首套房利率下半年将稳中微降

近日，融360金融搜索平台发布的较新报告显示，6月重点监测的35个城市首套房平均利率为4.48%，继续创历史新低。环比上月4.49％，下降0.01%；同比去年6月的5.43%大幅下降0.95个百分点。二套房方面，二套房平均利率为5.39%，与上月持平，同比降低0.82个百分点。

业内人士表示，当前楼市处于短周期微幅调整、高位盘整的阶段，中周期内市场整体交投景气的局面并未改变。但当前首套房的优惠利率占比已创历史新高，虽然未来仍有扩大优惠利率的空间，但空间较小，首套房利率将维持稳中微降的态势。二套房方面若无新刺激政策出台，则将继续维持上浮10%利率。

首套房贷利率优惠幅度继续扩大

融360监测数据显示，6月全国房贷优惠利率占比连续数月增长，环比上涨1.54%，占比高达85.31%。而2015年同期，全国优惠利率占比仅为49.14%。具体来看，在全国35个城市531家银行中，6月有10家银行首套房利率折扣上升，占比1.88%；折扣利率下降的有32家银行，占比6.03%；与上月持平的有486家银行，占比91.53%，同时，有8家银行停贷。

融360金融搜索平台分析师尹江宁表示，利率的确在持续降低。6月全国531家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有153家，比上月增加1家，占比28.81%，利率较低的为位处天津的天津银行，执行8折优惠利率，其中122家银行提供8.5折优惠利率，3家银行提供8.3折优惠利率，7家银行提供8.2折优惠利率，1家银行提供8.1折优惠利率。此外，211家银行提供9折优惠利率。

具体来看，全国首套房平均利率较低的城市为天津、北京、佛山、珠海、成都、广州、青岛、宁波、无锡和重庆。其中，首套房平均利率天津较低为4.14%，北京4.17%，佛山4.17%，珠海4.18%，成都4.20%，广州4.21%，青岛4.25%，宁波4.30%，无锡4.31%，重庆4.36%。

二套房方面，融360监测数据显示，监测的531家银行中，除8家停贷银行外，共有516家银行执行基准利率上浮10%，比5月增加5家，是当前二套房贷款的特别主流利率。执行基准利率的银行有2家，较5月持平，为二套房较低利率，其中大连、长春各1家；执行基准利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有2家，另有深圳的广州银行上浮40%。

其中，二套房利率出现松动的银行有3家，分别是长春的中国银行从5月的上浮基准利率的10%下降至6月的基准利率，乌鲁木齐的工商银行和邮储银行从5月的上浮基准利率的20%下降至6月的上浮基准利率的10%。

利率下降的同时，首付比例也在下降。数据显示，截至6月20日，共有306家银行将首套房首付比例调至20%，较5月增加13家，占比达57.63%；首付比例为25%的有89家银行，首付30%的有128家银行。二套房方面，明确执行二套房首付40%及以下的银行共有391家，较5月增加5家，占比73.63%，其中，执行二套房首付30%的银行有273家，比5月增加20家，占比达51.41%。执行45%、50%、60%（含65%）及70%的银行数分别为19家、56家、12家和46家。

城市分化明显

值得一提的是，城市间分化依然存在。例如6月一线城市首套房平均利率为4.3%，其中北京为4.17%，广州为4.21%，上海、深圳利率为4.41%。而二线城市首套房平均利率为4.38%，其中，天津较低4.14%，成都4.2%，而长沙利率则为4.54%，武汉也达到4.67%。

城市优惠占比方面，数据显示，一线城市首套房贷优惠占比北京、上海优惠率高达100%，广州方面95.65%，深圳则为92.31%。二套房方面，杭州、南京等5个城市优惠率达100%，但重庆、青岛为93.75%，长沙优惠占比更是仅为86.67%。

对此，尹江宁表示，从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，一线城市的优惠力度依然具有优势。二线城市中，杭州、南京、武汉、成都和天津的优惠幅度较大。三线城市的平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。

事实上，出现分化的主要原因，和现阶段市场热度分化有较大关联。某研究中心研究员杨科伟表示，5月商品房销售金额增速明显高于销售面积增速，预示着当前房地产市场热度主要集中在热门一二线城市，三四线城市囿于市场需求有限，在前期集中释放之后，后续置业需求难以为继，成交量难以再上一个新的台阶。

利率持续下调难度大

尹江宁预计，楼市短周期见顶，未来楼市销售有望维持高位平稳增长态势。当前楼市处于短周期微幅调整、高位盘整的阶段，中周期内市场整体交投景气的局面并未改变。今年以来，二线城市及三大都市圈楼市体量已占全国楼市60%至70%的份额。政策整体偏宽松，特别利率创新低、“补库存”在路上，加上国家希望壮大都市圈以稳定投资，这部分楼市将继续处于平稳增长阶段。由此，未来不仅楼市整体销售有望维持高位平稳增长态势，且“补库存”将继续保持土地市场的热度，这将对新开工、开发投资形成稳定支撑。

因此，对于下半年的房贷利率将呈何走势，尹江宁认为，在国家政策的影响下，未来首套房首付比例20%的银行数将会持续增多。二套房方面，首付主流30%的城市将会继续增多。但是，当前首套房贷优惠利率占比创历史新高，虽然未来仍有扩大优惠利率的空间，但空间较小，首套房利率将维持稳中微降的态势。