上海暂停百余商住项目网签 仍有楼盘“顶风”认购

上海作为长三角楼市风向标，近日商业办公市场突发异动，调控或迎升级。

1月7日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会（下称“上海市住建委”）宣布，自1月6日起对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

截至1月12日《中国经营报》记者发稿前，上海网上房地产显示，已有约140个类住宅项目被暂停销售，涉及华侨城、宝龙、绿地、融创等多家知名房企旗下的多个项目，其中涉及多个刚刚准备开盘即被暂停销售的项目。记者查询发现，这些项目多数位于嘉定区、浦东新区、松江区。连日来，《中国经营报》记者实地走访沪上商办项目发现，仍有部分楼盘“顶风作案”，网签虽已暂停，实际认购却仍在进行中。

同时《中国经营报》记者走访发现，目前类住宅项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节监管漏洞较多，扰乱了正常的房地产市场秩序，亟须尽快出台政策加强监管。多位受访人士亦对记者表示，在商办项目的交易中，仍然存在一些灰色地带，政府管控或再升级。

部分楼盘“顶风”认购

对于此次暂停百余个商业办公项目，上海市住建委给出解释称，近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经调查发现，上海部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。

据了解，所谓不限购不限贷的“酒店式公寓”其实质是50年产权、不能使用公积金贷款的商办物业。随着楼市调控的深入，越来越多的房企开始打这样的伪住宅“擦边球”，有的甚至打出类似于住宅的名词对外销售，为此，整顿市场成为大势所趋。

1月10日下午，记者走访了徐汇区被暂停销售的金巢铂瑞阁楼盘。当记者表明自己尚不满足在上海购买普通住宅的条件时，销售人员当即表示可以选择他们的酒店式公寓，随后便带领记者参观现房。

据介绍，目前金巢铂瑞阁的酒店式公寓仍有三款户型在售，分别是60多、80多和100多平方米的户型，均价在8万元/平方米左右，首付50%。现场一位范姓销售人员介绍称，因临近尾盘，所剩套数已不多。

但当记者问到何时可以签合同时，该销售人员坦言，因为政策原因暂时不能签，不过可以先预订，等政策解禁后马上就签约。“暂停网签的政策只是暂时的，是上海针对商业性质的楼盘进行的一个专项检查，这个不会持续太久。”该销售人员表示。

随后，记者来到同样被暂停销售的普陀区绿地世纪城海珀玉晖（别名“海珀名邸”），置业顾问告诉记者，海珀玉晖只开发了住宅楼和办公楼，而办公楼只出售给企业，并没有可以出售给个人的酒店式公寓。该置业顾问同时表示，目前海珀玉晖的办公楼尚处于在建状态，还未正式开售。

值得注意的是，此次宝龙地产旗下有七个项目被暂停销售，涉及可销售面积约27.67万平方米。就宝龙地产多个商业办公项目暂停网签等问题，记者致电致函宝龙地产品牌部相关负责人。1月13日，其回复本报记者称，这次涉及到的只是其中极小一部分产品。并表示，在大浪淘沙后，对宝龙的发展而言，将会有更好的机会。“此次暂停网上签约是针对全部商业办公项目而非特定开发企业，目的是为了进行核查，以商业地产为主营业务的宝龙地产被波及并不意外，但对宝龙影响不大。”

对此，《中国经营报》记者走访了位于闵行区的吴泾宝龙广场，在营销中心记者看到，有好几组客户正在咨询购房，该项目销售人员称：“吴泾宝龙广场这个项目暂时没有酒店式公寓在售，宝龙位于市内的好几个商办项目应该也已暂停销售，酒店式公寓的一手房以后可能会比较难买到。”

同时，销售人员告诉记者，政府为了管控“酒店式公寓”，吴泾宝龙广场商办项目的网签系统已被关闭，如果有意向购买吴泾宝龙广场的办公楼，可以先交房款订房，签约则需要晚一些等政策放开。

1月12日，记者来到位于青浦区的宝龙天地项目，现场销售人员则告诉记者，该项目的商住房为商业别墅，每套300多平方米，目前只剩8套。销售人员在带记者参观精装修的样板房时介绍称：“我们现在不对外出售，客户过来看房子，有意向买的话，等这个事情过去，后期我们可以再联系。”同时，记者发现，项目的宣传册等纸质材料已经被收起来，不再向客户提供。

而记者登录网上房地产发现，上述项目预售证号为青浦房管(2014)预字0000527号，单套面积300多平方米的该批次323套房源其实已被暂停销售。

长三角资深地产业内人士岳军告诉记者：“这两年上海房价快速上涨，普通住房购房门槛基本上达到300万元以上，使得部分刚需人群只能去周边城市选房，或者将之前看不上的酒店式公寓纳入购房选择，因而这类产品的市场量价也得到上涨。不过，不排除交易中存在一些灰色地带，政府加强管控也随之而来。”

沪楼市调控或再升级

上海此次针对类住宅的调控力度可谓空前。

在上海住建委发布暂停百余商住项目销售之前，就有媒体报道称，上海房地产交易中心官网“网上房地产”显示，上海多个类住宅项目已经暂停销售，涉及上海多个区县多个标杆项目。

另外，值得注意的是，2016年，受上海多轮楼市新政对住宅限购的影响，商住类产品行情火爆，成交量出现明显提升。

同策咨询研究部数据显示，2016年上海酒店式公寓市场成交总量达274.47万平方米，同比上扬幅度高达1.45倍，从价格上看，成交均价为25679元/平方米，同比大幅上扬23%。

中原地产大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸在接受《中国经营报》记者采访时表示：“商办增长比较快，主要是因为很大一部分限购限贷的人群进入了酒店式公寓的市场。但酒店式公寓买入后再转手交易的话，税费比较高。”

同时，他指出，此次查处还涉及到规划当中的不规范运作。比如，酒店式公寓一般要求不可以有多个洗手间，不可以安装煤气管道等，但是目前市场上仍然存在弱化酒店式公寓的办公功能，强化其居住功能的现状。“这个对于物业结构的破坏相当大，算是走了规划和政策的‘擦边球’，当前，相关部门提出查处和管控也是合理的。”

“办公类项目出现暂停销售的现象，主要是因为办公性质的物业具备了部分居住功能。和其他一些城市不同，上海对于此类物业并不直接定性为酒店式公寓，而依然是办公类物业。从实际情况看，此类物业即是市场交易中那一类非限购非限贷的产品。”严跃进在接受《中国经营报》记者采访时分析称。

他认为，上海此次突然暂停销售此类物业或有三个方面的考虑：一是此前关于对酒店式公寓进行管制的声音一直存在；二是近期上海购房市场出现了一些新的特征，比如，部分新建商品住宅的供应开始下降，部分购房者在年底之前希望完成置业计划，这样此类物业实际上会有一个较为明显的炒作态势，积极进行管控非常有必要；第三，此类物业因为过去监管少有，所以也绕过了“一房一价”的备案制度，目前通过监管，在某种程度上说明相关部门希望将此类物业纳入到正常的监管体系之中。

同时，上海房地产资深人士卢文曦告诉记者，2016年年商住类产品销售活跃的同时，也夹杂着不少违规行为，因此清查可以视为楼市调控的一部分。

“商住产品自2010年限购后打擦边球，拿商业地块做居住用途，一方面可能对规划产生影响；另一方面，由于热销也引发一系列违规行为，比如拿工业用地造酒店公寓，为促进销售搭夹层等等，目前来看管理层会逐步梳理，严格管控。而市场影响则要等官方公布方案后才能判断。”卢文曦说。

事实上，此前上海针对此类住宅就曾吹过“调控之风”。2016年12月，坊间流传，上海市房地产主管部门召集各区相关部门、主要房企开会，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

会后上海各区即开始着手摸底类住宅产品整体情况，并于2016年12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。

在卢文曦看来，未来楼市调控将会更细致，不仅仅局限住宅部分，其他细分市场也在范畴内。

特约撰稿徐天悦、郝江震对本文亦有贡献