存量房源VS新开项目 2009杭州楼市供求关系表

　　根据杭州市透明售房网数据显示，今年一季度，杭州主城区共消化房源量7404套：其中住宅6597套，商铺187套，写字楼620套。值得一提的是，该期间住宅和商铺的新增供应量仅为3977套和67套，也就是市场处于阶段性供不应求的状况。 　　杭州楼市到底还有多少存量房源可以销售？又有哪些供应量即将上市？2009年，杭州楼市整体将呈现怎样的供求关系？如果点击透明售房网各楼盘的详细销售信息，你可能会发现，它们有些是商铺，有些已经是尾盘，因此可选择的房源并不多；有些则是适合投资的酒店式写字楼，它们显然都不是购房者最主流的需求。我们有必要对这些可售房源抽丝剥茧，找出符合真正刚性需求的供应情况。 　　我们试图根据杭州楼市各个区域的存量房情况，并结合2009年各个区域的预期新上市房源，从中窥得一些楼市发展趋势。毕竟，供求关系才是市场经济中最为重要的因素。 　　主城区可售住宅：16563套 　　各郊区板块日趋分化 　　杭州市透明售房网显示，主城区目前可售商品房为26162套。其中，住宅16563套，占到63%。以前三个月消化6597套的速度，那么，这些房源将有望在7.5个月里消化完毕。 　　不过结合今年新上市情况，不少区域依旧存在非常大的消化压力。特别是滨江、下沙等几个板块，由于老盘新开量比较大，急需突围。 　　下沙 　　存量住宅：3178套 　　下沙区块目前可售住宅共计3178套，在杭州所有区域中名列排名前列。虽然这个区域楼盘并不是很多，不过无论是保利东湾（查看地图）、世茂江滨花园、还是朗诗国际街区，都属大盘，目前可售房源动辄就在500套以上。而多蓝水岸（查看地图）、海天城虽然已经是名副其实的尾盘，不过所剩房源加起来，也达到400套。所以，下沙楼盘的压力，还不是跟其他楼盘的竞争，而是自己跟自己的竞争。 　　事实上，据统计，下沙的几个外来大鳄开发的楼盘，目前的存量房加上今年年内将加推的房源数量，一年的供应量几乎都将超过1000套。另外，作为目前没有正式开盘的金隅观澜时代（查看地图）也会在4月底推出排名前列期400-500套房源，五六月份还会根据市场情况加推1-2幢房源。 　　记者总结陈词：虽然下沙楼盘最近去化速度比较快，但由于大盘云集，下沙供大于求的状态，还会持续很久。 　　NO.2 滨江区 　　存量住宅：3159套 　　金龙钱江MOHO、东方商务会馆、柏悦轩（查看地图）、江南星座1幢、星光国际广场、现代印象广场等都是酒店式公寓类的房源，土地年限基本上都是50年左右。如果撇开这些房源，那么，滨江区目前可售的住宅约为3124套。如果要对这些房源再进行分类，那么彩虹城（查看地图）、风情苑、盛元慧谷（查看地图）花园、南岸晶都花园、天寓（查看地图）等楼盘，基本上都是尾房，受市场关注程度不会太高，主流住宅存量房源约2800套左右。 　　滨江区今年全新上市的住宅楼盘并不多，只有彩虹豪庭、金盛曼城等少数几个。不过老盘新开的比较多，共有10多个楼盘将推出新房源。所以，今年滨江区可供挑选的一线江景房就有彩虹豪庭、水晶城、海威国际、钱塘山水，地铁房有东方郡、铂金时代（查看地图），以及和园、风景蝶院、连园、曼城等楼盘，竞争氛围浓厚。 　　记者总结陈词：今年，滨江区仍将持续供大于求态势。从目前来看，除了东方郡、君景庭等去化速度比较快，滨江一些老盘销售有些滞缓。要消化不断冒出的新增房源，压力还是会比较大。 　　NO.3 新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)西 　　存量住宅：2557套 　　西溪板块、申花路板块、三墩，在杭州城西，有这样一条带状延伸的区块，它与杭州城西无缝对接，是城西的自然延伸，同时客户群又基本上是具有城西情结的购房者，所以被市场称作是新城西。目前新城西的存量房，共计2557套。 　　三墩目前主要供应房源只有白马尊邸（查看地图）、中海金溪园，约462套房源，不过今年中海另一个项目紫藤苑和金地自在城也将上市，很大程度上将增加该区域的可售房源量。 　　申花路目前在售的楼盘有上郡、文鼎苑、西城美墅、丽阳苑（查看地图）等，最近该区块楼盘去化速度比较快，如之前销售不畅的文鼎苑最近也适时调整了价格，上周一举成交了100套，说明只要价位合适，这个区域还是很受市场关注。今年该区域上市的新盘很少，不过橡树园、西城美墅、上郡等都还将推出后续房源。 　　西溪板块虽然目前在售的楼盘只有西溪里、西溪蝶园（查看地图）、和家园、溪上凰庭等少数几个，不过今年该区域要上市的房源不少，这些楼盘包括绿城蒋村项目、华元和庄、百家乐西园、西溪天堂（查看地图）、望庄等。 　　记者总结陈词：三墩板块今年楼盘竞争并不是很激烈；申花路新盘不多，如果能够沿袭准确的市场定位，保持稳定的去化速度，供求关系也会比较平衡；相对来说，西溪板块的竞争将进入白热化阶段，不过一些低密度的住宅，比如排屋、别墅、花园洋房等物业类型，因为规划日益减少，加上这个地段又与老城区零距离，所以将日趋稀缺。 　　NO.4 九堡 　　存量住宅：2123套 　　九堡目前可售住宅套数总计2123套。左邻右舍（查看地图）公寓、香滨湾花园、汇盛德堡公寓、红苹果家园、九月庭院的房源都已经全部推光，其他楼盘的剩余房源基本都在100套以上。 　　今年，已经开出的九洲芳园（查看地图）将会推出二期的300多套房源，泊林公寓也会推出280套新的房源。另外，九堡还有三个楼盘今年是面市。其中，宋都的阳光国际将于今年5月开盘，推出176套房源，圣奥领寓也会在5月底前后开盘；今年总的开盘房源量会达到600套；正达的东海岸(暂名)年底之前也将推出首批房源。 　　记者总结陈词：九堡房源总体来说供应比较充足。沿江区块的楼盘增多，会在一定程度上形成激烈竞争。不过整个区域供求关系已经日趋平衡。 　　NO.5 之江 　　存量住宅：1126套 　　这个区块向来被认为是供应楼盘比较少的区域，不过现在看来并非如此。数据统计，之江板块可售住宅为1126套，多于钱江新城。目前在售的几个楼盘中，供应量的有3个楼盘。而接下来，还将增多。其中，公元沐桥今年还会在5月份左右加推200套左右的大户型房源，而新帝朗郡则会在差不多的时间内推出100多套以90平方米为主的小户型。而中海联手雅戈尔在转塘的项目，也在紧锣密鼓的筹备中，预计今年下半年可能面市。 　　记者总结陈词：需求不够旺盛的之江板块，如果不能在这一轮的行情中迅速回笼资金，那么接下来只会面临更激烈的供应大战。 　　NO.6 钱江新城 　　存量住宅：1124套 　　钱江新城目前存量住宅共1124套，大致可以分成几类。一是以阳光海岸、东方润园（查看地图）、新绿园、悦府为代表，均为品牌开发商潜心之作，定位都比较高端，价格也比较高，去化速度比较快。其中新绿园和悦府已属尾盘，东方润园还有少量房源；阳光海岸二期还将推出一批房源，不过据说客户认购踊跃。二是以水岸枫庭为代表的楼盘，品牌、品质都不算上等，去化速度不快，如果要顺畅销售，可能还需要特殊的手段；晓庐属于第三类楼盘，近段时间以来销售一直不温不火，但楼盘已经销售大半，开发商似乎也不着急。 　　今年，钱江新城新开盘的楼盘不少，不过大多是商业和公建项目。比较值得关注的是城市之星和蓝色钱江今年将全新上市。两个住宅项目今年主推的主力户型都是180平方米左右的大三房，主力总价则在500-600万元左右，新一轮的PK大战即将上演。 　　记者总结陈词：今年，钱江新城总价在三四百万元的房源，主要集中在老盘中，总价五六百万元的房源竞争则比较激烈，而千万元以上的公寓则明显日益稀缺。