杭州房企纷纷上市谋"钱途" 东田借道龙盛融资7亿

　　资本市场关于郡原地产借壳*ST北生的传言，终于得到了证实。1月19日，广西北生药业股份有限公司第六届董事会第八次会议，在北海召开。会议通过了广西北生药业股份有限公司与浙江郡原地产股份有限公司的股东杭州天禧投资有限公司、杭州唐旗投资有限公司及许广跃等六名自然人签署《发行股份购买资产协议》，购买后者持有的浙江郡原地产股份有限公司100%的股权议案。事实上，多个杭州房企，在谋求上市之路。

　　A.东田借道龙盛，明修栈道暗渡“钱”仓

　　1月7日，浙江龙盛公告了一项复杂的资产收购和回购方案。首先浙江龙盛以9000万元受让杭州巨岛生态农业观光有限公司所持东田房产100%股权；以100万元受让自然人钱益升所持翰思国际营销管理公司10%股权(另外90%由杭州东田持有)；以900万元受让东田所持巨城置业90%股权，以100万元受让翰思公司所持巨城置业10%股权。

　　收购完成后，浙江龙盛持有东田房产、翰思国际营销管理公司、巨城置业三家公司各100%的股权。浙江龙盛是上市公司，主营化工产业，中国制造业500强企业之一。翰思、巨城都是东田房产名下企业，换句话说，通过这次收购，有点东田借道龙盛实现上市的意思。

　　但在浙江龙盛看来，这只是一次正常的资金拆借，龙盛并没有把“道”借给东田。“我只能说获利情况会让人满意。”龙盛方面没有向记者透露具体利润率，但表示这笔交易预计获利将超过1亿元。

　　据了解，在股权转让工商变更登记完成后，龙盛将向巨城置业追加债权投资59000万元。而巨城置业取得临平项目《国有土地使用证》后，龙盛还会将东田、翰思的股权以受让价格回转给原股东，但回购的同时东田再将股权质押给龙盛。

　　为什么会有如此繁复的安排？因为东田急需一笔资金。2007年10月31日东田以66690万元总价竞得余杭余政挂出【2007】38号地块，并于当年11月10日签订国有土地使用权出让合同，约定在2010年1月11日前一次性缴纳剩余的57829万元土地款。眼看限期将至，资金却尚无着落。

　　浙江龙盛公告中称，巨城置业必须在2010年12月31日前偿还59000万元债权投资，在满足该项条件的前提下，钱益升和杭州巨岛生态农业观光有限公司将在2010年12月31日前，以15600万元的价格收购巨城置业100%的股权。

　　从公告来看，确实如龙盛所说，这是一次以公司股权为质押物的资金拆借。龙盛实际出资59000万元，一年后，减去贷款利率差，龙盛的收益率超过15%。

　　记者再次向东田房产求证时，该公司相关负责人表示：“目前两家公司正在磨合期，我们不方便多说什么，低调为主。”如何定义这次合作？“我们与龙盛商量后再给答复。”但他同时也表示，东田一直在尝试多种开发模式，不排除之后与龙盛“更深度合作”。

　　B.房企争相上市谋“钱途”

　　或许东田房产与浙江龙盛的这次合作只是“临时抱佛脚”，但房地产企业对上市的渴望早已是公开的秘密。记者从多个渠道得知，目前有不少房企正在上市的“密谋”中。

　　仅2009年就有包括顺发恒业(借壳*ST兰宝)、荣安集团(借壳ST成功)、嘉凯城(借壳*ST亚华)在内的三家浙江房地产企业成功借壳上市。浙江郡原、宋都集团都已有眉目，银亿房产正处于借壳上市的关键阶段，另有消息说，西子房产、金都集团也都在谋划上市。除此之外，曾私下向记者表示正在储地、找路，积极寻找上市途径的浙江房企不下5家。

　　他们如此急切情有可原。房地产企业发展的两大要素无非资金和土地，土地如今绝大多数是公开拍卖，价高者得，土地储备的能力越来越取决于资金实力，而目前房地产企业的项目资金主要来自自有资金、销售回款和银行贷款。眼看，楼盘预售条件越来越严格，以预售回款来带动项目开发越来越弱，完全依靠自有资金则成本太高，依靠银行为生是目前大多数房地产企业的金融模式。

　　“银行已经开始收紧开发贷款了，我们必须自己想办法开拓融资渠道，这是趋势。”采访中，一位房地产企业高管表示，央行对房地产金融走势的表态已经在市场中逐步应验，直接融资将是房地产企业未来的主导融资模式。“这是行业内的共识，有这么多企业急着上市一点也不奇怪。”

　　C.有故事的企业更值钱

　　要购买土地，房地产商们就不得不融资，融资、圈地，再融资、再圈地……这是所有房地产企业梦寐以求的资金链，而上市，就是获得这条资金链的最有效途径之一。

　　有数据显示，截至2009年12月31日，剔除已被否决和终止的，沪深两市去年共披露过286份定向增发预案，其中涉及房地产业的共75份，这当中涉及房地产企业借壳的共36起，还有30家的壳资源来自于ST股。高密度、集体性的借壳上市背后是中小型房地产企业持续融资能力不强的无奈。

　　然而即便成功借壳上市，借壳企业也不能立刻融资。按照监管部门对再融资的有关规定，借壳后的上市企业较快运行一个完整会计年度后才能施行公开增发、配股等再融资行为。从这种角度说，借壳上市对于缓解房地产企业眼前的资金紧张并无太大帮助，房地产公司借壳上市更多的考虑，是为未来的发展而在资本市场进行提前布局。

　　要布就布个好局，如今排队等上市的房地产企业正在学习怎么把自己“打扮”漂亮。一个月前，百科集团发布资产重组预案，资产重组分三步：排名前列步，百科集团原控股股东百科投资管理集团有限公司拟将其持有百科集团2789.65万股(占总股份17.53%)作价3亿元，全部转让给浙江宋都控股有限公司；第二步，百科集团将进行资产置换，此次交易的拟注入资产为宋都控股、平安置业，以及郭轶娟合计持有的宋都集团100%股权；拟置出资产为百科集团的全部资产及负债。第三步，对预估值之间的差额部分，由百科集团向宋都控股、平安置业以及郭轶娟发行约3.85亿股股票支付，发行价为8.63元/股。

　　尽管该议案还需要经过股东大会审议和证监会批准，但宋都集团借壳百科上市已经没有悬念，相比嘉凯城借壳*ST亚华的艰难，宋都的借壳之路显得很顺遂。为什么会有这样的差别？根据百科集团的公告，宋都集团20%的股权为平安置业所有。

　　平安置业是中国平安旗下公司，注册资金18亿元，主营房地产投资等，从2007年12月30日起，它成为宋都集团的战略投资人。

　　从某种意义上说，平安置业注资宋都促使后者不得不加快借壳上市的步伐，同时它也让宋都成为一家“有故事”的企业。“故事”也能卖钱，没准儿还是一大笔钱。

　　只是除了走对路，找对人之外，这些借壳上市的房地产企业还有一个需要面对的问题：上市之后，故事怎么讲？在股市前景不甚明朗的情况下，在借壳之后，资本市场的行情是否还能承担他们的再融资？狂喜之后，这个问题很难避开。(编辑：黎奏）