新政暖了上海楼市？杭州开发商购房者有话说

　　上海，中国楼市的桥头堡之一，在2008年四季度突然一改之前低调的态度，迅速而频密地抛出各项内容详细、覆盖面广泛的楼市新政策。这一系列政策刺激能否改变上海楼市现状？置身其中的浙江开发商现在日子又过得如何？当我们真的走进传言中的风雨上海楼市，“暴风眼”中却是一片平静。 　　在沪浙江开发商，有好地不发愁 　　面对上海市的这一系列政策，那些在沪开发的浙江房地产企业却显得相当冷静。“二套房贷松不松绑对我们这样的项目影响不大。”上海华浙外滩置业有限公司董事总经理李林华说。他手头的这个项目刚刚定下案名叫“绿城·黄浦湾”，地段优越，就在黄浦江边南外滩，精装修江景住宅，大部分户型都在280～380平方米，显而易见瞄准的是高端消费群体。“我们做过市场调查，上海已售和在售高端住宅项目中绝大多数客户都是多次置业，而且一次性付款的客户比例也较高。” 　　对李林华来说，他更需要考虑的是，房子卖什么价格最合适。据了解，目前该地段的土地拆迁成本已高达6~8万元/m2，老外滩的改造和世博会的兴建，给项目增加了一定的升值空间，加上绿城对产品的严要求，高投入，这个项目的未来充满想象空间。 　　在杭州做过“白马公寓（查看地图）”，到上海打造同样位于的“黄浦湾”，李林华笑说他不着急，他相信地段好的产品一定会得到市场的认同。2008年绿城在市场极其清淡的形势下依然取得了151.8亿元的销售额，超过了2007年的销售额。这也说明只要选择好项目，认真做好产品，不管市场如何变化肯定有收获。 　　“上海黄浦江两岸地区规划是作为金融集聚带，南外滩这边旧城改造后很多住宅用地改为金融用地，保留下来的住宅项目非常少，而我们又是其中一个江景楼盘。”他说，为了突出楼盘个性他们还保留了项目范围内四幢老建筑，其中包括已经有百年历史的吉安里。“老上海情结是很多境外客户回到上海置业的一大原因。” 　　“黄浦湾”项目，绿城是大股东。事实上，绿城中国在上海相继通过拍卖、股权收购等方式已经拥有四个项目，包括已经在售的上海绿城玫瑰园、新江湾城地块以及南京西路上的一个写字楼项目。 　　尽管绿城高价吃下新江湾城地块曾让很多媒体直呼“看不懂”，但对一些比绿城更早进上海，却因为土地储备不足目前无地可做，处于“半隐退”中的浙江开发商来说，对绿城的做法却表示了理解。 　　“现在要在上海拿地并不容易，好的地块早已被一些国资或国资背景的企业握在手里，拿出来招拍挂的土地要么规模太小要么拆迁成本太高。”上海火炬房地产开发有限公司总经理丁凡说，云天财富时代大厦项目售完以后他一直在找合适的项目，却一直没有如愿，好在公司本身持有项目部分物业可以获得稳定租金收益。“现在市场不好，是有拿地的机会，但风险也很大，再看看吧。” 　　一位在沪多年的浙江房企老总私下说，这两年他陪很多浙江同行到上海找地、看项目，但最后能谈成的少之又少。“为了降低市场风险，一定要找本身地块条件就好有价值支撑的土地，关键是，这样的好地内行人谁看不出来？机会和实力同等重要。” 　　上海楼市成交逐月放量 　　与深圳大张旗鼓地降价不同，走在近期新推楼盘较多的上海浦东、闵行区一带，几乎没有看到大幅的楼盘打折广告。记者向去年12月来有房源推出的万科金色里程、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)御景、金地未未来等几个在售楼盘的销售部了解价格，结果得到的回答几乎都是“没有折扣”，新城御景要求首付五成以上才能打9.9折，未未来的销售人员甚至表示公司正在准备提价，可能要涨300元/平方米。 　　“最近新开盘打折的确实不多，还是去年七、八、九月的时候降价楼盘比较普遍，但主要也是变相降价，比如送车位、送家电。”上海中原研究咨询部经理马冀坦言，由于去年上半年上海楼盘普遍销售惨淡，而政府在土地政策、信贷领域的从紧政策也使很多开发商资金链有些吃紧，促使新房销售价格的调整速度加快，2008年7月普陀中远两湾城新推一幢，成交价只有17000元/平方米，而周边二手房价格普遍在20000元/平方米。“10月开始，上海新政频发，中央和地方的房产新政策非常多，成交量也有一些回升，开发商好像又不太着急了。” 　　用上海一位媒体同行的话来说，从去年10月末开始，上海出台的新政策多得他“晕头转向”。去年10月23日，上海市发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，十四条政策包括了降低首付、降低各种税费以及加强保障性住房等多个方面，被当地舆论评价为“上海楼市持续低迷以来的大手笔”。 　　11月1日，上海市调整普通住房标准，将原本的单价标准调整为总价标准；12月27日上海率先响应“国十三条”，房屋、财政、税务、建设、规土等部门联合制定了八条实施意见，“沪八条”中提出，“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”，给二套房贷松绑。 　　2009年1月5日，上海住房公积金网发布了《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》，明确“根据该通知，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件，家庭住房套数不超过1套的，可按购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行”。 　　新政出台后，一些原先积压等待新政出台享受优惠的交易立刻启动，尽管成交价格仍在下降，但成交量开始稳步提升。上海中原地产监测的上海商品房日成交数据显示，从去年9月1日起到10月23日新政出台前，日成交量基本在100套左右，而11月商品住宅成交量达到6263套，日均成交超过200套，12月成交量又再上浮20%左右。 　　事实上，如果仔细分析去年11月、12月上海商品房的成交结构可以发现，降价促销和税费减免对成交量的推动是最明显的。“新政实施后较短时间内成交的绝大部分是外环沿线的普通住宅。”马冀说，这一方面是因为2008年上海商品房新增供应量约2000万平方米，其中符合“70/90”要求的中小户型又占了大多数，而且它们主要分布在外环沿线；另一方面，外环沿线楼盘又是在成交量停滞不前时降价促销的，争取到中低端购房者的认同。而“12月的成交量中很大一部分是政府背景的资金入市收购商品房，这些商品房会被用来安置动迁户和作为人才公寓。” 　　各项政策利好，尤其是二套房贷松绑政策让上海一些业内人士乐观地估计，今年上半年上海就会进入一个阶段性的成交量释放小高峰。 　　浙江人对上海买房爱恨交织 　　与开发商拿地的心态类似，浙江购房者对上海楼盘也是又爱又恨。爱的是上海这个大都市的魅力和楼市的回报空间。2005年到上海工作的成先生告诉记者，他2007年年初在上海陕西北路买了套二手房，当时的价格是16000元/平方米，没几个月他这个小区的房价就涨到26000元/平方米。这让他又惊又喜。 　　然而，让很多浙江人犹豫的是，上海房价远在杭州之上，而且一旦下跌，其值也远在杭州之上。当初成先生为自己的投资得意，最近他看到隔壁单元刚有一套成交的，价格已经跌到了18000元/平方米。“涨的时候是高兴，但跌的时候也很痛，没有一定的承受力不能买上海的房子。”成先生说。 　　记者从浙江开发商在上海开发的项目中了解到的情况是，尽管上海本地客源的比重明显超过江浙地区的客户，但浙江人购买的比例也不能小看，有的楼盘浙江人接近30%。像上海绿城的一期首批客户，浙江人超过了60%。不过，在2万元/平方米以上的楼盘中，浙江人比例又有明显下降。“从典型高端公寓成交客户来源分布情况看，上海本地客源的比重明显要超过江浙地区客户，另外就是港台客户以及部分海外华侨。”上海华浙外滩置业有限公司董事总经理李林华说，尽管浙江人不会是主要客户群，但他们会有针对性向浙江购房者做项目推介。 　　“其实上海本地人买房子是很理性的，相对而言也更犹豫不决，浙江人下单快，而且更偏向于集体性投资。”上海中原研究咨询部经理马冀表示，近期上海外环沿线区域楼盘成交比较好其实在很大程度上就反映了上海普通购房者的消费实力和消费观念。“古北、张江区域的温州投资客就比较多一些，他们一旦集体涌入或撤退，对上海楼市的影响是比较大的。”