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北京“”豪宅双增:成交创新高库存亦攀升

2015-09-24 16:25:05 来源: 21世纪经济报道

北京商品房住宅市场已经进入高端化。与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,因自住房供应挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,但这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。

本报记者 王营 北京报道

豪宅供应量猛增之后,留给北京房地产市场的难题是,豪宅成交量问题。

中原地产研究部数据显示,截至9月20日,北京单价超过10万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套,即使剔除盘古集中签约的96套,也达到了73套的历史纪录。这是此前豪宅成交历史年份28套的2.6倍。

此前,北京单价超十万豪宅成交的年份是2011年,但也只有28套。而在2015年之前,北京单价超过十万的豪宅共计113套。

这只是表面上的数字。

21世纪经济报道记者了解到,受北京限购影响,部分豪宅业主并不具备购房资格。这些成交无法显示在正常的网签上。

一家豪宅开发商告诉21世纪经济报道记者,他们项目中有相当一部分买家为了腾挪购房资格,是卖掉名下两三套房子才买到一套。但一些购房者实在无法腾挪购房资格,也只好采取付定金不网签的办法。

也就是说,如果算上未显示网签部分,北京单价超十万的豪宅数量将更多。

中原地产研究部统计数据显示:截至9月20日,北京中高端市场成交升温,合计签约6万单价以上住宅达到了1356套,这一成交量是同期历史量,预计全年有望突破1800套大关。从成交额看,6万以上市场成交也已经达到了297亿的历史新纪录。由于每年年末成交集中,预计2015年中高端市场的爆发将会越来越明显。

据中原地产不完全统计估算,北京目前单价超10万豪宅库存约在2000套以上。

而更为严峻的情况是,在2013年4月到2015年4月时段内,北京合计供应包含住宅类用地113宗,合计建筑面积为2046万平方米,其中只有1350万平方米为住宅用地,且住宅用地中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

中原地产分析师张大伟由此得出的结论是,550万平方米折算成商品房住宅只有4.5万套左右,只达到北京历史成交最差一年的消化水平。而按照目前市场供应比例计算,这其中有大部分将被建成中高端物业,以获得市场溢价。

张大伟认为,北京商品房住宅市场已经进入高端化。与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,因自住房供应挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。

张大伟称,北京豪宅市场发生的重要变化是,“传统的豪宅区域观念在变化,在过去思维中只有长安街是豪宅,但随着土地供应减少,过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求,这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块价格屡创新高,从而要求企业在高端产品上创新。所以,目前高端市场外移并不能简单视同房价上涨,未来市场划分会逐渐差别化。”

豪宅市场另外一大变化是,以前北京高端住宅大部分强调的是投资属性,但现在高端住宅绝大部分具备了排名前列居所功能。北京万科产品设计部负责人郑雪在如园样板间亮相时表示,万科对于豪宅的理解更多是基于业主的居住需求。“万科做住宅的理念始终与业主需求保持一致,现在的精装住宅已经进入住宅性能时代,从对物的关注转向对人的关注和对人的思考,让豪宅回归人本概念。"豪"是附着在"宅"之上的,我们在设计中会尽量避免单纯因追求"豪"而用贵的材料、工艺和部品,即便有不少价值昂贵的材料,也主要是从美观和性能这两方面去考量。”

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