上海加强公寓行业管理 宝山区出台“非改居”新政

本报记者  沈浪  上海报道

日前，宝山区规划和土地管理局等部门联合发出一份《宝山区“非改居”处置实施意见（试行）》（简称“《实施意见》”）的通知，自2017年5月1日起试行，试行期2年。

《实施意见》明确表示：为有效处置“非改居”行为，配合做好人口综合调控和服务管理工作，要求各街镇园区或城管执法部门对辖区内新增或存量“非改居”行为进行排查和上报，并坚持“谁管辖、谁整治”的原则，形成以属地政府为主，各有关职能部门各司其责、协同治理、联合推进的整治格局。处置方式包括停止、恢复、补办和拆除。

与此同时，近日上海市人民政府办公厅发布了延长《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》（简称“《试行意见》”）的通知，有效期延至2019年2月28日。这意味着上海“N+1”将继续合法。

《试行意见》于2015年1月发布。文件中明确指出，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。这在业内俗称“N+1”户型。为何上海放宽“N+1”户型出租，却进一步收紧长租公寓行业？业内人士分析指出，本质上是出于对房屋安全隐患的考虑。

而同济大学建筑与城市规划学院博士生导师徐磊青指出，拆违是城市更新的基础工作，既可改善城市环境、提升优居环境、优化产业空间布局结构，也可提供城市可开发的土地资源。

加强“非改居”整治

《实施意见》指出，非居住类房屋是指商业、办公、地下空间等非居住类建筑。“未改变原有合法建筑结构、未增加建筑面积、由非居住类改为居住类并用于出租营利的；改变原有合法建筑层数、增加建筑面积、存在破坏承重结构行为并用于出租营利的；存在上述两种行为，但仅用于单位或个人自住的”等三类住房被列入整顿范围的“非改居”。

《实施意见》强调，“非改居”的认定必须同时满足属于合法的闲置仓库、厂房等非居住类房屋非法改造；用于出租给他人居住；以赢利为目的等三个条件。

宝山区是上海继普陀区后第二个大规模整治的区域。一位在宝山有两家公寓的老板透露，目前相关部门召开了两次会，所有公寓项目负责人提交了公寓相关的材料，具体尚不清楚接下来如何处理。一名业内知情人士认为，普陀区违章公寓是251栋，而宝山区这次整治力度更大，近千家公寓榜上有名。

而在4月21日，上海出台了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。文件中规定办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让。

房东东创始人全雳指出，近两周的文件和通知，全部直指房地产销售和租赁，整顿信号非常清楚，可看作是一线城市防止实体经济走向空心化的一个手段。一方面严控银行资金流入房地产行业，严控流动性和杠杆化，另一方面对于土地用途和使用性质改变，擅自用于销售和租赁的，将会受到严重的处罚。

公寓行业规范化

全雳还指出，人们从当年租赁公房户，到现在购买商品房居住，真正的租赁市场已经被中断几十年。公房资产缺少租赁市场的指导意见，现在回头来看明显感觉到市场结构性被破环了，现在来补上这个缺口的代价很大。如果一直存在稳定的各类短中长租赁市场，租售一定会达到一个平衡点。客观来看，没有长租房而被迫加入购房队伍的群体不在少数。

此次整顿背后，隐约可见上海租赁行情的走低。据上海租赁指数办公室的数据显示，整个2016年，上海、北京、深圳的房屋租金价格超过4000元，其中上海的房屋租金均价为5133.91元。

房屋租金从2009年开始，已经连续涨了7年，2016年已经创了新高，特别是随着房价上涨和各种公寓的热销。

房价与租金齐涨，间接导致一部分人返乡或分流到一线城市周边城市。上海从事专业租赁的一名人士对记者表示，“旺季不旺、空置率上升”这一罕见的情况今年又出现了，上海的人口流出是明显的，预计今年的淡季会更淡。另据多家中介公司的交易记录，4月以来上海部分租金下滑了5%-10%，现在上海租金基本在每平方78.5元，此前连续90个月的上涨被打破。

与此同时，可供出租的房源却呈现增长态势。房东东统计数据显示，仅在上海，自如和青客在上海就超过了10万间，其他如寓见、城家、未来域、爱上租、V领地、魔方等品牌公寓加起来在6万间左右，而真正大量的租赁房源还掌握在传统的二房东手里。

今年上海开展违建治理大行动以来，上海普陀区一二季度定点清理违建公寓251栋，一季度浦东唐镇被清理违章建筑50万方，40多家“白领公寓”被清理。

上述业内人士指出，国家提出的租售并举模式不是对买卖占特别比例的中国模式的补充，而可能是种颠覆。因为两者并不相容，要维持买卖占绝多数不可能真正地实施租售并举。从这个层面来看，中国房地产制度或面临一场重要变革，发展增量租房、开发商逐渐成为一手房租赁的主角，是与发达国家楼市接轨的表现。因此，市场租金下跌只是开始，一场更大的房地产变革或破冰在即。