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邻居获批在他家楼顶建露台 业主起诉城建委

2014/11/01 07:52 来源: 搜狐焦点网 评论
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搜狐焦点黄石房产讯 通往楼顶的通道,却被顶层住户圈进了自家屋里,楼顶变成了顶层住户的私家露台。更让业主难以接受的是,这样的做法竟然是经过了设计审批,按照设计图纸进行的,已经通过行政部门的验收合法化了。

面对这一咄咄怪事,团城山一小区业主刘敏在投诉无果的情况下提起行政诉讼,一纸诉状将城乡建设委员会告上法庭,要求其履行法定监管职责,敦促开发商整改。

邻居获批在他家楼顶建露台 团城山一业主起诉城建委

团城山某小区一栋居民楼楼顶

邻居获批在他家楼顶建露台 团城山一业主起诉城建委

怡安花园小区楼顶上有加盖建筑

公共楼顶成私家露台住户投诉索要公共面积享用权

2012年6月,刘先生和妻子张女士购买了一套房屋,该房位于杭州西路71号,怡安花园小区。该楼栋共24层,刘先生房屋228平方米,位于23楼。

购房后,刘先生发现了一个问题:从他家通往楼顶的通道竟然被圈占了,该楼为错层结构,楼上24层住户书房向外开门,与他家屋顶平台连通,他家的屋顶成了楼上住户的私家露台,楼上住户未经他的同意装修屋顶平台,在上面铺设地板砖、安装桌椅,并搭建玻璃房,他要想上楼顶,还必须从楼上住户屋里穿过。

刘先生认为,楼内通道、外墙面、楼顶平台均属于公共面积,住户共有,在购房协议中没有特别约定,他依法享有公共面积,这种做法不仅侵害了他的合法权益,还堵住了通往楼顶的消防安全通道,存在安全隐患。

从2013年10月开始,刘先生多次向黄石市建设工程质量监督站、黄石市消费者委员会、黄石市城建委等部门反映,要求对该违规行为进行处理。

无独有偶,2013年10月,下陆消防大队在检查时也发现了该楼栋通往顶层的疏散通道被堵死,违反了消防安全,并下达了限期整改通知书。

2013年11月18日,黄石市消费者委员会向城建委发出投诉建议函,就刘先生反映的问题,请该委依照法律规定处理。

业主起诉城建委要求履行职责

2013年10月21日,黄石市建设工程质量监督站向开发商送达联系函,要求对消防隐患进行整改。接到整改通知后,开发商责成物业管理单位拆除业主在消防通道擅自设立的铁闸门,并恢复原貌,且通过了消防验收。

但对这个状况,刘先生也不满意,因为该楼栋有两个通往楼顶的通道,开发商只是疏通了其中一个通道,而他家直接通往楼顶的通道并未疏通。

而对住户投诉,建设工程质量监督站表示该工程按图施工,不属于工程质量问题,设计完全合法,不存在消防或通行缺陷,要开发商根据相关规定妥善解决。市建委也对刘先生反映的问题进行了回复。

因为不满市建委的回复,刘先生提起了行政复议,市政府行政复议委员会认为建委已依法履行职责。维持了市建委作出的回复。

明明是自己的合法权益受到了侵害,为什么还解决不了呢?收到行政复议决定书后,刘先生向下陆法院提起了行政诉讼,认为市建委行政不作为,造成业主人身安全及财产安全受到侵害,要求市建委履行法定监管职责,敦促开发商限期整改,承担违法违规行政责任。

在案件中,开发商黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司、楼上住户唐某被追加为第三人。

依法行政还是不作为原被告庭上各执一词

在庭审中,原告列出了《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》,以及《实施工程建设强制性标准监督规定》、《物业管理条例》等强制性法律法规,佐证自己的合法权益,指出对方的违法行为。

根据相关法律,刘先生认为除了特别规定,高层建筑疏散通道都需要通向屋顶,且疏散通道不宜少于两个,且不应穿越其他房间,通向屋顶的门应向屋顶方向开启;业主依法享有物业共有部位,公用设施设备所有权或者使用权,建设单位不得擅自处置。

刘先生说,建设主管部门对设计、图审、施工、监理、检测,包括开发商都具有法定的监管职责。该楼栋建设从开始的设计上就违背了法律规定的强制性条文等相关法律,但建委审查不严,且建设过程中把关不严,综合验收时又进一步疏忽。原告认为正是因为被告监管不到位,才导致这些问题的出现。

被告认为,该楼栋施工图设计文件已经由第三方图审机构审查合格,不存在公共利益、公众安全、工程建设强制性标准问题,城建委已经履行了监管职责,原告与开发商的争议属于购买合同争议,与楼上住户的争议属于相邻争议,应该通过民事诉讼来解决。

在法庭上,原告提供工程质量监督报告作为证据,证明监管部门的失职渎职,称这是通过合法的程序,帮助开发商将违法行为合法化。而质监站向开发商发出的联系函,也被原告用来证明:施工图一开始就有问题,图审时审漏了,监管部门失察进行备案了,这些疏漏所致综合验收成了楼上住户专属大露台了,反过来,这事又要开发商解决。

回避问题未作处理部门职责应要履行

法院认为,被告作为县级以上地方人民政府建设主管部门,依法具有对涉案施工图设计文件进行审查的法定职责。涉案楼房在施工图设计文件的审查时,未认真履行法定职责,造成该楼栋通往应急避难楼顶疏散通道被封堵占用,必须穿越楼上住户这一违反强制性标准事情的发生,在投诉回复中又回避了此问题,且未作处理,该不处理行为违法。

鉴于上述违法行为,法院认为被告应再次对涉案工程施工图设计文件中涉及公共利益、公共安全、工程建设强制性标准内容进行认真审查,并对存在的问题依法依规进行认真妥善地解决,以维护住户的生命财产安全,确保房屋的使用安全。

一审判决撤销此前市建委对刘先生所反映问题作出的回复,并在判决生效60日内对相关问题作出处理并回复,案件受理费用由被告承担。

据了解,因为不服一审判决,被告已向市中院提起上诉。

在我市一些小区此类问题较突出

2013年,北京最牛违章建筑惊现海淀区,整个楼顶被变成了私家大花园。相比较北京这一建筑,怡安花园的建筑规模小多了,但它也有一个别具一格的特点:经过了审批,从程序上被合法化了。记录一次次被刷新,现实告诉我们:没有最牛,只有更牛!

记者走访了团城山多个小区,刘先生遇到的问题在很多小区都不同程度存在,有的是把楼顶变成了私家露台,有的仅仅是在上面种种花草,但占用通往楼顶应急疏散通道的情况并不多,经过手续批准占用的则更少。

宏维·山水明城业主银先生住的是小高层,通往楼顶的通道要经过楼上住户家里,特别是家里安装的太阳能热水器,每次经过邻居家他都感觉难为情,邻居也嫌麻烦,有一次他家热水器坏了,打电话联系售后维修,事后维修人员却告诉他楼顶上不去,维修不了。

银先生表示,他询问了其他邻居,小区电梯房没有这种现象,通往楼顶通道问题主要是在小高层存在。小高层和高层建筑是有区别的,具体这种情况是否合法他不清楚。

丽岛·半山华府基本上是小高层,通过旁边较高楼层,记者发现该小区基本是坡式屋顶,不存在屋顶平台问题,但有少数顶层住户搭建房屋现象。

在百事威小区、阳光新干线小区,记者暂未发现这种情况。

记者对话刘敏

为打这个官司 专门自学法律

10月29日,在团城山某小区,刘敏正在新家装修房屋。对于这起官司,记者与他进行了一次简短的对话。

记者:你为什么想着要打这样一起官司?

刘敏:这个通道直通楼顶,有应急疏散功能,现在被占用了,觉得住着不安全,想着蛮可怕。

记者:楼上有几十家住户,为什么你愿意出这个头?

刘敏:总得有人出这个头吧?其实很多住户都很支持我。另外,这是我家的屋顶,我住顶楼,被占用的屋顶与我家密切相关。愿意出这个头,关键的还是自家居住安全问题。

记者:开发商、楼上住户你都没起诉,为什么起诉建委,打一场行政诉讼?

刘敏:这是经过建委批准了的,起诉别人,别人都有审批手续。但是从一开始,施工图都存在违法问题,可在审批时候却通过了,也验收了,监管部门存在疏漏,却拒不改正,不找他们也解决不了。

记者:从2013年10月,到2014年9月一审判决,将近一年的时间,你有没有打过退堂鼓?

刘敏:我没打过官司,很多东西都不懂,可是请律师律师都不接这个案子,觉得行政官司很难打,基本告不赢。为了打这场官司,我一边咨询一边自学,特别是看了电视上对物权法的解读,更增加了我的信心。一年多来,我吃了好多苦,花了很多精力,老百姓维权真难!

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