五年前购买建行抵债房 28名业主被判无效购房

日前，本报记者接到李先生反映，他五年前购买的朝阳区房子，已拿到产权证和土地使用权证。但2016年12月29日，朝阳法院判决其与开发商所签的购房合同无效，原因是涉案房屋存在其他权利人且购房价格严重低于市场价格，购房者与开发商存在恶意串通，合同无效。与李先生遭遇相同的还有27名业主。对此，这些业主已于1月初向北京市第三中级人民法院提起上诉，目前正在等待二审。具体情况是怎么一回事呢？

购买建行抵债房

带来的麻烦

据了解，28个家庭的实际购房情况大同小异，都是通过朋友介绍，在2011年至2012年，陆续购买了碧湖居小区的33套房产。因为是一家丰泽益达代理处理的是经过了法院执行庭的不良资产，所以比市场价相对便宜。

李先生表示：“我们买房时，只知道房子是经过了朝阳法院执行庭执行和解的不良资产，并没有和开发商恶意串通过，现在却判决我们和开发商恶意串通，觉得莫名其妙，判决一旦生效，我们5年前购置并办理了房产证的房产将化为乌有。”

据介绍，李先生等业主购买的33套房由北京明达公司开发建设，由香港明达地产有限公司投资设立，并持有52%的股份。2005年，北京明达公司向中国建设银行股份有限责任公司北京安华支行(以下简称建行安华支行)进行贷款，因无法按时还款，法院查封了这33套房于2009年被交付建行安华支行进行抵债。2011年7月，建行安华支行将这33套房转让给华能贵诚信托有限公司(以下简称华能)，之后华能又将其转让给北京盛世嘉辉投资管理有限公司(以下简称盛世嘉辉)，盛世嘉辉委托北京丰泽益达投资管理中心(以下简称丰泽益达)对其进行销售。李先生等28位业主就是在2011-2012年间陆续签约购买了这33套房子。

据李先生提供的房屋买卖协议显示，2011年11月李先生购买了碧湖居的一套房屋，单位售价为20000元，其他业主价格也是19000元－24000元不等，卖方均为丰泽益达。据卢先生介绍，2012年6月，为了办理房产证，其与开发商北京明达公司又签署了一份网签合同，在这份合同中，其所购房屋的单价为每平方米8840元（此单价是按照盛世嘉辉通过信托拿房产时，支付给建行的债权本金对价2900万元折算出来的）。

所购房被出租 经法院判决才腾空

据业主李先生介绍说：这批房产购买后麻烦不断，28位业主意外地发现自己的这些房子被出租，租户声称自己是从一家叫“千禧”的公司所租的房子。于是业主们不得不再次求助法律诉讼程序，终于在2016年4月~10月，陆陆续续通过朝阳法院执行庭从千禧公司将房产要回。

朝阳区人民法院(2013)朝民初字第33205号民事判决书显示：2012年6月6日，李先生与北京明达公司就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》，房屋售价为每平米8840元，2012年6月21日，取得了房屋所有权证，依据法律之规定，其物权应当得到保护。千禧公司称，按照香港明达地产有限公司股东万达益公司与北京明达公司等4方的协议，包括李先生所购房屋在内的49套房于2001年转让给千禧。但由于北京明达公司在履行协议的过程中反悔，千禧未取得这49套房屋的所有权证书，其后北京明达公司将其中包括李先生所购房屋在内的33套房屋进行了转让。2002年，香港特别行政区高等法院判决将这些房屋判决给千禧，同时禁止北京明达公司向其他人转让涉案房产。对此，朝阳区人民法院认为，香港特别行政区法院的判决及禁令未向内地相关法院申请承认，判决千禧将李先生所购房屋腾空并交还。

千禧公司对该判决表示不服，并向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第11010号民事判决书显示，维持原审朝阳法院的判决。

有产权证 又收到购房无效判决书

据介绍，直到2016年10月，千禧公司才将业主们所购的房屋陆续腾空。在收房之前，这些家庭在相关部门已拿到所购房屋的产权证和土地使用权证。但2016年12月29日，李先生等业主又收到了一份其与北京明达公司签订的购房合同无效的判决书。

据朝阳区人民法院(2015)朝民初字第11399号的民事判决书显示，千禧公司以北京明达公司与李先生买卖的涉案房屋系恶意串通再次起诉到朝阳法院。朝阳法院认为，根据万达意公司、北京明达公司及千禧公司等4方于2001年9月签订的协议，北京明达公司部分碧湖居项目的房产转至千禧公司名下，作为股权转让的对价，同时北京明达公司为配合股权转让向千禧公司发出《碧湖居一期49套房产确认函》以及办理权属登记的相关手续，再结合北京明达公司与千禧公司律师之间就办理房屋所有权转移登记的沟通函件，足以说明北京明达公司认可涉案房屋系千禧公司所有。

同时，北京明达公司在香港高等法院判决将涉案房屋转移给千禧公司的情况下，仍出卖涉案房屋，显系恶意。李先生提交的向盛世公司委托人付款的证据，即便付款情况属实，因盛世公司并非涉案房屋的所有权人，其所付款项不能视为购买涉案房屋向北京明达公司支付的购房款。因此，依据相关法律，判决李先生与北京明达公司签署的商品房现房买卖合同无效。

提起上诉 业主等待二审判决

目前，李先生等业主已于今年1月初向北京市第三中级人民法院提起上诉，目前正在等待三中院的二审。

“我在购买这些房产时，只知道是不良资产，根本没有和开发商恶意串通，现在却判我和开发商恶意串通，我觉得很愤怒”，同是碧湖居的业主王先生，也对这个判决结果想不通，为什么自己明明合法购房，却被判无效？

知名法律人士北方工业大学法学教授王斐民对此案提出了自己的疑问：“在以往的相关案件中，千禧多次强调合同无效问题，但都已被法院审理过并作出结论驳回其观点。但这次是以恶意串通和房价偏低为诉由，是否属于一事不再理？”

中伦文德律师事务所律师陈文则对于事实本质认定有自己的见解：“对整个事实本质的认定：系对不良资产处置的过程，此类不良资产只是以房屋的形式出现，但与一般意义上的房屋买卖有本质区别，因此，一审法官按照一般概念上的房屋买卖思维去判断此类商业行为，并作出相应的判决，是值得商榷的。”