70年产权到期谁最急？40%高龄楼盘集聚越秀

日前，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

此次《意见》提出明确完善土地使用权到期后的法律安排，引发了对房屋产权年限的关注，其中二手房买卖中尤其注重房屋年限的问题。据记者了解，广州的高楼龄楼盘主要聚集在越秀区，有学位傍身的老房子并不愁卖，与此同时有些业主也出于怀旧心理而不愿出售个人房产。

越秀“老房子”最多

业内人士卢佩婷表示，房屋产权由房屋所有权和土地使用权共同组成，房屋的所有权归业主永久所有，在我国土地所有权归国家所有，而土地使用年限根据居住、工业、商业等功能分为70、50和40年不等，从开发商从政府拿地后开始计算。因此，房屋的产权实际根据土地使用年限来算，购房人实际上享受不到70年的使用权，不过当土地使用权即将到期时，可以申请续期。

在二手房市场中，房屋的产权年限多数通过楼龄来看，楼龄的长短是购房者都很关注的问题，关系到贷款和房产评估等关键环节。据统计，从广州所有楼盘整体来看，楼龄10年以下的楼盘，主要在外围区，番禺、花都、增城占比较大，占比分别为14.18%、14.18%和11.06%；楼龄10～20年的楼盘，主要在中心区，天河、海珠和白云排名前三，占比分别为19.96%、16.58%和13.29%；楼龄20～30年的楼盘，越秀、天河和海珠占比排在前列，为32.33%、14.23%和9.24%，其中，楼龄30年以上的楼盘，越秀最多，占比41.94%，其次是天河和海珠，占比两成左右。

值得注意的是，根据楼龄10年以下，10～20年，20～30年，30年以上的划分，从各区来看，楼盘的楼龄组成差异化明显，中心区的天河和海珠各楼龄段占比均在一至两成，相当于均匀分布，增城、从化、南沙外围区，楼龄10年以下的楼盘占比在一半以上，而越秀区成楼龄久的楼盘聚集地，楼龄20年以上的楼盘占比90.79%。

学位房买家付全款购房

“越秀的房子有很多楼龄在30年以上，甚至超过50年”。业内人士杜颖钊表示，在其主营的越秀北京路板块，二手房市场楼龄20年以上的楼盘占六成以上，根据房改房、建造结构、朝向地段等差异，该区域二手房市场价在16000～25000元/m2。

据其介绍，由于靠近北京路商圈及省一级清水濠小学，还有广东省实验中学等几所中学，教育资源丰富，文德东路小区虽然楼龄至今已28年，但是成交一直比较活跃。其中很多买家都是买学位房，并不是自住。

另外，很多银行对二手房的贷款期限最长基本都限定在20年，楼龄上限也是在20年，超过20年的老房子很难从银行贷到款，不过为了名校学位，购买越秀区教育路大院、万福路小区等楼龄超过20年小区学位房的家长不惜选择付全款。

部分业主因怀旧不愿卖

“很多楼龄三十年以上的业主，并不愿意卖房”。58同城负责人告诉记者，老城区一些楼龄久的小区里的业主，现在都是六七十岁的老人，出于怀旧等心理，早已将老房子当做家里的祖产，惜售心态浓，加之地段好，租金可观，楼梯房租金2500～3000元/月，“以租养房”成为一种现象，比如北京路、东山、西关等板块。

据悉，在老城区荔湾的西关板块，多宝路、宝华路一带，比如逢源大街社区、十三甫路小区和恩宁路小区，建设年代在1988～1990年，楼龄将近30年，市场价在15000～20000元/m2，房主惜售，放盘量很少。而购买者也多是怀旧的老广州人，年轻买家追逐生活的便利，老旧楼梯楼并不受欢迎，因此市场成交量不多。

卢佩婷分析，由于开发建设的时间早晚不同，广州高楼龄楼盘主要分布在越秀、荔湾老城区，楼龄并不是房屋价值的少有参考因素，还需要兼顾周边的配套情况，越秀的楼盘有名校学位房傍身，即使楼龄超过30年，仍具有吸引力，房子不愁卖，而如果缺乏有利的周边配套，高楼龄会成为楼盘的负累，比如荔湾的一些老旧楼梯楼，在市场中的竞争力和交投热度并不高。