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【搜狐焦点网】2016年黄山中心城区楼市白皮书

2017/01/22 17:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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搜狐焦点独家整理发布:2016这一年,黄山中心城区商品房销售额和销售价格双双创出历史新高,住宅去库存效果明显,商业地产成交表现平淡,且呈区域分化态势;这一年,改善需求旺盛,消费者买房从观望到一拥而入各售楼部,再到排队抢房;这一年,黄山中心城区房企拿地热情高昂,以产品迭代升级的方式与购房者“告白”;这一年,黄山中心城区二手房市场异常火爆,部分二手房价格有大幅上涨,中介门店不断扩张,成交量一度超过新房;这一年,黄山中心城区大力推进棚户区改造,实行货币化安置,释放市场购买力。

搜狐焦点独家整理发布:2016这一年,黄山中心城区商品房销售额和销售价格双双创出历史新高,住宅去库存效果明显,商业地产成交表现平淡,且呈区域分化态势;这一年,改善需求旺盛,消费者买房从观望到一拥而入各售楼部,再到排队抢房;这一年,黄山中心城区房企拿地热情高昂,以产品迭代升级的方式与购房者“告白”;这一年,黄山中心城区二手房市场异常火爆,部分二手房价格有大幅上涨,中介门店不断扩张,成交量一度超过新房;这一年,黄山中心城区大力推进棚户区改造,实行货币化安置,释放市场购买力。

如今,让我们站在时间的横轴上,用数字和文字来记录走过的2016年,并展望更值得期待的2017年。

一、政策篇·多举措去库存

2016年,全国楼市“地王”“限购”、“限贷”、“禁墅令”不绝于耳,黄山“去库存”政策贯穿全年,“涨价”、“售罄”、“迭代”、“棚改”、“土拍”、“彻夜排队”“摇号”成为年度关键词。这一年,黄山中心城区楼市到底发生了什么?

1月:

全国二胎政策开始实行,三房、四房成为置业热点;不动产登记暂行条例实施细则发布。

黄山1月正处于紧张的返乡备战状态,开发商开盘加推,暖场营销活动频繁。

2月:

2月首付款最低比例降至20%;国务院鼓励引导农民在中小城市就近购房;公积金存款利率调整为定期存款基准利率;新建住宅将推广街区制的意见引发热议;契税、营业税新政执行;央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

虽然全国救市新政连续发布,但2016年的黄山返乡置业受挫,不及往年。

3月:

全国一二线城市已然出现购房狂潮,土地成交火爆,涌现13宗地王,全国购房者“恐慌性购房”情绪蔓延的影响下,黄山中心城区楼市吹起“十里春风”,快速回暖,来访量和成交量急剧上升,创历史新高,迎来近年来最好的3月。

4月:

黄山市棚户区改造相关政策连续发布,实行货币化安置,释放市场购买力。黄山置地以190万元/亩的价格摘得位于城东核心地段的1603地块,拉开2016年黄山商住土拍的大幕。黄山楼市持续走俏,部分楼盘火爆销售持续到月尾,楼盘优惠收紧。

5月:

全国营改增全面实施,减轻房企资金压力;住房公积金缴存比例不得高于12%;国务院鼓励个人出租房,允许商用房改建租赁住房。  

黄山中心城区调整义务教育学校学区划分,晋升优质学区的楼盘的学区价值一度成为焦点。黄山楼市延续了三、四月的热销,但是个别楼盘已经开始喊涨。

6月:

国务院鼓励房企出租库存商品房。

徽州区棚户区改造实现100%货币化安置,超额完成了货币化安置年度目标任务。经开区出现彻夜排队买房现象,一中周边楼盘受追捧,部分楼盘开始上调价格。

7月:

多个一二线热点城市调控政策已经陆续收紧,严控房价过快上涨。

7月1日起,黄山市不动产登记开始办理,黄山进入不动产登记时代。中心城区楼市持续火热,部分开发商开始惜售,个别楼盘接近售罄,群众购房热情依然高涨。

8月:

全国史上最严的房地产中介管理新规出台,一大批高价房源、虚假房源不见了。

《黄山市单位和个人住房公积金失信行为管理暂行办法》、《黄山市灵活就业人员住房公积金缴存使用管理暂行办法》发布,个人及单位失信将受惩戒,灵活就业人员也能享受到住房公积金的优惠政策。

黄山楼市持续畅销,中心城区楼盘普遍上调价格,好房源告急,更有部分楼盘产品卖断货。

9月:

全国地王爆发,继8月全国单价地王在上海诞生后,9月更是密集成交。

《黄山市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》发布,买主城非住宅享购房补贴。黄山楼市迎来了成色十足的“金九”,主城二手房成交超过新房。土地市场成交火爆,置地连拿2地块;广宇时隔多年再出手,落子黎阳;新梦想拿下经开区地王;城东1610地块经90轮角逐花落润源。

10月:

全国发布禁墅令,9.30开始全国22城相继调控,提高首付款比例、启动单身限购、限贷升级等调控措施层出不穷,房价增势放缓。

黄山发布《关于开展“物业服务提升”行动实施方案》及实施意见;黄山市住建委出台意见鼓励房地产项目实施全装修;黄山主城区非住宅类商品房购房补贴实施。黄山楼市成交量价齐升,中心城区新房成交超700套,再创单月成交新高,彻夜排队买房成为楼市新常态,房价也不断飙升,城东跨入8000+时代。

11月:

杭州、南京、武汉和深圳等热门城市再次出台新的调控措施;上海、天津限购政策再升级;国务院公布商品房销售明码标价专项检查通知,热点城市纷纷响应。

黄山市屯溪区棚户区改造货币化安置实施细则出台,继续完善支持棚改货币化安置工作。11月黄山主城新房成交599套,其中别墅联排产品畅销,公寓大量推上市场。更有楼盘摇号加推,售楼处上演“速度与激情”,至此,大部分房企已完成全年销售任务。

12月:

中央经济会议对中国房地产市场提出了新的定位:“房子是用来住的,不是用来炒的!”

《黄山市住房公积金异地贷款操作细则(暂行)》发布,黄山市发放住房公积金贷款首次突破10亿大关,公积金使用率显著提升;黄山《关于加强商品房预售管理有关事项的通知》发布,此通知的发布将影响着未来黄山楼市格局,也带来了新年前的一大波房源上市。

黄山楼市也出现了年末翘尾现象,月成交高达829套。同时,2016年土拍市场也以中国十强房企恒大入主1619地块顺利告终。另外,年末政府继续推出土地出让计划,为2017年土地市场预热。

在黄山去库存政策影响下,徽州区、黟县也陆续发布了新政:徽州区出台政策,多举措鼓励农民和区外人员进城购房落户;黟县出台《黟县人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》16项措施鼓励商品房消费。

二、投资篇·开发投资持续增长

2016年黄山中心城区房地产开发投资保持大幅增长,其原因一是商品房销售量的持续增长带动投资,二是大多数开发项目加快建设,力求在2017年预售条件调整之前达到预售条件,实现销售。

2016年黄山中心城区完成投资54.07亿元,同比增长11.3%(2015年同期为48.58亿元)。

三、成交篇·去库存效果明显

在楼市去库存政策及货币政策刺激下,2016年3月开始,黄山中心城区楼市急速回暖并持续到年末,成交量创历史新高,买房需求变成了全民的狂欢,改善需求旺盛,去库存效果明显。

1、中心城区成交6438套商品房

2016年,黄山中心城区销售商品房6438套,销售总面积78.41万平方米、销售额43.93亿元,同比分别增长11%(2015年同期为5822套)、37.44%(2015年同期为57.05万平方米)、49.37%(2015年同期为29.41亿元)。

2、 二手房成交大幅增长

2016年,黄山中心城区二手房销售面积为57.27万平方米,同比2015年30.46万平方米增长88%。

3、商业地产成交12.11万方

国家虽然已出台营改增政策,黄山市政府也出台契税优惠等多项促进商业地产去库存政策,但商铺受电商等因素的影响,租金下滑的趋势并未得到多少改变,商业投资需求被压抑。2016年中心城区商业地产成交12.11万方,与2015年基本持平,且呈区域分化态势。

四、工程篇·施工面积、新开工面积、竣工面积下降

2016年黄山中心城区340.05万平方米,同比下降0.01%(2015年同期为340.07万平方米);新开工面积47.29万平方米,同比下降2.99%(2015年同期为48.75万平方米);商品房竣工面积16.12万平方米,同比下降16.99%(2015年同期为19.42万平方米)。

五、房价篇·中心城区普通住宅均价5627元/㎡

2016年,黄山中心城区二手房价格近6000元/㎡,政府棚改拆迁补偿价格过6000元/㎡,倒逼新房价格上涨,城东房价挺进8000大关,江南区、黎阳区部分楼盘均价直逼7000元/㎡,经开区一中周边楼盘也是“涨”声一片。

2016年,黄山中心城区普通住宅平均价格为5627元/㎡,同比2015年的4647元/㎡增长21.09%(别墅价格未计算在内)。另外,黄山中心城区二手房平均价格为5950元/㎡。

六、开盘篇·中心城区全年推盘69次

2016年黄山中心城区房企推盘节奏加快,上半年多为老盘小步快跑,下半年新盘上市量、老盘推货量增多,在火热市场助推下,多家楼盘出现排队抢房、开盘即售罄的现象。

据黄山搜狐焦点网统计,2016年黄山中心城区房地产市场共有30家楼盘开盘及加推,包括4家新盘上市,26家老盘多次加推,全年推盘次数为69次,推盘次数同比2015年的54次增长了28%。

2016年黄山楼市开盘的楼盘包括:

新盘上市:栢悦华庭、栢景雅居·玉兰轩、金岭别院、银街

老盘加推:玉屏齐云府、依云红郡、栢景雅居、天都首郡、栢悦公馆、浩创城、东方丽景禧园、黄山桃花源、梅林国际、御宾国际、米兰春天、中铁滨江名邸、文峰鑫苑、联佳爱这城、银河湾、嘉源幸福里、长宏御泉湾、永佳新城壹号、蝶尚雅居、金坤雍景园、齐云雅苑、景徽国际、栢景度假公寓、锦绣江南、黄山农产品物流园、纳山纳水

七、供应篇·中心城区新增7779套房源

2016年黄山中心城区市场火热,去库存效果明显,市场住宅房源告急,商业成交分化。

2016年黄山房产市场共有31家楼盘取得预售许可证,包括6家纯新盘,共新增7779套房源可预售,新增可预售面积66.27万平方米,同比2015年新增房源量增长19%。其中,新增可预售住宅4726套,面积为52.66万平方米;新增其他房源3053套(商业、地下室),面积为13.61万平方米。

2016年获得预售证的楼盘有:天都首郡、依云红郡、玉屏齐云府、金岭别院、栢景雅居、浩创城、栢悦华庭、栢景雅居·玉兰轩、栢悦公馆、栢悦府、置地广场、梅林国际、东方丽景禧园、黄山圣天地、黄山桃花源、御宾国际·慧谷、嘉源幸福里、米兰春天、银街、文峰鑫苑、联佳爱这城、长宏御泉湾、景徽国际、金坤雍景园、永佳新城壹号、雨润星雨华府、黄山农产品物流园、纳山纳水、求真苑、清沁园、御景佳苑。【详细】

八、市场篇·购房者分化、产品升级迭代、改善需求旺盛

2016年,黄山房地产市场的受众和产品都在发生着迭代。

2016年,是购房需求井喷的一年,黄山的购房者爆发出史无前例的需求和欲望。据黄山搜狐焦点网调查显示,中心城区本地购房者仍占主导地位,外地购房者平均占比为9.89%有所下降,但天都首郡、黄山置地、玉屏齐云府等样本显示,一些大盘外地购房者比2015年有所增加,最高占比达39%,主要以合肥、上海等地客户为主,整体呈现分化趋势;全年改善需求强劲,年龄在30至50岁之间,有着一定的事业和家庭财富基础,户型需求为100-130㎡三房及以上两卫户型。此外,受黄山商品住宅销售价格大幅上扬,出现较大溢价和获利空间影响,推动了投资需求释放。

产品端的升级优化让不少楼盘触发了高品质改善群体的认同,如黄山置地主打的多层电梯洋房,备受购房者的追捧,电梯成了黄山花园洋房产品标配,也逐渐成为一种新趋势。产品迭代,不仅意味着黄山人居品质的优化和革新,也为众多房地产项目创造了更多更大的附加值。

九、活动篇·中心城区楼市举办了106场营销活动 1届房交会

2016年市场量价齐升,中心城区营销活动同比2015年减少30%,多以节点暖场小活动维护老业主,高端活动树立品牌形象。春季房展会举办虽然开启中心城区新的购房节点,参展楼盘大幅减少,成交并不可观。

据黄山搜狐焦点网统计,2016年黄山中心城区房地产市场共有23家房企举办了106场营销活动,其中节点活动24场,业主回馈活动23场,品牌形象活动共计19场,主题活动的6场,商业街区活动18场,嫁接资源活动11场,其他营销活动5场。

2016年4月30日-5月3日,黄山中心城区春季房地产展示交易会举办,主城区34家房企仅12家房地产开发企业参展,4天成交商品房61套、6000.12平方米,成交额2810多万元,意向登记客户446组。

十、土地篇·中心城区成交19宗土地 成交额约为10亿

全国地王频出的背景下,2016年黄山土地市场进入一个不断向上走的良性通道,房企拿地动力较足,商住地块成交是前2年之和,为明年市场货源提供保证。全国十强房企恒大强势进驻黄山,拟打造5A全屋精装产品。

据黄山搜狐焦点网统计,2016年黄山中心城区共出让土地19宗,出让总面积为649438.11平米,约974.16亩。19宗土地全部成交,成交金额为100078.9515亿元。其中2宗纯住宅,6宗为商住用地,6宗商服用地,4宗为工业用地,1宗教育科研用地。

十一、展望篇·2017年黄山最热的楼盘在哪?

2016年已然过去,在这一年里,黄山中心城区不少楼盘售罄,和我们说再见,你是否也与众多值得购买的楼盘擦肩而过?在即将到来的2017年,哪些楼盘将为购房人带去惊喜和期待?哪些地块又将会成为市场关注的焦点?

2016年,搜狐焦点网黄山站楼盘400来电5419组,网友后台报名看房836组。2016年末,搜狐焦点网黄山站举办了《2017年黄山中心城区你最关注的楼盘》和《2017年黄山你最关注的旅居地产》投票活动,共有15368位网友参与其中,关注票数达2695947票。

搜狐焦点网黄山站根据关注楼盘票数、关注楼盘人数、400来电以及看房报名人数综合评比,用数据说话,公开2017年受到网友关注的楼盘和地块,为购房者提供更有价值的置业参考。

2017年最受网友关注的楼盘

人居价值典范楼盘 玉屏·齐云府

责任地产品牌企业奖 天都首郡

责任地产品牌企业奖 浩创城

网络关注TOP楼盘 新安印象

绿色人文住区 栢景雅居·玉兰轩

人居价值典范楼盘 栢悦华庭

生态价值金奖 栢悦南山

人居价值典范楼盘 依云红郡

城市公园地产 金岭别院

人居价值典范楼盘 新城时代大厦

人居价值典范楼盘 东方丽景·禧园

生态纯墅住区奖 黄山桃花源

网络关注明星楼盘 梅林国际

2017年最受关注的纯新盘

天都江苑、新安印象、栢悦南山、广宇桃源里、恒大滨江左岸、金瓯徽府、书香雅苑、润城豪园

2017年最受网友关注的地块

1619地块:屯溪区黎阳镇,横江西路北侧、滨江步道南侧 

开发商:恒大地产集团合肥有限公司

尤溪地块位置:屯溪区屯光镇尤溪地块,花山路南侧 

开发商:安徽德艺文化投资有限公司 

2017年计划推出的土地(不完全统计)

2017年黄山楼市值得关注的事件

预售新政出台

为了黄山房地产从预售逐步平稳过渡到现售,12月13日,黄山市房产事务管理局发布《关于加强商品房预售管理有关事项的通知》,决定2017年第一季度作为政策过渡期,黄山房地产企业在申请办理商品房预售许可时形象进度仍按原标准执行,2017年4月1日开始执行新标准。

点评:新房预售新政从长期来看将有利于整个黄山房产市场的监管,维护了购房者的利益。从短期来说,将进一步提高开发商门槛,开发商的财务成本将大幅增加,购房者选择房源的空间不会太大,对黄山房价是否是把双刃剑,值得关注。

高铁地块出让

2017年,黄山中心城区计划出让黄山经济开发区高铁片区2宗商住土地,合计400.5亩。

点评:随着全国十强房企恒大的进驻,让高铁新城2宗大地到底花落谁家有了更多的期待。京福高铁已经开通,黄杭高铁、皖赣高铁、武杭高铁也在加紧建设改造中,未来高铁将为黄山带来更多的潜在购房客户。虽然全国范围内高铁区域地产开发还没有合适的案例参考,黄山的高铁区域周边配套发展还需要一段时间,但黄山作为拥有明显旅游特质的城市,有三条以上的高铁在此汇合,必将成为重要交通枢纽,未来高铁站三公里内区域或将成为投资热点。

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责任编辑:梅艳兰  JN875
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