房企集体转型求生 一线城市房贷现分化

本周，一系列房地产市场数据相继出炉，反映出楼市正呈现出某些新动向。据国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产市场持续转好，销售量和销售面积同步增长，尤其深圳、宁波、杭州等城市，销售面积增速超过了50%，销售额增速更大，超过了70%。不过，销售数据向好的背后，房企并没有一荣俱荣，据沪深两市共公布的21家房企中期业绩显示，有12家出现净利润下滑，多家房企净利润下滑幅度超过50%。在此背景下，一些房企不得不转型求生，或剥离房地产业务，或转型为城市运营商。

另外，房地产信贷市场也出现新变化，相关机构数据显示，进入8月，除北京外，深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势，部分城市新房贷款利率和首付也逐渐收紧。租房市场方面，统计局数据显示，7月，我国住房租金价格环比连续5个月上涨，这也让业界增加了下半年我国房地产行业整体回暖的信心。

8月14日 每日经济新闻：拿地8年仅开发1/3住宅用地 新鸿基成都项目引质疑

8年前，新鸿基在成都轻松拿下“东调”战略推出的259亩大盘，意欲打造世界第五座ICC项目。如今8年过去了，成都ICC仅建了1/3的住宅用地，作为主体的商业还在整治地基，另有1/3用地荒芜。那么，拿地多年却开发缓慢，新鸿基地产意欲何为？

这一切都要从14年前的成都“东调”战略说起。当时政府对东郊工业企业实施搬迁，被划入搬迁名单的攀成钢片区腾出了3000亩土地，且地处东二环与东大街东沿线交叉位置上，因此备受市场关注。

成都ICC所在的259亩地块，号称是攀成钢的头号巨幅地块，2007年底公开“出嫁”。成都市国土局土地出让公告显示，上述宗地编号具体为“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中规定B1及C1地块为商业金融业用地，主体建筑高度均为280米。

一位参与过当时土地竞拍会的成都地产人士回忆说，“当时以为这块地争夺会很激烈，但现场只有新鸿基一家举牌，最后底价成交，楼面价为2769元/平方米。”

如今，攀成钢板块内住宅楼盘林立，业内期待成都ICC早日面市，并将之与仁恒置地广场及IFS相提并论。但新鸿基拿地8年来，仅开发了1/3的住宅地块。新鸿基地产2013/14财年年报透露，成都ICC剩余部分将于2017/18财年或以后完工。

在成都某房企营销高层看来，港资房企喜欢慢开发造精品，对市场判断很谨慎。他们拿地时片区不成熟，但肯定不是资金问题。成都天坤地产副总经理赖翰林告诉记者，“根据国家相关规定，土地拍卖后两年内必须开发，否则无偿收回。”

日前，记者向新鸿基地产、九龙仓与恒基地产总部分别发去了采访提纲，截至发稿时仍未收到回复。

一位接近新鸿基成都高层的某知情人士透露，新鸿基用香港ICC国际化概念设计方案，迎合国际金融机构入驻需求，方案设计及建造标准很复杂，在对接成都ICC项目中，却迟迟难以落地，期间历经多次博弈。而新鸿基地产官方于2008年7月份曾雄心勃勃地说，他们要把成都ICC打造成综合项目典范，品质可媲美香港“维港门廊”。“现在挖地基的是B地块‘凯旋门’，设计太复杂了。裙楼的商业很复杂，技术是其一，他们请的是香港凯达环球和嘉博建筑事务所，国际规范与国内规范有冲突，调了很久。以香港看法，调出来的商业结构太痛苦了，达不到他们的商业要求，就搁置了。”上述成都某知情人士说。

此外，住宅投资增速的回升，也佐证了房企资金状况的好转和房地产市场预期的提升。数据显示，1-7月份房地产开发投资中，住宅投资35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点。这是该项数据在经历了一年半下行之后的小幅回升。

然而，多项房地产数据好转所传递的楼市暖意，并未阻止房企的集体“逃亡”——海德股份作价8750万剥离房地产业务；高新发展多元化经营格局，2.5亿剥离房产业务；匹凸匹亏损2300余万后，也计划逐步撤离房地产领域；华夏幸福在战略规划中也着力压缩房地产业务所占比重，转型产业新城运营商……

房企转型的背后，是房地产行业净利润快速下滑带来的压力。Wind数据显示，截至8月11日，在已公布今年中期业绩报的沪深两市21家房企中，过半企业出现净利润下滑，部分净利润下滑幅度超过五成。

房地产行业进入白银时代，净利润逐渐下滑已成行业普遍现象，而中小企业受到的压力更大，多家房企已选择“出逃”。

阳光股份在半年报中指出，住宅销售虽然有所回暖，但去库存压力依然未能完全释放。土地资源作为生产要素在一线城市中依然被开发商激烈竞争，高地价导致后期开发利润面临较大压力。住宅开发企业未来将面临利润增长的快速下滑。

华远地产在上半年的新增土地储备为0，反映出其谨慎的态度。北京是华远地产最重要的战场，东兴证券分析师郑闵钢认为，北京市场虽然火热，但土地溢价较高，土地成本的快速攀升已经进一步挤压了房企利润，华远地产可能认为已超出其承受能力，因而在北京拿地不积极。

莱茵置业在公告中称，为集中优势资源发展公司一体两翼战略所提出的体育产业，莱茵置业对资金需求较大、资金回收较慢、经营波动性较大的房地产业务进行调整及处置，以进一步改善资产结构和质量，突出业务发展方向，提升盈利能力。该公司还计划将注册名称变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”。

本报记者查询发现，上半年莱茵置业已拟向控股股东莱茵达控股集团有限公司转让杭州、南通和扬州三地5个项目的全部或者部分股权。

匹凸匹在半年报中也宣布未来将计划逐步剥离房地产业务，专注发展互联网金融。匹凸匹前身为多伦股份，今年5月，多伦股份正式更名匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司。

对此，业内普遍的一种看法是，白银时代竞争加剧，越来越多的中小房企会逐渐被吞并或被迫退出这个市场，房企集中度将进一步加大。

深圳方面依然保持继续收紧态势。报告称，仅8月1日至7日一周内，深圳首套房首付上涨的银行又新增一家，截至目前，建设银行、民生银行、中国银行、交通银行已将首套房首付比例提至4成，花旗银行更是将首付提高至5成。

深圳已有三家银行对首套房首付进行调整。而利率方面，现阶段在13家可提供折扣利率的银行中，仅有汇丰银行、平安银行提供9.5折以下利率。

融360房贷分析师认为，近一个多月来深圳房贷市场大幅调整，多家银行提高房贷利率。从本周数据来看，深圳房贷市场大幅调整可能已经接近尾声，多数银行房贷利率调整已经到位。首套房首付可能还会有微调。

值得一提的是，上海在继深圳、广州后也加入了收紧大军。“融360”报告显示，上海地区农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行等9家银行悄然将二套房贷首付比例4成提高至7成，兴业银行与光大银行也提至6成。

某研究院研究员严跃进表示，随着楼市持续升温，上海等一线城市的房价上涨压力有所增加。在此背景下，部分银行收紧二套房的房贷政策，继续支持首套房、刚需置业者的购房需求，可以稳定房价、支持楼市健康持续发展。