增，而需求预期却有所下降。

　　首先，高企不下的房价超过了不少刚性需求的购买力。全国工商联房地产商会他们统计的数据显示，2009年房地产市场表现大大超过预期：房价持续9个月走高，货币投放量比预计几乎翻一番，土地价格环比增幅持续上升，“地王”争抢和“面粉贵于面包”现象重现。2009年全国大城市房价涨幅超过40%，中小城市涨幅超过30%。

　　在杭州楼市，2009年房价翻番楼盘也是遍地皆是。购房者小张，之前已经在闲林安家，不过最近刚刚调动了工作，每天上下班花在路上的时间，就变成了三四个小时。苦不堪言的她打算在单位附近买个50万元左右的小套，不料她在考察之后发现，周边的二手房的价格也已经在2万元/平方米以上，她只好放弃了购房念头。

　　除了房价高企之外，现阶段的房价政府调控政策出台太多，还是等政策稳定下来再看局势、等待自己中意的房源推出等因素，也是让众多购房者暂时不买房的原因。

　　点评：购房需求是一个奇怪的东西，行情差的时候，似乎大家都没有需求要买房了，可是一等到行情变暖，购房需求又从四面八方冒出来，弹性非常大。说明需求总是潜伏着的，关键是通过什么样的因素把它激发出来。

　　这些因素包括政策上的利好、股市火爆、特别让人眼前一亮的产品、开发商推出优惠措施等，接下来，市场又会从哪个渠道攻破购房需求的堡垒，让人期待。