时评：稳定房价 培育商业化住房租赁市场

　　扶摇直上的房价对未来国民经济健康发展造成巨大隐患，也极大影响了部分市民的生活质量。就如何抑制房价过快上涨，各方人士提出很多办法，政府有关部门也出台了一些政策。笔者认为，培育商业性住房租赁市场是稳定房价，稳定市民住房消费支出，同时也稳定房地产业投资收益，从而为国民经济正常发展和市民生活幸福提供良好基础的可行之举。

　　有论者认为，房价居高不下的重要原因之一是“丈母娘需求”，意思是，迫于社会压力和现实居住环境，年轻人要成家就必须自购住房，从而形成刚性需求。不少专家认为，年轻人成家之初应先租房而居，中年后收入提高了，再考虑自购住房。这样可以降低需求，平抑房价。

　　这些说法很在理。可问题是，年轻人到哪里去租房？能租到政府提供的廉租房，当然最理想。“蜗居”几年，等收入提高了，攒够了钱，再购置自己的 “温馨之家”。这样既不挤压其他消费项目，又能缓解住房市场上的刚性需求。但是，廉租房只提供给那些收入和现有住房条件低于一定标准，且具有当地户籍的市民，都市白领们无缘入住。他们如果暂不自购住房，只能向私人租房。目前中国大都市中，还没有批量供应的商业性出租住房。私人提供的出租房，或是为改善住房条件，出租旧房供新房的；或是继承已故老人的旧房，暂时闲置的；或是“屋改”时钻政策空子，多分得的住房。房源有限，且不稳定，房东自己的孩子大了，要成家，或想把自己的座驾由夏利换成宝马，随时有可能收回出租房。此外，私房租赁市场也很不规范，租约多是“君子协定”。因此，即使长期租住私房在经济上可能比自己买房更划算，但真打算在大都市安家立业的年轻人，没人敢长期租一个“家”的。即使丈母娘不提这要求，他们也要咬牙打拼，买下自己的“家”。

　　不少曾在美国生活或工作过的人在媒体上撰文介绍美国的住房情况，尽管美国有很多中产人家在郊区自己购置独立住宅，但在大城市中也有很多成片的公寓楼。这些公寓楼，或由私人家族，或由公司集团开发建造，并不是一个单元、一个单元的卖给居民，而是按市场价格出租。通常出租者和承租人都定有明确的合约，政府也立例严格规管这些合约，保障承租人的权益。不少美国人，包括中产人家，长期、甚至终生住在租来的住房里的。有资料说，其他发达国家的城市居民中，长期、甚至终生租房住的比例比美国还要高。

　　笔者认为，在中国的大城市中，政府除按中央要求积极兴建各种保障性住房外，也应鼓励，甚至强制性地限定房地产企业批量地开发一部分只租不售的公寓楼，按合理的市场价格(保证开发商能够获取社会平均利润)，出租给任何有需要，有支付能力的人士，不管他们有没有当地城市户口。这样，年轻人成家后就不必急着当“房奴”，挤占自己和父母的其它消费开支了；房地产企业也许不能再靠圈地卖楼(实际上是贱买贵卖土地使用权)发横财，但长期稳定的租金收入能大大增强抵抗市场动荡风险的根基；一旦房地产市场波动，银行吃坏账，当“房东”时，损失也要小得多。更为重要的是，这有可能使房地产市场长期稳定发展，从而为整个国民经济发展和国民生活水平提高提供健康的环境。