黄山中心城区迎宾大道西侧1705地块潜力分析

现代服务产业园 1705 地块位于迎宾大道西侧。用地总面积 65317.56 ㎡，规划用途为住宅用地，容积率为小于等于 1.5，规划建筑面积约为 97976.34 ㎡。

地块位于黄山市现代产业园区，交通便利度良好。该地块北近迎宾大道，南面为依云红郡小区。地块正北有一条名为占川河的河流，该河流穿过整个黄山市现代服务产业园。地块西侧为安徽省 7 个高尔夫球场中较大的一个高尔夫球场—黄山松柏高尔夫球场（36 洞）。地块西北侧为黄山机场，黄山机场始建于1958 年，2008 年升级，2014 年批复更名为黄山屯溪国际机场，成为全国地级市机场中的第 20 家国际机场。地块东南角有黄山市黎阳古镇水街，与屯溪老街隔江相望。

一、项目主要经济指标

附图：建筑红线图

二、项目区位图

该地块位于黄山市现代服务产业园区依云红郡小区北面，紧邻迎宾大道，区位优势显著。该地块面积较大，未来发展潜力不可估量。

三、地块分析

1、地块区位分析

该地块位于黄山现代服务产业园东南角，位于黄山市屯溪区西北角。东北面为黄山学院。

2、地块四至分析

东至迎宾大道，南面为依云红郡小区，北面为占川河。西面为公园绿地。

3、地块交通分析

地块交通便利，北面为迎宾大道，该道路是九龙工业园区、黄山国际机场与主城区连接的重要通道，另外，迎宾大道起于黄山国际机场，经过徽州文化艺术长廊，为了更好地对外展示城市形象，未来有可能将此路打造成景观大道。公交方面有 19 路。

4、地块形态分析

该地块形状规则。产品排布比较容易。

5、地块周边环境分析

该地块周边多为公园绿地，其生态环境优良，从图中可发现，周边居住地块在未来规划内不多，由此可见，该地块也是不可多得“稀缺”地块。

6、地块周边配套分析

地块周边多为文化景区配套设施及公共资源配套设施，如黄山市图书馆、黄山市气象局、黄山市美术馆、徽州文化博物馆、徽州糕饼博物馆等。

四、黄山现代服务产业园地块市场分析

1、规划定位

该地块位于徽文化长廊项目区内，徽州文化艺术长廊以徽州聚落空间为载体，非物质文化保护为要旨，集中展现徽州文化精华、 徽州外的徽州和记忆中的徽州。主要功能为文化传承、学术培训、文化创意、休闲养生、健康娱乐，旨在打造华且文化旅游综合体。从黄山市总体规划（2008-2030 年）看出，规划区整体结极调整为“一园、一城、一区”。沿横江、率水布局徽派风尚城，以集中布局的居住综合服务区为主；徽商创业区布局结合机场与九龙工业园，布局紧凑，形成街区式现代服务产业园；徽知创意园集中利用屯五公路两侧适宜建设用地构建集中现代服务业组团，并结合山地丘陵布局现代服务业组团。

2、周边楼盘分析

由于区域规划限制，周边可比案例较少，据可查到的数据显示，依云红郡 9月份销售 109 套，12 月份销售 50 套。

3、前期已出让地块

由于规划限制，近几年仅成交一宗包含居住性质的用地，其余为教育科研、商服用地等。

成交楼面价为 1230 元/㎡。

五、地块价值分析

1、地块价值点挖掘

☆ 区位条件——未来城市发展核心

黄山现代服务产业园位于黄山市西南片区，紧邻老城核心区和规划中的城市新兴开发区— —高铁新区，新安江、率水两江交汇，是未来城市发展核心。

☆ 交通优势——立体化交通体系

该地块所处区域是黄山市综合交通优势最优区域，有东西、南北方向两条高速贯穿交汇。

☆ 建设基础 —— 基础设施逐步完善，建设规格高

从目前看该地块周边已经建成有黎阳小镇、雨润度假区、香茗茶博园、徽文化长廊等项目，建筑设计规格高，均为日后的居住环境和地块的发展奠定了基础。

2、地块价值潜力分析

从地块的经济指标可以看出，设定高度方面，A区高度控制在 10-12米以内，3-4 层，保证迎宾大道与山体之间的视线不受阻挡；B 区建筑控制在 36 米以下。

未来该地块将会被打造成优质的中高端品质住宅，适合休闲静养。加上区域的限制，周边目前再无像该地块规模较大的居住用地规划了，可想而知其升值潜力巨大。

3、地块可能产品组合

通过对该地块分析，未来地块可能的产品组合为 小高层、多层及联排别墅。