广州330新政后 中心城区二手公寓售价依然坚挺

“3·30”新政已经一个多月，二手公寓的成交量较新政前明显减少，然而，价格却没有明显变化。记者从广州链家、合富置业和中原地产了解到，由于供应量不多，中心区二手公寓价格依然坚挺。

部分二手公寓的投资回报率目前还挺高的

一手公寓成交下跌七成多

在刚刚过去的4月，受新政影响，公寓市场的投资风气大减，广州一手公寓的成交量呈现大幅下跌态势。

相关数据显示，4月，广州商业及办公产权一手酒店式公寓共成交1415套，比3月份狠跌了77.2%，不过，此成交量并不是近5年同比较低的，比其2013年4月的1006套还是多了不少。尽管今年4月广州共6个公寓项目有3737套单位获取预售资格，但整整一个月，开发商都没有开盘或加推。面对政策的调整，买卖双方都很谨慎，市场进入僵持状态。

二手公寓成交量下跌约五成

与一手公寓下跌七成多相比，二手公寓的成交量则显得波澜不惊，中原地产营业经理罗社妹表示，全市二手公寓的成交量大约下跌五成，下跌区域主要集中在外围，“部分有钱买家去了不限购的城市买楼，现在不是都在讲大湾区概念吗？珠三角不少城市最近吸引许多广州买家前往看楼，对此影响较大的是广州外围区域的公寓项目。”

虽然成交量的变化比较明显，但中心区的变化并不大，珠江新城的成交量反而保持平稳。

年回报5%，中心区价格坚挺

价格方面，今年4月保持平稳态势，各区均无降价迹象。广州链家的统计数据显示，二手公寓成交价较高的当属天河区，珠江新城板块的成交均价是3万-4万元/平方米；越秀区、海珠区的成交均价为2万-3万元/平方米；外围区域番禺的成交均价为1万-2万元/平方米。“现在公寓的放盘价出现分化，有诚意出售物业的业主一般以市场价放盘；而不急卖的业主则以高出市场价放盘。”

为何中心区二手公寓价格如此坚挺？罗社妹认为，二手公寓可以个人名义买卖，新政对其实质性的影响不大，而且，在老城区买公寓的买家都是长线投资为多，“市中心二手公寓本身就不多，价钱也实在，电梯楼大致等于住宅楼梯楼价钱，很少空置，投资回报高，因此，选择长线投资的人有很多。特别是地铁沿线或上盖物业，很多都被做成类似美甲、美容楼上铺，因为比附近的临街旺铺租金便宜，而且很受这种靠做熟客生意的小商户欢迎。”

以北京路的金润铂宫为例，60多平方米复式单位，单价3万多元，总价200万元，月租金7000-8000元，投资回报4%-5%。而同样总价住宅的月租金可能只有3000多元，投资回报还不到公寓的一半。

业主心态也出现分化

据广州链家的专业人士介绍，虽然，目前公寓价格未发生多大变化，但受新政影响，无论是新增盘源还是客源都有不同程度的减少。目前，不少区域业主的心态已出现分化。

珠江新城的公寓业主倾向选择继续持有，原因主要有三：一是担心卖了之后再买会比较麻烦，将放售物业收回，转售为租；二是一些业主认为现时的租金回报率还比较理想，待政策被市场消化后再作打算；三是认为卖了之后，投资途径少，不如继续持有。

而越秀、荔湾区部分路段不太好的公寓业主则倾向放售物业，部分业主认为，新政出来后，公寓市场的投资热度不断下降，升值空间会比之前缩窄，不如卖了再投资其他物业。

买家出现分化，其主要表现在：有刚性需求如办公，会继续按原计划购买物业；需求不够强烈的，则持观望态度，等政策消化一段时间再作考虑；还有一种情况就是，受公寓贷款变难影响，不少买家改变了原有计划，转购其他类型物业。