新政将再次激活杭州购房需求 二套房信贷放宽

　　昨天下午，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施(以下简称“措施”)，其中包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售等在内的三项政策措施。业内人士认为，其中“营业税征收时间缩短三年，松绑二套住房贷款”的措施对楼市影响，将是继10月杭州房产“24条”、11月国家楼市新政后，再次激活杭州房产市场的重大举措。 　　二次房贷松绑将激活三成以上购房需求 　　措施中明确，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策。”根据银行现行房贷政策，我们来算笔账：目前二套住房房贷按照商业银行年基准利率(6.12%)的1.1倍(6.732%)计算，一套商业贷款额度为70万元的住房，等额本息按揭20年，月还款额是5315.06元；措施中，“购买二套普通住房可比照执行贷款购买普通自住房的优惠政策”，也就是二套购房贷款利率可按基准利率下浮30%(4.284%)计算，同是70万元的按揭，等额本息按揭20年，月还款额是4347.35元。月还款前后相差967.71元，一年相差11600元左右。 　　这条被业内称为“二套房贷”解禁的政策，对市场影响。据杭城我爱我家、华邦地产、假日房产等各大房产中介统计，目前二次购房的需求占总需求的约三成以上，而在一手房市场上二次购房需求比例更多。自去年二套住房限贷政策以来，改善型需求明显受到抑制，交易量下滑。因此有业内人士预测，此次二套房贷解禁起码将激活三成以上的购房需求。 　　不过，该措施中对二套房贷能享受首套贷款的优惠也提出了要求，“人均面积低于当地平均水平”。截至2006年8月31日，杭州市城镇居民人均住房建筑面积24.3平方米，杭州各大商业银行是否以此面积为标准放贷二套住房尚不明确。 　　营业税征收时间缩短至两年，次新房再受宠 　　措施中，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，“将现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。” 　　营业税指购房时间未满五年交易，卖家所需缴纳的税费。将营业税征税时间缩短至两年，购房两年以上交易的普通住房可全免。这将更加促进次新房的成交量，杭州二手房市场中，次新房挂牌量占总挂牌量的四成，集中在滨江、城西等区域。 　　不过，目前杭州市对普通二手房已经实行交易税费补贴政策，比如，一套购房时间三年的普通住房转让，其成交总价为100万元，涉及的营业税为5万元，即5%(营业税税率)×100万元，实行退税80%后卖家只要缴1万元的营业税，也就是说，购房两年以上的普通住房交易现在仅是再省下这1万元。 　　营业税减免政策，可能导致挂牌量增加拉低房价 　　“这些政策实际上是在杭州市政府实行税费补贴基础上的一个扩放和深入。营业税征收时间缩短会带动交易量的一定上升，但不会让二手房市场井喷。”华邦地产市场部有关负责人周冬临表示，今年10月杭州出台的“24条”政策中，对二手房交易税费实施补贴已大量促进成交了，使成交量增长了一倍，这已经释放了大量购房需求，因此营业税征收时间缩短不会再产生很大影响。 　　假日房产市场部负责人马杰指出，此次措施将在短时间增加二手房市场挂牌量。他说，措施是住房转让环节营业税暂定“一年”实行减免政策。也就是说，这一年内才能享有营业税减免政策，一些急于出手的卖家或者投资者会把房子投入市场，买家选择余地更大，现在是买方市场，卖方肯定将省下的税费让利给买家，换句话说，房价将更低。 　　此外，会议中还提到了一系列房地产暖市政策。“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。”还有，“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”等等。 　　值得注意的是，会议上并没有明确政策具体执行时间，而截至昨天，杭州市相关部门也未收到具体文件。