北京楼盘冰火两重天 “滞销盘”也在悄悄走量

据亚豪机构统计数据，截至6月25日，2015年上半年北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）成交量总计27403套，与2014年同期相比减少11%。北京晨报记者从北京交易管理网查阅发现，截至6月30日下午17点，今年上半年北京取得预售证的期房项目一共46个，其中包括洳苑嘉园、润景茗苑、铭品嘉苑在内的7个项目取证半年网签量却不足3%。但上述楼盘销售在回应官方数据如此之低时却表示：“其实房子已经销售，仅因买房人资格不够才没网签”，“其实没房！”热销盘在“日光”，滞销盘也卖得不差吗？北京晨报记者展开了深入调查。

仨项目开盘半年仅网签1套

北京晨报记者在北京市住房和城乡建设委员会网站上查阅近半年来期房住宅楼或住宅商业楼在售楼盘去化率在3%以下的项目，并通过致电销售处逐一了解了情况。其中洳苑嘉园、润景茗苑、铭品嘉苑这三个项目的在售楼盘均为今年1月份取证，而直至6月30日止，住建部网站公示的在售楼盘中，洳苑嘉园和润景茗苑的已签约成交套数均为0，铭品嘉苑仅成交了1套。当记者以购房人的身份询问情况时，洳苑嘉园和铭品嘉苑的销售人员表示：“很多购房者已经有了购房意向，交付了定金，只是还没有最后签约，这种情况只要开发商愿意等就会一直为客户保留，还有的客户已经购买，在进行购房资格审核，这个审核的过程也会耗时挺久，没有进行网上签约的房屋在住建部网站上均不会显示。”铭品嘉苑销售人员则强调：“已售出楼盘是否在住建部网站上显示与实际楼盘销售套数没有紧密关联，并且网站会有信息滞后的可能。” 润景茗苑销售人员则疑惑地回应说：“网站上显示1月19日开盘的那个楼盘我们连户型图都没有出，完全没有开盘。”

燕西华府家园和汇龙湾家园在售楼盘开盘时间分别为3月和4月，也显示无一成交，这两个项目的销售人员均表示：“住建部网站显示的开盘时间，只是一个报批的时间，拿到了销售许可证，但并不意味着正式开始销售，真正的销售日期还会再推迟一段时间。” 

新盘销售冰火两重天

在北京新房市场激烈的竞争中，新盘项目销售成绩出现优劣分化。有些优质项目受到市场追捧，甚至再现“日光盘”的佳绩。北京晨报记者了解到，位于西三环位置的龙湖西宸原著，于今年6月18日首期开盘，当天推出30套别墅新品，2小时售罄，认购额达到10亿元。位于顺义中央别墅区的长江实业北京“誉天下”项目，在今年推出全新系列“温榆府”，自5月首度开盘至今推出的50套房源已全数被认购，套现逾5亿元。

亚豪机构市场总监郭毅表示，在这些热销新房项目中，像紫贵御园这样价格便宜的住宅项目，吸引了很多中低收入家庭出手买房，取得了很好的销售成绩。像北京城建·北京密码这样的商住产品，因为单价较低，又属于不限购，才能出现热销的局面。而像首开国风美唐这样的住宅项目，属于地铁盘，附近项目不多，价格适中，所以能够受到市场热捧。

另据亚豪机构副总经理任启鑫说，“2015年上半年北京纯商品房成交量实际在走低，首先从宏观背景来看，中国经济在持续30多年高速增长之后，近年来已逐渐出现颓势，进入次高速增长期。在人口、土地等要素红利日渐萎缩的环境下，房地产市场也难以继续维持快速增长，而是进入慢行道。其次是受到房地产紧缩调控的余波影响，自2011年限购开始实施，直到现在限购并未全面取消，无法从根本上解决需求不足的问题。第三，北京住宅市场价格在十年间上升幅度高达280%，购房门槛的不断提升将大量中低端需求挡在门外，只能转而购买保障房等其他产品。第四，除去原有的经适房、公租房等保障房之外，自2014年开始北京市场中新增加自住型商品房类型，自住型商品房因价格低于普通商品房，而挤占了刚需纯商品住宅的成交。”

■相关新闻

北京纯商品住宅

成交均价创新高

根据链家地产市场研究中心数据显示，截至6月28日，2015年上半年北京二手住宅成交均价为34985元/平方米，同比去年同期下降1.6%。链家地产市场研究部李巧玲分析说，由于2014年1至4月份北京二手住宅成交均价处于相对较高水平，从5月份开始进入下行通道，而今年5月、6月份北京二手住宅均价同比才转正，所以2015年上半年北京成交均价略低于2014年上半年价格。

“2015年6月北京二手住宅成交均价为34606元/平方米，同比上涨3.8%。目前北京二手住宅成交均价已基本回升至去年4月份的水平。”李巧玲说。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“2015年上半年，北京二手住宅市场在一系列利好新政的影响下，出现改善需求持续入市，支撑了二手住宅成交量走出2014年低谷。二手住宅成交量的上涨增强了业主的信心，从而导致业主提价现象频现。这是2015年北京二手住宅均价回涨的主要原因。”

二手房价格一贯是影响到新房价格走势。据亚豪机构数据统计显示，截至6月25日，2015年上半年北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%，这一成交价格创造了自2006年以来的历史同期新高。“2015年上半年北京纯商品住宅成交均价上涨，主要是结构性的原因造成的。上半年，北京中高端项目入市增多，中高端项目在整体成交结构中的占比增加了，拉动了整体成交均价的上涨。”郭毅说。