高地价吓退开发商 房企股权与项目转让明显增多

在金融政策逐步收紧的情况下，房地产行业的竞争格局也悄然发生变化。记者梳理近期北京产权交易所等多家产权交易中心的挂牌信息发现，房地产公司股权、项目转让案例明显增多，且以中小房企居多。

与此同时，为摊薄风险，高价地项目股权转让现象也有所增加，越来越多非专业房地产公司或选择离开房地产领域。

现象：中小房企股权转让、项目转让现象增加

据粗略统计，自10月以来，截至记者发稿日，北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业项目挂牌数量逾50个，较前9个月的数目出现明显增长。以北京产权交易所为例，股权转让方面项目挂牌数量从前9个月的2个迅速增至37个，包括正元置业有限公司转让100%股权、北京中房军安房地产开发有限公司转让100%股权、青岛方茂置业有限公司转让100%股权及债权、长沙国研置业有限公司转让100%股权及13843129.52元债权等众多个项目。上海方面，有上海国融莘闵置业有限公司100%股权及相关债权、上海源茂置业有限公司51%股权、神华新疆房地产开发有限责任公司50.5%股权等多个项目。天津方面，有天津运河城投资有限公司100%股权、天津滨奥置业有限公司100%股权及405563236.76元债权等项目。进入11月，与股权转让相关的公告更是频频发出。11月28日晚间，景瑞控股有限公司发布公告宣布，将通过4家全资附属公司转让天津景秀置业投资有限公司全部股权予恒大天津，初始代价为79708万元。*ST中企（中华企业）11月25日披露，公司和上海中星（集团）有限公司将持有的“天津星华城置业有限公司100%股权及中星集团对天津星华城置业有限公司4.76亿元债权”，通过上海联合产权交易所公开挂牌转让，意向受让人为天津市远铭置业有限公司，转让价格合计为30.46亿元。其中，中华企业持有的30%股权交易价款为7.71亿元。*ST中企称，此次交易提高库存去化速度，加快资金回笼，提升公司盈利水平。与此同时，为摊薄开发压力，高价地项目股权转让现象也有所增加。杭州、合肥、武汉等地多个项目出现转让、卖股现象。例如信达地产10月初，将杭州滨江奥体地块股权部分分别卖给融创中国和滨江集团，其三者分别持滨江奥体地块股权50%、40%、10%。

分析1：金融政策收紧 房企融资压力大

在股权转让潮的背后，是监管层近期对房企融资渠道的收紧。继全国多个地方加码限购限贷、监管部门督查居民购房贷款等从需求方进行调控后，在供给端，银监会也加大了对银行信贷、理财资金违规进入楼市等现象的监管；同时，发改委也收紧了房企发债。据新华社报道，10月下旬，银监会主席尚福林明确表示，严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。业内人士指出，引发这些变化最直接的原因是：10月28日沪深交易所均发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，以落实国家关于房地产行业和市场调控的较新政策要求，对房企发行公司债进行分类监管，并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。据新华社引用的数据显示，2015年房企发行公司债融资4122亿元，占当年公司债券发行总规模的19%；今年前10个月，房企发行公司债融资超过7000亿元，远超去年公司债全年规模。“受国家房地产调控政策影响，10月房企发行的公司债融资规模占比已下降约15%。”有银行负责人认为，随着新规出台，房企发债的规模将继续缩水。据悉，房地产属于轻资产及资金密集型行业，房企资金来源多靠融资。国家统计局数据显示，今年1至9月，房地产开发投资资金来源中，企业自有资金不足15%。随着调控的深入，房价稳定、成交量萎缩明显，而一些房企的资金较为紧张。某房企人士坦言：“当下融资确实较先前更困难。今年发债总量太大，目前审查更严格，甚至有一些已经暂缓。当下拿地更多的是使用自有资金和股东借款。”

分析2：房企股权转让或为变相融资

业内人士认为，股权转让体现了目前很多房企的策略在积极做调整，很大程度上说明其通过资产变现来获取更多的现金流。不排除此类地产企业用获取的资金对其他非房地产产业进行投资。赶集网相关负责人告诉记者，股权质押实际上是一种迫不得已的融资模式，说明此类企业在资金方面的压力是比较大，必须通过股权质押的方式来获取资金。一个常见的原因，就是此类房企目前有部分在建项目，需要资金救急。“出现此类做法，和目前融资环境收紧、部分房企战略扩张空间收窄等态势有关系。从一方面看，这是一种比较被动的融资模式；但从另一个方面看，也体现了此类地产企业后续依然希望扩大新投资的心态。”上述负责人进一步表示。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，房地产是资本密集型行业，需要资金特别多，所以融资渠道和手段都非常丰富，目的也是多样。股权质押、股权及项目转让有时是为企业发展筹措资金，也可能是项目合作涉及的股权变更，也不排除部分企业资金出现困难。

分析3：小房企换取利润 保住壳资源

58同城负责人表示，将公司的相关项目以股权方式进行甩卖，这个时候就相当于彻底“甩掉”了此类资产。如果部分房企希望卖掉部分城市房产，进而并购其他城市的房产，那么并购的成本可能会比较高。即甩卖资产容易，而要寻找新的房产资产的成本会比较高。不过，从另外一面来看，对于被收购标的而言，房地产行业净利率已连续多年下滑，转型或转让部分项目股权是换取盈利、保住壳资源的重要方式。但是，对于大型房企来说，获得更多的股权意味着“以小换大”。比如保利地产在7月抛出了拟收购中航地产的重大重组方案，涉及交易资金约为23亿元。“这笔重组方案交易金额虽相对不高，但保利地产可以借此获得优质土地储备，这是目前行业内横向整合最重要的目的。”业内人士严跃进向记者表示。