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大宗土地交易频现 北京豪宅陷结构性过剩

2015/11/02 14:37 来源: 21世纪经济报道 评论
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经过97轮举牌,位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村的一宗地块以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价竞出,折合楼面价超过5万元/平方米。这也是北京土地交易史上的第二高价。

在10月的最后一个工作日,一宗大额交易终于为本月北京土地市场完成收官。

经过97轮举牌,位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村的一宗地块以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价竞出,折合楼面价超过5万元/平方米。这也是北京土地交易史上的第二高价。

该宗地块的交易过程和交易价格,堪称近期北京土地市场的缩影。有业内人士将其总结为“三高”,即“高溢价、高总价、高单价”。

但有机构指出,高价地项目的不断入市,正在使北京楼市陷入结构性风险。集中表现为高端住宅供应过剩、普通住宅供应不足。若该种局面持续下去,这些名噪一时的高价地项目最终很可能成为开发商的沉重负担。

两周卖地近300亿

挂牌出让公告显示,该宗地块位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村,土地性质为“R2二类居住用地、A33基础教育用地”,建筑控制规模超过25万平方米,是颇为少见的一宗大体量地块。

在上述地块中,包含30000平方米的“公共租赁住房”,房屋回购价格为7000元/平方米。该宗土地设定了上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为竞报“公共租赁住房”阶段。

由于资质优秀,上述地块的起始价就达到57.3亿元。根据中原地产的测算,该地块的起始楼面价就接近3万元/平方米。

在6家联合体经过97轮竞拍后,中粮首创天恒联合体以“85.95亿元、配建5.6万平米公租房”的代价摘下这一地块。85.95亿元的总价,为北京土地市场的第二高,距离“丰台白盆窑村地王”只差3000万。

按照中原地产的测算,剔除掉5.6万平方米的公租房,该地块商品住宅部分楼面的单价将达到5万元/平方米,未来项目的售价将超过10万元/平方米。

上述土地的交易过程,被认为是北京近期土地市场的缩影。有业内人士将其总结为“三高”,即“高溢价、高总价、高单价”。

北京土地市场已进入年内交易最密集的阶段。根据北京市土地整理储备中心的数据,最近两周内,北京土地市场共成交12宗地块,上述12宗地块的总价达到294.37亿元。

在上述12宗地块中,还包括一宗单价达到7.5亿的“地王”。

未来北京土地市场还将继续火爆。据悉,当前北京还有20宗经营性用地处于“正在交易”状态,其中有两宗地块的起价超过40亿元,一宗超过50亿元。这些地块将在未来一个多月陆续完成成交。

对于北京土地争抢激烈的原因,中原地产分析师张大伟认为,一方面,二三线城市楼市风险增加,房企“扎堆”在一线城市拿地;另一方面,今年前三季度北京推地规模较小,尤其是优质地块不足,使得企业颇为“饥渴”。

高价地的去化难题

与高价地频繁出现相得益彰的是,今年北京高端住宅市场同样显得火爆。

根据中原地产的统计,今年以来,北京共成交单价10万元以上的项目188套,不仅创历史新高,而且超过了过去6年的总和。

张大伟指出,高端住宅项目的热销,有土地成本高企的推动作用。但热销也反过来推涨市场预期,继续刺激土地市场出现高价地。这也是过去几年北京土地市场的主要逻辑。

但随着高价地的不断出现,这种逻辑的“副作用”正在显现。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志表示,过去几年的高价地项目正在集中入市,并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高,但与供应相比,去化率仍是低水平。

据中原地产的数据,今年以来,北京共有19个项目有“10万+”房源成交,但14个项目的成交套数不足5套。

陈志表示,在北京楼市供不应求的“外衣”下,高端住宅的结构性过剩局面已经十分明显。如果高价地继续出现,未来这种局面还将加剧。

另一种数据可以作为佐证。据中原地产的统计,今年以来,北京共有39宗地块的楼面价(商品住宅部分)超过3万元,创历史新高。其中,有5宗地块的楼面价超过6万元,7宗土地的楼面价在5万到6万元之间,11宗地块的楼面价在4万到5万元之间。

陈志表示,未来几年间,这些项目将加剧北京高端市场的供应压力。这也意味着,北京高端住宅供应过剩的局面将长期存在。

过去几年,借助楼市整体向好、房价不断上涨的势头,北京的许多高价地和“地王”项目得以成功解套,并未成为企业负担。一些早期的高价地项目,甚至成为企业做大规模和充足现金流的重要“推手”。

但历史并不可鉴。陈志指出,当前中国经济正处于换挡期,虽然货币政策宽松,但房地产业对于国民经济的拉动作用正在减弱,房地产业自身也在经历不可逆转的调整。

就北京市场而言,虽然购买力仍在,但日渐高企的房价正在与购买力相背离。由于豪宅项目的销售周期较长,又沉淀大量资金,一旦陷入滞销,将可能给企业带来沉重的压力。

制度的缺陷?

正如机构分析所言,北京频繁爆出高价地,显然与房企回归一二线城市的大势有关。但开发商还给出了另一种解释。

北京某上市公司房企负责人向21世纪经济报道表示,年末出现的高价地热潮,在很大程度上源于“前松后紧”的供地节奏。

按照惯例,地方政府在上半年的推地节奏往往较为缓慢,进入下半年,为完成年度供地任务,集中推地的情况开始出现。到第四季度,不少优质地块集中出让,土地成交规模也达到全年之最。

该人士表示,“前松后紧”的节奏使得在进入年末之时,房企往往因拿地不足而处于“饥渴”状态,进而对土地产生疯狂争抢。

与此同时,过去几年间,北京均未能完成商品房用地供应计划,这也加剧了企业的“饥渴”程度。

上述人士还认为,配建制度是高价地的另一项诱因。

为完成保障房土地的供应目标,从2012年起,北京启动了配建制度,即在商品房地块中,配建一定数量的保障房用地。从业者普遍认为,由于保障房项目的利润率较低,同地块上的商品房必须承担起“盈利”的职能,因此商品房项目容易以更高的价格推出。

也即,配建制度的出现,容易将保障房的成本转嫁到商品房地块上,催生高价地和高端住宅。

在土地出让中的“限价”,则更加剧了这种局面。为防止土地竞出过高的价格,北京近年来给多宗土地设置限价,在达到限价之后,转而竞争保障房面积。

业内人士指出,北京土地市场供不应求,在很多土地的竞拍中,都突破了限价,进入到“竞争保障房面积”的阶段。由此,保障房用地进一步对商品房地块形成挤压,两者比重不断拉大。由于竞争过于激烈,在近年来的北京土地交易中,甚至出现过“宅地全建保障房”的现象。

这两种制度叠加的结果,不仅造成商品房用地供应不足,还容易推高商品房用地价格。被认为是造成北京“商品房高端化”的重要因素。

据悉,在智囊机构近期向北京市政府部门提交的建议中,就有“调整配建制度”一项。但该项制度的调整与否,目前还是未知数。

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