孩奴二孩换房计 看广州最全"二孩换房地图"

六月来了,轮到“小屁孩当家”了。

从热火朝天的幼升小,到暗战正酣的小升初,马上又到全民卖萌的“六·一”儿童节、绷紧神经的“考试季”,小屁孩从来都霸占着舞台的中心。现在只有一个词,勉强可以与“孩奴”相匹配,那就是——“房奴”。

这个6月份,我们关注二孩的换房成本。据说这是一本让家长闻之心惊的账本,动辄数百万元的所谓“二孩成本”说得有鼻子有眼的,很多有“孕心”无“孕胆”的家长就是因为这本神秘账本放弃了“造人计划”。

其实,这些所谓的“二孩成本”是带着五味杂陈的心态来解读的,是一种标准的被伪装后的理工男思路。事实上,“二孩成本”是灵活的、因人而异的,单从换房这一成本而言,“二孩换房计”同样是丰富的。

换房所增成本:8万-43万元

在“二孩成本”中,较大的成本恐怕是“换房成本”。多一个小孩,小的时候挤挤还可以,大了还是要有各自的空间,尤其是两个小孩性别不同的话,多一个房间是迟早的需求。因此,想追二孩的家长,通常首先考虑的就是换房问题。

换房有多难?以广州市较新公布的官方数据来看,3月份广州一手住宅网签均价为15634元/平方米,以换房增多一个10平方米的房间来计算,总价约需增加十五六万元。对换房人群来说,不算压力太大,当然,前提是,你已经有一套房子可以换。

不过,“二孩成本”是可调整的,在楼市中,更因区域而异。假如你非要挤到教育资源最优、房价较高的越秀区,那么对不起,你要多掏约43万元才能换多一间房;假如你要求不高,只要多一个房间即可,多十来万元的换房预算,在番禺、黄埔、南沙、花都、增城均可达成愿望;房价较低的从化区,网签均价只是“8字头”,换房成本较低,只是多了8万元。

趁淡季,换一套“二孩房”

今年排名前列季度,广州一手住宅成交面积和成交均价同比分别增加28%和8%,去库存周期缩短至9个月;4月份网签套数达10833套、网签面积为120万平方米,刷新近三年来广州一手住宅网签量新高,广州楼市向旺趋势确立。

不过,从传统节点来看,从6月份开始至七八月份,是广州楼市的传统淡季。据羊城晚报记者统计,“红5月”落下帷幕后,6月份推出新货的楼盘数量有所回落。产品结构与“红5月”相似,仍以刚需及首次换房户型为主。

从营销方式来看,5月份从母亲节到“520”,楼市充斥着各种“示爱”的味道。接下来的暑期季,“二孩”、“亲子”主题预计将会粉墨登场,“多送1间房,2胎也有房”,这是开发商最近打出的广告。“婆媳户型”、“二孩房”、“全龄居”等将会大行其道,紧凑型的“小四房”更受买家欢迎。

尽管6月份的楼市可能不及黄金月热闹,但目前广州楼市的上升趋势仍主要反映在“量”上,并未反映在“价”上,大多数楼盘的售价依然平稳。所以,趁淡季做好换房计划,也不失为好选择。

本次专题策划将为读者送上广州各区最全面的“二孩换房地图”,让你看看“小屁孩当家”的楼市,也许并非你想象中那么可怕。

越秀:多一间房 平均多花43万元

越秀区不少一手住宅为准现楼状态

“二孩房”看点

●教育资源丰富

●大户型有得拣

相对新货充足的荔湾区,同为传统老城区的越秀区楼市,仍延续前两个月几乎零新货的态势。从羊城晚报记者目前掌握的情况来看,6月份越秀区一手住宅新增供应量依然不多。阳光家缘统计数据显示,今年以来,越秀区一手楼市基本处于供不应求状态。3月份,越秀区一手住宅新增供应量仅为200平方米,但成交量是1.44万平方米。

因此,越秀区的供应继续以在售产品为主。随着中小户型慢慢消化,目前越秀区的在售产品大部分为改善型大户型。可选择的楼盘已经不多,可售货量超过50套的楼盘只有东风广场、文德先生、东山印象台和江畔雅苑,四盘可售产品面积都在100平方米以上,140-188平方米的四房大户型剩余货量最多。计划购买越秀区一手房的买家,需要较强的经济实力。

数据显示,3月份越秀区一手住宅成交均价约为4.3万元/平方米,是全市11区中成交均价较高的一个区。以此计算,买家想换一套多一个房间、多10平方米的“二孩房”,需要多付43万元。

但是,从目前有货可选的楼盘售价来看,买家的换房成本要远高于区域整体均价。据了解,社区内有名校的东风广场,目前报价约为6万元/平方米,今年以来,该项目的楼价一直处于微升状态,多一个10平方米的房间,成本需要增加60万元。同样只有数十套货量的文德先生、东山印象台和江畔雅苑,售价都在4.6万-5万元/平方米的幅度,换房成本需增加46万-50万元。

荔湾:多一间房 平均多花29万元

荔湾区大型社区内,有已经完工的教育配套

“二孩房”看点

●大型社区推大户型

●社区内有教育配套

家长们聚焦的6月份,同样也聚焦教育资源较多的荔湾区楼市。从记者目前掌握的情况来看,6月份荔湾区多个大社区将推售全新产品,新品里有不少是针对“二孩”的大户型。假如以荔湾区3月份一手住宅近2.9万元/平方米的网签均价计算,想多一个约10平方米的房间,平均成本需要增加29万元。

主流售价3万-4万元/平方米

6月份,荔湾区一手住宅有近千套新货,和“五一”期间基本持平。

虽然供应量变化不大,但整体楼价呈向上趋势。即将推售全新三期的西关海,新品“吹风价”约为4万元/平方米,“3万字头”售价的单位可能不多,近期网签均价约为3.5万元/平方米。珠光御景壹号全新A7栋更邻近珠江,单位面积相对较小,“6万-7万元/平方米都有可能”,此前A组团产品的售价为5万多元/平方米。在广钢新城内,中海花湾壹号较新“楼王”产品均价约为3.2万元/平方米,比早期上涨近千元/平方米。同板块的全新盘北大资源博雅1898,现正接受诚意登记,据透露“开盘价会高于同板块楼盘”。

数据显示,荔湾区3月份一手住宅网签均价接近2.9万元/平方米。以此计算,假如因二孩到来,买家计划在荔湾区换一套比原来多10平方米的住宅,购置成本需要增加29万元。然而,2.9万元/平方米这个区域整体均价是有“水分”的:由于特殊房源签约,3月份珠光御景壹号的网签均价只有约1.9万元/平方米,五六十套的网签量拉低了荔湾区整体成交均价。

假如按照目前荔湾区在售楼盘3万-4万元/平方米的主流售价计算,多一个10平方米的房间,买家的购置成本将要增加三四十万元。

多个社区有教育资源优势

“五一”档期,荔湾区新货主要集中在广钢新城,中等户型产品较多。6月份,随着老西关板块新货增多,荔湾区一手住宅单位面积变得较大,不少大社区将推售改善型产品。

在珠江桥两岸,西关海、珠光御景壹号、珠江鹅潭湾、新世界凯粤湾等项目6月份都将推出新货,这四个江景大盘,除了新世界凯粤湾的新品是90-106平方米的实用型三房之外,其余三个楼盘的新品面积都在106-300多平方米之间,产品设计起码是带主套三房,较大的有5个套房,有足够的空间迎接二孩的到来。

据了解,这批新货整体素质较高,大多数是江景产品;同时,教育资源也是一大优势。这些在售项目都是大社区,不少社区里面有教育配套甚至名校配套,家长型买家不妨关注。比如珠光御景壹号引入省一级沙面小学,据称较快将在明年9月份开学。西关海配套的中学已经建成,幼儿园等配套早已开园。新世界凯粤湾内配套有6所学校,广州四中、真光中英文小学等已经开学。根据规划,广钢新城内的教育配套完善,将会配套32所学校,包括9所省级名校。北大资源博雅1898据称也将运用北大的相关资源,提供高质量的教育。

天河黄埔增城:多一间房起码多花10万元

很多带着小孩的家长到楼盘现场看房

“二孩房”看点

●“二孩房”选择多

●名校资源不算多

经过四五月份大量推货后,广州东部楼市6月新货进入相对沉寂期:天河区回归新货缺乏的状态;增城区、黄埔区的新货供应也在减少。此外,除天河区外,黄埔区原萝岗板块及增城区的名校教育资源都不算太突出,买家想选到合适的、带名校资源的房子并不容易。

广州东部房价层次分明,既有天河区这种高高在上的,也有增城区这种在全市中排名较后的。在广州东部,想让小孩有独立的空间、买一套多一个房间的住宅,买家需要增加10万元的成本。

新增供应并不多

由于市场成交活跃,今年四五月份,广州东部楼盘推货热情高涨,新盘、新货纷纷面市。黄埔区的实地常春藤、增城区的碧桂园凤凰城,两个楼盘在“五一”假期均推出七八百套新货。

因为此前的大批量推货,导致广州东部6月份的新增供应量处于“回气”阶段:碧桂园凤凰城在消化余货,实地常春藤有可能继续加推新货,不过货量只有百余套。

分区域来看,天河区又开始进入缺少新货的状态,其实这也是天河楼市的常态。牛奶厂板块的新盘华润天合此前屡传要公开发售,楼盘现场销售人员曾说“肯定会在5月份发售”,但项目有关负责人表示“目前仍未最终确定发售时间”。同样是全新楼盘的远洋天骄,虽然没有对外公布正式发售,但销售人员透露,目前已开始内部选房。6月份有望推售的可能是兰亭盛荟和宝兴翠园。合富辉煌提供的数据显示,兰亭盛荟共有600套单位,不过,天河区楼盘基本不会一次性推出几百套单位,如果登记情况较好,该盘也有可能会在5月底发售,6月份加推。至于宝兴翠园,本身就是一个小规模楼盘,而且只推一栋楼宇部分楼层的单位,预计货量较少。

一直是供应大户的增城区,6月份新货较四五月份减少。较有看点的是翡翠绿洲,几百套货量在6月份市场上显得有点声势。加上时代廊桥约300套单位以及合汇学府名郡的一栋单位,预计货量接近千套,这在6月楼市中已算是货量较多的区域。

至于黄埔区,6月份推新货的楼盘有6个,不过大多数楼盘所推的单位都只有1栋,货量多的不过约有200套,少的不足百套,真正货量并不多。

四房占比超六成

广州东部楼盘主要面向刚需买家,中小户型一直是主流产品。就算是天河区的兰亭盛荟,首期单位面积较大的也不过120平方米。

不过,在6月新货中,也有不少适合二孩家庭的四房产品。在11个有望推出新货的楼盘中,有7个楼盘有四房单位,占比超过六成。黄埔区的实地常春藤,6月新货全部是三房单位,楼盘有关负责人表示,在价格相对较低的区域,很多刚需买家购房时会选择一步到位。同样是黄埔区的科城山庄,6月新货中有“一大带一小”的“子母居”单位,既可以为父母一起居住作打算,也可以为生小孩作打算。在这些楼盘的设计中,大部分都有儿童房,不过普遍面积都较小。

广州东部6月份推新货的楼盘当中,名校资源优势并不突出。天河区两个新楼盘都位于区域东部的东圃板块,而天河区的教育资源主要集中在区域西部。也有部分楼盘引入名校资源,例如实地常春藤、翡翠绿洲,业主子女将有更多入读名校的机会。

总价多十几万元

从广州东部楼盘的6月新货来看,两房产品面积主要在60-80多平方米;三房普遍在90-130多平方米;四房普遍约为140平方米。多一个小孩的房间,往往多10平方米左右。

在增城区,3月份一手住宅网签均价接近1万元/平方米,因此,一孩房普遍比无孩房要贵大约10万元,二孩房要比一孩房贵十来万元。在黄埔区,3月份一手住宅网签均价为14470元/平方米,多一个房要贵约14万元。在天河区,想要买多一个房间的成本要高得多。3月份天河区一手房价为39504元/平方米,多一个10平方米房间的房子,总价要贵近40万元。

从化:多一间房 平均多花8万元

从化区的换房门槛为广州市较低

“二孩房”看点

●“二孩”换房成本较低的区域

●好山好水大社区适合小孩成长

从化区是广州房价较低的区域,3月份一手住宅网签均价为8000元/平方米出头,换房成本较低,多花8万元便可轻松换房。

选择在从化区置业的换房客,多数是为环境而择居,希望为孩子或者老人选择一处山清水秀的地方。这类型买家最关注的是环境,假如社区中配套有幼儿园,便可以让小孩6岁前在这里居住,等到小孩需要入读小学,再转入市中心区教育资源好的地方居住。因此,从化不少大型社区并没有配套小学,而是配套有档次较高的幼儿园。对都市人来说,从化就是一个后花园,老人在这里养老,孩子在这里与大自然亲密接触。环境好的楼盘,从化非常多,最集中的是流溪河沿岸的大型社区,像珠光御景山水城、珠光山水御园、景业荔都、珠光流溪御景等楼盘。其中,珠光御景山水城未售套数多达2186套,后续货量大,售价“8字头”有大把选择。

此外,从化本地客则倾向购买生活配套丰富的街口板块楼盘,从化教育资源较好的学校有流溪小学、街口街中心小学、西宁小学、从化中学等,这些学校位处从化区核心,是最受本地换房买家青睐的板块。6月份,街口板块无新盘推出,翰林国际、大城小院、大城云山等在售楼盘有少量货量在售,售价为1.3万-1.5万元/平方米。

(注:本专题各区一手住宅网签数据均来自『广州·城乡建设』网站)

番禺:多一间房平均多花17万元

番禺区6月份主要以大型社区新货为主

“二孩房”看点

●大型社区新货量充足

●学位房含金量稳步提升

广州市住房和城乡建设委员会官网公布的较新数据显示,今年3月份,番禺区新建商品住宅网上签约均价为16994元/平方米。也就是说,如果想在番禺区为家中的“二孩”添一间儿童房,10平方米的房间平均预算约为17万元。在近郊区域中,番禺区的置业成本位居榜首,比较便宜的从化区贵了一倍多。不过,如果卖掉位于越秀区、天河区的旧两房,你还是有希望在番禺区换一套三房或四房单位。

学位房价值有望提高

今年来,番禺区的教育水平提升速度较快。番禺区教育局的官网显示,番禺区有公、民办中小学校191所,其中,小学132所、初中45所(含九年一贯制学校21所)、普通高中14所(含完全中学8所)。满堂红地产的统计数据显示,番禺区有14所省一级小学。而在房价方面,番禺区与中心城区相比,仍低了一大截,因此,在番禺区内为孩子买一套学位房也算是不错的选择。

番禺区内有广铁一中番禺校区、广大附中、番禺华附、番禺执信、祈福英语实验学校等名校,近期还积极探索公办学校与高校合作办学,成立了“番禺区高效课堂协同创新中心”,将原市桥二中、新造中学、新造中心小学、石壁中学等4所学校纳入与广东第二师范学院合作办学项目,多种措施并举,有效提升了番禺区的办学水平。2014年,番禺区中考总分平均分为563.3分,超出广州市总分平均分32分,位居广州市第二名。教育水平稳步提升,未来番禺区学位房的含金量也有望水涨船高。

公办民办学校要分清

6月份,番禺区计划推出一手住宅新货的楼盘不多,货量较大的主要有祈福缤纷汇和广州亚运城。祈福缤纷汇有近千套新货,以中小户型为主。广州亚运城在售产品以中、大户型为主,位于地铁站附近的新组团有一批新货,但开售时间尚未确定。

祈福缤纷汇和广州亚运城都有不错的教育资源。祈福缤纷汇所在的祈福新邨,祈福英语实验学校口碑不错,是民办名校。广州亚运城内有广铁一中番禺校区,去年的中考成绩位于全区公办学校中的第二名。

在选择学校和住房时,公办学校和民办学校各有优势。公办名校的优势是学费较便宜,义务教育阶段免费;民办名校的优势是孩子的户口所在地和能否入读学校没有关系,孩子可以保留在其他地方的户籍。

南沙: 多一间房平均多花11万元

南沙区近期将推出大户型新货

“二孩房”看点

●6月住宅新增供应量不多

●新增2000多个优质公办学位

广州市住房和城乡建设委员会官网公布的较新数据显示,今年3月南沙区一手住宅网上签约均价为11180元/平方米。也就是说,如果想在南沙区,为“二孩”添一间10平方米的儿童房,平均预算约为11万元,在全市各区中,仅高于花都、增城、从化区,属于较经济实惠的水平。如果卖掉市中心区的旧两房,便可以轻轻松松地在南沙区换购一套三房或者四房单位。

教育总体水平不错

南沙区的房子虽然比较便宜,但教育配套设施会否跟不上?羊城晚报记者查阅南沙区教育局官网后发现,虽然南沙区的教育配套和中心城区相比还有一段距离,但总体水平不错。截至2014年12月,南沙区除了有南沙一中这所区属的高级示范性普通高中外,还有省一级学校5所,市一级学校20所,区一级学校47所。已经成功创建广东省教育强区,广东省教育强镇达100%;规范化学校达标率为100%;高考、中考成绩连续七年稳步提升。

此外,南沙区内还有广州市外国语学校等市属公立名校。星河集团和华南师范大学共同开办的华师大第二附属小学、幼儿园已经进驻广州星河山海湾,可为南沙区提供2000多个优质公办学位,对准备在南沙区置业的家长来说,是一个利好消息。

以消化存货为主

经过“红5月”的销售高峰后,南沙区的楼盘仍处于前一轮推售的消化期,6月份推出新货的楼盘数量不多。阳光家缘数据显示,从5月1日至24日,南沙区共新批出两个住宅楼盘的预售证。一个是位于黄阁镇的叠翠峰,货量为236套,以79-105平方米的三房为主,均价约为1.2万元/平方米,这批产品已于5月份推出,现已网签48套。另一个是位于明珠湾的南沙金茂湾,新批148套住宅,目前尚未推出市场,据了解,这批新货6月份可能也不会正式推售。

不过,也有楼盘已经确定将在6月份推出新货。中惠·晴海岸近期将推出最后一批住宅单位,主推小户型;星河丹堤E区也将在近期推出,主推174平方米以上的大户型。上述两个楼盘的新增货量都不多,预计都为近百套。碧桂园海湾1号也计划在6月中旬面市,开发商介绍,如果将户口迁到楼盘内,业主子女有机会入读旁边星河山海湾内的华师附小。

花都:多一间房平均多花10万元

在花都区换房,成本不算太高

(注本专题各区一手住宅网签数据均来自『广州·城乡建设』网站)

花都区一手住宅4月份的成交量接近1500套,是广州重要的刚需置业板块。在花都区换房,成本相对较低,多准备10万元便可买多一间房,轻轻松松迎接二孩的到来。

“二孩房”看点

●学位资源最丰富的区府板块推新货

●引入教育配套的大型社区值得一睇

区府板块教育配套较佳

目前,花都区一手住宅库存量达179万平方米,是广州楼市库存量排名前列大区。不仅货量多,且产品构成丰富。不过,假如想为二孩换房,并且对教育资源有要求的话,排名前列选择是花都区区府板块。

区府板块位于新华镇,是花都区的行政、经济中心,商业、交通、配套等较为成熟,生活气氛浓厚。加上地铁9号线的建设,未来15分钟花都生活圈的便捷生活,吸引了不少置业者的目光。最受家长型买家关注的是,区府板块集中了花都区最优势的教育资源,花都区的热门学校几乎都在这个板块中,比如花都区第四小学、棠澍小学、圆玄小学,邝维煜纪念中学、秀全中学等。有了这样的配套,楼价自然不低,高端楼盘网签单价已高达“2万+”。

目前,该板块最受关注的楼盘是广州万达文化旅游城,这也是整个花都区的明星楼盘。单说住宅,2015年共卖了1328套,排名全市第5。上周末,该盘推出A2区新货,为75-142平方米的两房至四房产品,开盘价为1.28万-1.65万元/平方米,开发商称销售已超10亿元。

此外,全新盘保利翡翠山位于建设北路,产品包括85-130平方米的三房以上洋房以及40-70平方米的公寓,预计洋房售价为1万-1.2万元/平方米,“楼王”单位售价约为1.5万元/平方米。位于迎宾大道与平步大道西交会处的荔园悦享花醍也将推出新一期75-118平方米的两房至四房,主力产品单价预计为“万元出头”。去年路劲地产以20亿元拍得的花都区“地王”项目——路劲天隽峰已经启动登记,主推95-170平方米的三房至五房单位,价格尚未确定。

地铁沿线盘性价比高

相对而言,区府板块的楼价较高,如果想寻找价格相对便宜的产品,花都区仍有不少楼盘可供选择。

比如邻近地铁9号线的汽车城板块,周边的生态资源有天马河、飞鹅岭生态公园,且距离花都区中心不远,祈福辉煌台南岸、南华时代城、天马河公馆等楼盘均有丰富货量在售。

狮岭板块也是花都区成交量不少的一个板块,狮岭镇是全国大型皮具生产销售中心和皮具原铺材料集散地,生活氛围浓厚,自住投资皆宜。主要客户群为当地的皮具老板,新鸿基御华园、狮城国际是该板块销售量较大、档次较高的楼盘。

此外,花都区还有不少自然环境好,生活、教育配套都不错的大型社区,比如花都颐和盛世、中国美林湖,这些大社区不仅入市门槛不高,而且配套有一条龙的教育资源,对于既要有好环境,又要有教育资源的买家来说,不失为较佳的选择。

白云:多一间房 平均多花30万元

拥有名校学位的楼盘,相对价值较高

“二孩房”看点

●广州大道北板块推出高品质社区

●引入教育配套大社区吸引换房客

数据显示,白云区3月份一手住宅网签均价为29552元/平方米,以多买一个房间、约10平方米计算,需要多花将近30万元。

对计划生二孩的家庭而言,白云区适合换房的产品有不少,总价约300万元可以买到四房单位。不过,假如是对教育资源要求非常高的家长型买家,则要重点考察教育配套的问题。

300万元买大社区四房

白云区楼市现正进入更新换代阶段,正好迎合换房人群更新换代的需求。

比如重点供应区域广州大道北板块,在售项目多为高品质大社区,从园林打造、社区规划到户型设计、装修品味,都能看出楼盘的定位不会低。这里有广州新型的产品设计,如佳兆业天御、越秀星汇云城80多平方米的复式小四房产品。

因此,广州大道北板块楼盘的售价不低,但对比越秀区、天河区来说,这里至少还有不少单价“2万+”的社区可供选择,300万元的总价预算,可以买到一套不错的三房,甚至可以淘到四房,对很多既想追求居住品质,又不想承担太重贷款压力的中产家庭,颇具吸引力。

重点考察教育配套

从居住条件来说,白云区楼盘的素质、环境、交通、生活配套等都不差,尤其是广州大道北、白云新城这两个板块的楼盘,依山傍水,自然环境丰富,但有一个值得家长型买家注意的问题,就是教育资源。

尽管近几年,白云区的办学水平越来越高,尤其是不少民办小学后来居上,吸引了不少家长,但总体而言,相较传统教育强区越秀区、天河区、荔湾区,白云区的教育资源较少,省一级公立小学数量较少,且知名度较低。假如是非常注重孩子教育的家长,建议选择省一级小学路段内的楼盘或者本身有优质教育配套的社区。比如广州大道北的楼盘,假如带省一级小学京溪小学学位,相对价值较高。一些大型社区引入优质教育资源,也会大大加分,比如越秀星汇云城,广州大学附属小学已签约进驻。白云新城的新世界嘉云府、岭南新世界、凯云新世界,则以华师附中新世界学校、华师附中幼儿园、华师附中试验小学等优质教育资源吸引买家。