海外买房：一个不得不面对的问题

董志勇

北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任

今年3月，一篇题为《中国大妈热衷海外买房：外语听不懂靠手机》的报道被各大媒体广泛转载，该报道生动形象地描述了在今年上海春季房展会上，包括“中国大妈”在内的各类人群对海外买房的高度关注。在此之前，《国际金融报》亦曾指出，2014年中国人在全球房地产领域的投资总额高达390亿美元，而2008年的投资额只有9200万美元。此外，根据仲量联行数据，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%；仅2014年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模……从房展会上人气高涨的海外置业项目，到如雨后春笋般迅速扩张的海外置业中介公司，再到中国人在海外房地产领域投资额的急剧增加，一系列的现象和数据让海外买房成为了一个我们不得不面对的问题。

近年来，海外买房正在“飞入”寻常百姓家，其消费人群也在从高净资产人群向大众阶层迅速扩张。究竟是什么原因助推了海外买房热潮？笔者认为，归纳起来主要包括以下三个方面：

首先，海外买房被视为当下理财升值的有效工具。目前我国的投资市场还不尽完善，炒股、经营企业、银行储蓄、买房是百姓最普遍的理财升值手段。然而，股市前景扑朔迷离，让人提心吊胆；经营企业手续繁杂，且很多行业不能进入；银行储蓄每日伴随的是通货膨胀。相较之下，房地产市场对投资者的准入标准仅存在于财产数额，无需炒股和经商对专业知识的要求，亦不必终日东奔西跑、担惊受怕；此外，投资房地产的风险相对较低，且回报率稳定可观。因此，买房置业成为了国人用于理财升值的重要工具。但近年来，我国房地产市场受到了政府管制，国内房产投资回报率相对较低，普遍认为市场还将持续走低一段时间；加之诸如“中国楼市泡沫化”等所谓的“市场警讯”不绝于耳，这些都让众多投资者和消费者对我国楼市信心不足，导致其不愿盲目投资我国房地产市场。而相比之下，海外买房则对投资者和消费者具有诸多吸引力：其一，海外买房的资金投入量较小。倘若一位投资者能够接受当前我国一二线城市的房价，那么他将能接受除个别国际性城市外的绝大部分海外房价，正如去年曾受到广泛热议的“北京一套房换休斯顿六套房”，相较而言，海外买房的资金投入量是较小的。其二，业界普遍认为目前正逢投资海外楼市的良机。2008年的金融危机让海外楼市价格普遍持续下跌，近年来，欧美经济逐渐复苏，普遍认为其房地产市场亦将随经济一同复苏升温，从而楼市价格止跌回暖。因此，众多国内投资者认为目前正是“抄底”欧美等国海外房产的好时机，从而在日后赚取海外房地产市场复苏的资本红利。目前，我国民间热钱和累积财富不断增加，很多资金于本土苦无出路的情况下，受到上述因素驱使，以海外买房作为高回报的投资工具。所谓“人民币是长眼睛的”，这也就不难解释为什么近年来从中国平安、中国人寿、万科、万达等大型企业，到潘石屹、李嘉诚等商业巨擘都纷纷在海外购置不动产了。

其次，近年来的“移民热”和“留学热”带动海外买房迅速升温。近年来，越来越多的中国人在富起来的同时，也开始格外关注生活质量的提升。伴随着中国经济的快速发展，环境污染、食品安全、教育环境、医疗制度等问题日益凸显，使海外移民数量不断增加。相关资料显示，2013年中国内地居民获得美国、加拿大、澳大利亚三国移民签证的人数超过6000人，为全世界之最。而伴随移民的，将是移民在海外安家置业，因此，“移民热”带动了海外买房需求激增。另外，自2012年葡萄牙推出购房移民的“黄金居留政策”以来，希腊、西班牙、拉脱维亚、意大利等国也陆续推出相关购房移民政策，海外移民与海外买房互推升温。此外，在经济高速发展的今天，家长对孩子的教育问题普遍给予高度重视，国内对有限优质教育资源的激烈争夺和国外相对优越的教育环境，使得更多家庭在近年来将眼光投向海外，留学热潮不断升温，留学生低龄化趋势凸显。而伴随着“留学热”，很多家长愿意出资为子女在海外买房，这既满足了子女留学自住的需求，又不失为一种稳妥可靠的投资方式，可谓一举两得。因此，“留学热”助推海外买房迅速升温。

最后，海外买房符合中国人“安家置业”的生活要求，且具有产权优势。特别是对于中国人，安家置业既是奋斗一生的使命要求，也是安全感和成就感最为重要的来源。中国人判定生活是否幸福的一个重要标准即为是否有能力安家置业，因此向来有着购买固定资产的投资习惯。从目前国内投资情况来看，有资料显示中国家庭人民币资产中近80%都属于房地产，对房地产投资的热情和需求旺盛。但目前在国内，个人住房产权具有严格的年限要求，因此，在国内进行房产投资，必须首先核实房屋产权的所有年限，因为产权的剩余所有年限决定了房屋的价值；另一方面，绝大部分海外房产则具有永久产权，业主享有该地块以及房屋的永久所有权限，为业主世代所有，房屋价值永远随土地的增值而增长，与国内房产相比在产权上具有显著优势，同时也与中国人为家庭、为后代“安家置业”的使命要求十分契合。

那么，在厘清近年来海外买房迅速升温的原因后，我们又该如何看待这一现象呢？

首先，我们应当看到海外买房背后的积极面。越来越多的国人有能力走出国门安家置业，中国的海外楼市投资成为全球楼市投资中一个重要的组成部分，这本身就是我国国力大幅提升的直接表现。

其次，我们应当认识到海外买房对我国社会的影响。海外买房及与之相随的向海外移民，意味着我国社会人才和资产的流失。可以说，中国大量富人投资移民意愿强烈，大量企业家（特别是民营企业家）在海外买房、向海外移民，这种现象值得关注，因为这不但会造成中国人才和资本的流失，也会阻碍中国经济的持续健康发展。

最后，我们应当充分警惕海外买房背后的风险。事实上，海外买房虽在价格和产权上具有一定优势，但却普遍存在着“难养难卖”的问题。一方面，很多国家住房的维护成本相当高，造成“房难养”；另一方面，很多国家的房屋交易手续繁杂，且当地居民更倾向于购买新房而非二手房，造成“房难买”。因此，如果单纯将海外买房作为一种投资工具，就应当充分警惕其背后的风险，避免让期待中的“升值工具”沦为“烫手山芋”。