京沪等13城市开展集体建设用地建设租赁住房试点

据中国之声《新闻晚高峰》报道，近日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。试点城市将如何做？这对住房供需情况和村镇集体经济组织有哪些影响？

为构建购租并举的住房体系，缓解住房供需矛盾，今年4月，在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”

7月时，有关文件通知再次提出：“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”

此次，13个试点城市确定。国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍，通过改革试点，要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，“开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房这一新的用途途径。同时，对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收入预期。它核心的目标是增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房供需矛盾。特别是能够促进建立租购并举的长效机制，对完善房地产健康稳定的长效机制起到积极推动作用。”

13个试点城市是在超大、特大城市和发展住房租赁市场试点城市当中，按照地方自愿原则来确定的。据介绍，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

要在什么城市试什么？陈国庆介绍：“这次试点的重点内容是完善集体建设用地建设租赁住房的审批程序；完善集体建设用地建设租赁住房的建设和运营机制、监测和监管机制。同时，探索承租人享受公平社会公共服务的保障机制。”

具体来看，什么样的土地可以用于这类项目的建设呢？陈国庆表示，项目用地以存量土地为主，“这次试点是规划确定为集体建设用地的存量建设用地可以用于建设租赁房的试点项目用地，耕地、农用地肯定不行。严格讲是按权属确定的，必须是集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地。目前，主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地。”

试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。要尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，“要拓展农村集体土地的用途，增加农民集体经济组织和农民的财产性收入。这次，我们利用集体土地建设租赁房一个关键点就是只租不售。”

试点方案中明确，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。而土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出，“《试点方案》里有一点很明确，试点利用集体建设用地建设租赁住房只能租不能售。集体土地上的公共租赁住房和‘小产权房’不是一个概念。‘小产权房’严格地说不是一个法律上的概念。本身就是一个指代不明的东西。它规划建设的一套手续不全或者房子卖给了不符合条件的人。”

据了解，集体租赁住房用地是符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记，只用于租赁的住房。