市场拐点已经形成 楼市回暖须思"明日危机"

当前楼市明显得回暖，但从房地产投资角度来看，这时候尤其需要对部分住宅交易过于活跃的城市保持几分冷静。毕竟我国房地产市场拐点已经形成，理性投资与交易才能“行得万年船”。

人口因素是左右房地产市场运行方向的主要的因素，1980年左右计划生育政策的严厉实施，导致我国老龄化进程加速，使得当前我国住宅需求结构出现趋势性变化，房地产市场发展的人口红利逐渐消失，严重的结构性需求短缺正在形成。简单测算，十年后普通夫妇可能拥有六套房产，未来住宅市场供过于求很难避免。这也就是当前媒体所谓的楼市“明日危机”。

我们不否认住宅市场刚性需求和改善性需求的存在，这是当前的短期需求的主要构成。本轮房地产政策刺激要点是稳定住房消费，主要是鼓励刚性住宅需求和改善性住宅需求释放。从数据的情况看，3月30日前后国家系列稳定住房消费政策出台后，对刚性住宅需求释放有较大的推动作用。

其次，本轮住宅需求的集中释放是过去一段时间需求积累的结果。2013年四季度以来，我国房地产市场出现调整。在市场交易萎靡和运行方向尚未明朗情况下，住宅需求释放速度放缓，相当部分购房群体观望市场表现并推迟决策。今年3月份以来住宅市场成交量激增，有过去一年多需求积累并集中释放的原因。

然而，未来不确定性在于，住宅需求收入中枢下移致市场后续增长动力不足。随着近期住宅市场成交量的急剧增加，未来增长可能会放缓，这主要是因为中低收入群体构成当前住宅市场需求主力，而其相对较低收入水平和相对不稳定的经济条件，决定了整体购买能力有限。同时我国住宅库存仍在增加，特别是存量住房也加入市场供应，导致新建商品住宅去库存难度大为增加。

再者，土地出让、住宅库存的消化和房价上涨相互制约。在住宅市场供不应求时期，土地出让、住宅库存消化和房价上涨几乎处于相互促进的关系，但在市场供过于求时，地方政府土地出让收入与住宅库存消化和房价上涨之间的关系发生微妙变化，变成了相互制约关系。若住宅库存消化好于预期导致房价上涨，则地方政府土地出让意愿显著增强；若住宅库存慢于预期，地方政府则会放慢推地速度，出台政策措施鼓励买房。在宏观经济下行压力增大背景下，部分地方政府财政收入增长明显放缓。如果住宅库存消化过快，那么可能会引发新一轮推地行动，对住宅房价上涨行情形成反向制约。

还有一点就是，住宅流动性下降也将制约房价进一步上涨。当前我国住宅价格上涨预期与以前相比不可同日而语，住宅投资价值见顶回落。虽然住宅可贮存家庭财富，但名义上财富增长却不能及时在市场上转换为流动性，将促使财富实际价值大幅贬值。同时，拥有多套住宅不动产所产生的物业管理费用、折旧都将随时间积累而增加。

基于上述分析，需要对当前房地产市场交易量激增和房价上涨要保持理性观察的态度。无论买房自住还是买房投资，都要保持冷静，基于自身实际情况作出合理决策。对卖存量房的业主和房地产开发企业而言，不要指望交易价格实现自身利益，抬高房价同时实际上也增加了交易难度、减少了交易机会。