楼市有多火爆？个人房贷月度增量屡创新高

今年以来，因房地产市场火爆，个人住房贷款月度增量创下了记录新高。

央行在二季度货币政策执行报告中指出，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。

央行称，上半年，全国商品房销售额累计同比增长42.1%，增速较上年同期大幅提高了32.1个百分点。分机构看，中资中小型银行贷款同比多增较多。

央行在报告中称：

房地产贷款快速增长。截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额23.9万亿元，同比增长24.0%，增速较3月末高1.851个百分点，快于各项贷款余额同比增速9.7个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的23.6%，比3月末高0.7个百分点。

其中，个人住房贷款余额为15.4万亿元，同比增长32.2%，增速较3月末高5.7个百分点;住房开发贷款余额为4.2万亿元，同比增长11.7%，增速比3月末低1.5个百分点;地产开发贷款余额为1.7万亿元，同比增长7.5%，增速比3月末低15.3个百分点。上半年，新增房地产贷款2.9万亿元，同比多增1.0万亿元，占各项贷款新增额的38.9%，较排名前列季度扩大6.3个百分点。

房贷激增 警惕市场泡沫

虽然中国经济增速缓慢下行，房贷增速却持续上行，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，2016年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。按此速度，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平。

海通证券姜超表示，中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。

中国居民负债率疾速上行，或被低估。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比较高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。

居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

新增房贷销售比历史新高，岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点(3.0%)，也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!

居民杠杆率过高了?

那么，在房贷激增的背景下，中国居民杠杆率是否过高?中信证券分析师陈聪认为，房地产的居民杠杆率要细分为社会存量杠杆率和年度交易杠杆率。其中前者依然处于低位，实际上快速走高的只是后者。

陈聪指出，社会存量杠杆率研究的是按揭贷款负担和房屋市值之间的关系。这个指标越高，说明居民部门负担越重，存量房供给放量的可能性越大。数值越低，则说明居民部门负担越轻，存量房供给放量的可能性越小。

他估计，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18 万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。

由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的。而这种市场的软着陆如果有一天出现，一般只拥有3 年左右储备，经营区域处于一二线城市的开发企业也完全可以全身而退。

另一杠杆率则是交易杠杆率，指的是某一个时间段的“新发放贷款规模/该时间段的房屋销售规模”。中信报告称，如果一个市场的买卖已经过分依赖于杠杆，则说明这个市场需求很难在短期膨胀，即便这个市场长期看还有潜力，且业主不会大规模抛售，至少在短期房价已经很难上涨。

据中信证券测算，2016 年上半年，全国住房交易杠杆率为74%，估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在65%-70%。

中信证券认为，住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。“我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”

总体来看，中信证券认为，整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。即便有一天行业景气开始下行，市场硬着陆的可能性也很低，一二线城市存量资源具备保值增值属性。