黄山市屯溪区棚改货币化安置实施细则政策解读

棚户区改造工作是一项重大的民生工程、发展工程。一是通过城市棚户区改造，改善了群众居住条件、完善了城市功能、提升黄山国际旅游城市形象；二是贯彻国家政策，去库存，提经济，促发展，有力拉动黄山市中心城区房地产的健康发展。

一、基础知识

（一）棚户区和棚户区改造的定义

棚户区指简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

（二）工作要求

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

(三)棚户区的改造范围

1.改造范围

《住建部关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）规定，“十二五”期间，城市棚户区（危旧房）改造范围内的居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，统一纳入国家城镇保障性安居工程规划计划，其他工程不纳入规划计划。

2.政策红线

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

3.改造范围逐步扩大

在2011年，将改造范围延伸到建制镇。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）规定，有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

到2013年，一是扩大到华侨农场非归难侨危房改造。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）还将将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围。二是将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造范围。《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52号）进一步明确将部分城中村（城边村、城郊村）改造项目也纳入了棚户区改造范围。

进入2015年，把城市危房改造纳入棚改政策范围。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）把城市危房改造纳入棚改政策范围。

二、关于棚户区改造货币化安置

（一）政府建设安置房存在的问题

棚户区改造工作实施初期，主要采取政府统建安置房的方式，主要原因是房价上涨快、市场供应不足，政府主导建设安置房方式，即期安置资金支付压力小，做法较为成熟，各地普遍采用。但存在多种缺陷，一是建设周期长，从地块征收到安置房建设、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困难，长达7-8年，群众长期租房过渡，怨言较大。二是安置房质量，成本控制难以达到房地产企业的专业水平，建设后的安置房质量投诉较多。三是统建安置房分配难度较大，往往顶楼底楼群众不愿要，商业门面和附属设施存在管理运营不善的问题。四是安置房小区物业管理收费难，导致物业管理与服务不到位。五是棚户居民集中安置，棚户区变成安置区，引发的社会问题较多。六是房屋规划、建设、安置、管理易滋生腐败。七是一些安置地块为划拨用地，办证难、群众意见大，有些地块评估后办了证，但土地真实价值难以体现。

（二）意义和作用

在棚户区改造中推进货币化安置，一是缩短安置周期，提高安置工作效率，节省过渡费用；二是有利于棚改居民早日住上产权明晰的住房，享受更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求；三是促进棚户区改造与房地产市场有效衔接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚户区改造项目的整体推进。

（三）主要方式

棚改货币化安置方式包括:政府组织购买、政府集中采购和直接货币补偿，安置方式按照自愿的原则由棚户区居民自主选择。

1.政府组织购买。由区县政府从本市商品房市场组织房源，搭建统一的房源信息平台，通过发放“购房券”等形式，引导棚户区居民自主选择购买。

2.政府集中采购。由区县政府按照政府采购程序的规定，集中购买本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采购价格不得高于所在区域周边同类商品住房的平均价格。

3.直接货币补偿。区县政府将补偿资金支付给棚户区居民，由棚户区居民自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。

三、关于政府购买棚改服务

（一）定义

2015年12月，省财政厅和省住建厅出台《安徽省政府购买棚改服务管理办法》。

政府购买棚改服务，是指通过发挥市场机制作用，把棚户区改造相关服务事项按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。

（二）政府购买棚改服务的内容

1.居民棚改意愿入户调查；

2.棚改项目的可行性论证及评审；

3.棚改项目的征地拆迁服务；

4.棚改安置住房的筹集(包括新建、购买、租赁、改扩建、货币化安置等方式)；

5.棚改片区公益性配套基础设施建设，包括安置住房小区“红线内”的道路、供水、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套基础设施；与棚改项目直接相关，直接服务于安置小区居民的“红线外”城市基础设施。棚改片区公益性配套基础设施需纳入棚改规划同步报批并经省级主管部门认定，实行“同步规划、同步报批、同步建设、同步交付”。

（三）政府购买棚改服务的七个步骤

1.出台相关办法意见，对购买主体、承接主体、购买内容、购买方式及程序、预算管理、绩效管理、工作机制等操作办法作出明确规定；

2.财政部门将棚改纳入《政府购买服务指导性目录》；

3.确定地方政府授权的有预算权的政府部门、事业单位或主管部门作为购买主体(一般为财政局)；

4.确定采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式实施棚改采购；

5.确定承接主体为社会资本，也可是社会资本独自或与政府共同成立的项目公司；

6.将采购资金纳入未来年度财政预算支出管理；

7.购买主体与借款人签订政府购买服务合同。

（市房管局）