杭州
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跑了几个书店买不到海南地图
翁永堂，美都控股副总裁。作为有幸提前潜伏进海南的浙江开发商之一，翁永堂见证了近期海南楼市的急剧变化。
不过，翁永堂先给我们讲了一个发生在最近几天的故事。
在去海南之前，他想在杭州先买张海南地图，跑去书店，一问没了，再跑一家，也没了，接连又跑了好几家，结果偌大一个杭州城竟然买不到一张海南地图了。
那些买了海南地图的杭州人，估计目前正忙碌地穿梭在海南的各个楼盘之间。翁永堂说，前段时间在海南的时候，碰到了几个温州来的煤老板，下手那是相当的果断，一人买一栋，每栋得个把亿。当然，蜂拥前往海南淘金的并不只有江浙一带的投资者，其实占更大比例的是北方人，东北三省的、山西的、陕西的，还有山东的都不少。相对于北方寒冷的冬天而言，海南确实是一个温暖的天堂。对于许多北方人来说，海南已不仅仅是一个休闲度假之地，而是实实在在的第二居所。有些北方的老人在海南买了房子以后，一年中有半年是在海南度过的。
在翁永堂看来，虽然江浙人和北方人同样是在争抢海南的房子，但还是有些区别。江浙一带的民间游资实力比较雄厚，盯上的都是一线海景住宅或者是海边的别墅产品；而数量庞大的北方人则相对比较喜欢性价比较好的中低端房产，包括当地的二手房。
美都控股目前在海南有两个项目，一个位于海口，精装修的一线海景房，已经在这一轮楼市狂潮中基本消化光了；另一个位于琼海的项目也已经开工，三四月份的时候就上市了，按目前的势头来看根本用不着担心销售问题。翁永堂说，自从海南国际旅游岛的规划获批之后，海南当地的有些楼盘干脆封盘不卖了，以前的烂尾楼现在也都动起来了。
不过，对于火热的海南楼市，翁永堂保持了作为一个局内人的清醒。“这种热度能不能持续是个问题，”翁永堂说，海南的现状与规划中的国际旅游岛还有相当大的距离。海南的发展并不是特别的均衡，城市配套设施、交通设施以及各种软件都不完善，目前也只有三亚、海口和博鳌几个地方好一点。要成为国际旅游岛，就目前的三亚而言游客接待能力就是个严峻的考验，特别是春节的时候就不行。“海南提出打造东方夏威夷，夏威夷我去过，说实话海南和夏威夷的差距还非常大。”翁永堂说，火热之后的海南楼市也许会迎来一个冷却的行情。
“你是浙江人就买四套吧”
叶元加，浙江永康购房者。见到他的时候，他刚从海南回来，一见面就感叹去海南的机票难买，打折票更不用想了。“宾馆酒店也很挤，住店的都是不同口音的外地人，吃饭走路都能见到在讨论房子的外地人。”叶元加说。
“其实在我看来，三亚的城市建设还没我们永康好，这么多人冲过去，都是奔着前景去的。”叶元加这次去海南是跟一帮亲戚一起去的，本来打算边看房顺便去玩一玩，结果一个星期下来时间都花在看楼盘上了，根本没有好好玩过。他们基本上都是白天出去跑售楼部，晚上集体在宾馆里看楼书，一起商量对策。
在他们跑的这些楼盘中，有些还没来得及领出预售证，但不少客户已经在交定金了。具体的开盘价格其实也还没有最终定下来，确定的就是那些房源可以挑选。定金要100万元，等到开盘的时候如果不能接受开盘价格，可以退还这100 万元。叶元加笑称如今海南的楼盘销售人员也是全国最牛的，当他提出想看看样板房时，销售人员根本无暇理会，直接回答说目前不接待参观样板房。
让叶元加印象最深刻的是三亚一个叫“半山半岛”的楼盘，三面临海。叶元加去的时候，“半山半岛”刚开盘不久。当得知叶元加是浙江人后，售楼小姐明显热情了许多。介绍了楼盘的简单信息之后，售楼小姐指着沙盘对叶元加说：“叶先生，这四套要么你都买了吧。”叶元加很奇怪地问为什么，售楼小姐的回答让叶元加哭笑不得：“四套不多啊，你们浙江人在我们这里都是一排一排买的啊。”
不过，叶元加最后还是没有下手。“我们这个亲戚团，这次真正下手的只有一个人。不是我们不想买，只是可选择的楼盘其实并不多。条件好一点的海景房价格又非常高，不敢下手，追高了担心以后的升值空间有限。不过，过一段时间我们还要去一趟，再看看有没有机会，毕竟海南岛有先天性优势，买套海景房以后也随时可以去住。”
其实，叶元加只是眼下急匆匆南下的浙江资本的一个缩影，最近关于浙江人在海南大举购楼的故事不绝于耳。据说一对宁波夫妇在同一个楼盘一口气买下了24套海景公寓，还是一次性付款。他们签约的楼盘，每套面积约100平方米，均价120万元/套。与这对宁波夫妇同一批前往海南的购房团团员，每人普遍入手了三四套。还有部分客户，没有亲自前往海南，直接把钱打入了房产公司账号。
究竟有多少浙江人已经前往海南淘金，至今无法做一个准确的统计。之前曾经有过“十万浙商携300多亿元海南炒房”的传闻，但是普遍被认为是夸大了。目前浙商在海南兴办了各类工商企业千余家，主要从事制药、商贸、农业开发、房地产开发、水产养殖和餐饮旅游等行业。据了解，早在十年前海南处于低谷时，一些浙商看中海南的优惠政策，就已悄然“潜伏”其间。目前，这些项目全部累计投资总额确实有300多亿元，但是这 300多亿元并不是全部投资在房地产项目上。
“凤凰传奇”唱响海南
火热的海南楼市，谁又是最火的楼盘？答案当然是三亚的凤凰岛，不过在海南演绎“凤凰传奇”的开发商，却是杭州飞出去的“金凤凰”。
开盘当天，凤凰岛一期700套房即售罄，均价高达6.5万元/平方米以上。这样的销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。甚至有人说，就冲着凤凰岛门口怀揣现金还买不到房的火爆场面，凤凰岛就算卖到10万一平米，也还是不缺市场的。
这就是传奇的凤凰岛，背后的打造者正是杭州的国都房产。凤凰岛是在大海礁盘上堆填而成的人工岛，全长约1250米，宽约350米，通过约395米长的海上观光大桥与三亚市中心城区相连，也是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸 (论坛 新闻 视频)”开发规划的核心，总体投资超过百亿。项目包含七大部分，即超酒店(国际会议中心)、国际养生度假中心、商务别墅会所、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题广场和凤凰岛国际邮轮港，形成集旅游、度假、居住、养生功能为一体的综合体项目。
“我们对于这个项目确实比较有自信，但是开盘的情况还是有点让我们想不到。”刚从海南回来的国都房产企划部负责人徐敏儿告诉我们，在开盘前凤凰岛在全国各地做过多场推介，意向客户已经积累了很多，依靠项目本身的优越地理位置和产品品质，公司对销售是非常有自信的。不过，这次开盘恰逢海南国际旅游岛整体规划获批，销售情况确实还是超出了想象。
“房子卖光了，但排队等待的人还是很多，等的就是我们下期的房源。”徐敏儿说。
有杭州的房产业内人士透露说，半年前国都房产内部对于凤凰岛的价格定位还是在3.5万元/平方米左右，如今卖到这样的价格照样抢光，足见国际旅游岛的威力和消费者对于凤凰岛的认可。
也有人认为，凤凰岛是浙商以及杭州开发商的骄傲。当年国都控股以控股形式收购了凤凰岛项目，使三亚众诚国际成为国都控股的一个子公司。作为杭州的老牌开发商，国都并不追求在国内市场的全面开花，而是力求外地的每一个项目都对当地有深远的影响。像凤凰岛这样的旅游项目，非常符合国都的“胃口”。
回忆一下，当年国都房产出击海南之际，正是万科、凯德 (论坛 新闻 视频)、复地等越来越多的国际国内房产大鳄杀进杭州之时。西子湖畔展开新一轮房地产竞争的时候，杭州本土的开发商加快了在外地扩张的脚步。在经过原始积累之后，“走出家门，到外面去发展”成为当时杭州不少实力派开发商的选择。
目前在海南投资了房地产项目的浙江企业，包括耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等十多家企业，都是在新政策尚不明朗时就已注资开发。
而浙江企业参与的项目，开发模式各不相同。譬如国都控股联手众诚国际，耀江集团联手海德股份，南都房产集团则联手宁波埃美柯投资有限公司和中科联控股集团等等。也有像中凯企业集团、温州国光房产这样打自主品牌的。而更多的浙江资本打出的是旅居概念牌，即“地产+酒店”，或“地产+旅游”，其中以浙江世贸君澜酒店集团、美都控股、吉利集团等代表性。
海南不会重蹈当年覆辙
“要赚钱，去海南”，这是90年代的口号。“那是一个疯狂的时代。”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
1992 年初，邓小平发表“南方讲话”，海南房地产市场开始发狂，高峰时期，这座总人数不过655万的海岛上 (论坛 新闻)竟然出现了两万多家房地产公司。“十万大军下海南，各大财团抢地盘。”满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。
如今，面对着新一轮的开发热潮，海南究竟是泡沫再起还是华丽转身？
在浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬看来，海南本身有非常好的自然优势，再加上现在国际旅游岛的定位，短期房价走高也是不可避免。海南房地产由于93、94年的泡沫破裂之后确实经历了一段较长时间的静默期，不过从2002年、2003年开始就已经逐渐启动，重新进入上升期，只是当时很多人都还没有觉察到。这次国际旅游岛的规划通过以后，政策力度非常大，于是海南楼市的想象空间一下子打开了。于是，房子一天一个价，呈现几何式跳跃，当然如果盲目追高的话肯定是会有风险的。
不过，尽管如此，虞晓芬认为这一轮的海南楼市狂潮与93、94年的房产泡沫还是有着本质性的区别。首先是因为90年代的时候国人的收入与现在相比还处于一个比较低的水平，财富积累还比较薄弱，对于旅游度假产品的消费需求还跟不上当年的开发体量。与之相比，现在的海南开发更具天时地利，时机比当年成熟。还有另外一个重要原因是，当年参与海南开发的很多都是国资企业，当时海南的土地市场也非常不规范，而这次海南的开发，更多的民营开发企业参与了进来，民营开发企业的风险意识相对比较高，再加上现在海南当地政府对楼市的引导在加强，因此新一轮的海南开发热潮不至于重蹈90年代的覆辙。
“当然，这并不意味着就没有风险。对于浙江的开发商来说，以后去拿地的话要拿合适的地，在比较中作出理性判断，而不是一味地拿高价地，盲目性追高。”虞晓芬说。
海南！海南！
时隔22年，海南梦想之旅再次起航。
1 月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略。1月6日，国务院新闻办举行专场新闻发布会，宣布海南国际旅游岛规划纲要获得中央批准，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
于是，“海南”两字变得炙手可热。海南遍地是金？海南满大街都是提着一麻袋一麻袋现金等待购房的东南西北人？海南的房子一天一个价？海南的楼市卖断货了？
这就是眼下传说中的海南。尽管相隔遥远，这些传说却依然漂洋过海，牵动着杭州楼市的心。早在半个月前，我们就曾听到有杭州开发商感叹：如今浙江民间资本都涌向海南了，杭州楼市会不会失血？
那么，这种担忧有没有必要，如今海南楼市究竟正在上演什么样的故事，浙江的开发商、购房者究竟如何淘金海南？
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