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海外买房:一个不得不面对的问题

2015/06/08 14:15 来源: 搜狐焦点网 评论
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董志勇

北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任

今年3月,一篇题为《中国大妈热衷海外买房:外语听不懂靠手机》的报道被各大媒体广泛转载,该报道生动形象地描述了在今年上海春季房展会上,包括“中国大妈”在内的各类人群对海外买房的高度关注。在此之前,《国际金融报》亦曾指出,2014年中国人在全球房地产领域的投资总额高达390亿美元,而2008年的投资额只有9200万美元。此外,根据仲量联行数据,2014年中国房地产海外投资达到165亿美元,比2013年增长了46%;仅2014年上半年,中国私人海外房产投资额接近50亿美元,远超2011年及2012年全年规模……从房展会上人气高涨的海外置业项目,到如雨后春笋般迅速扩张的海外置业中介公司,再到中国人在海外房地产领域投资额的急剧增加,一系列的现象和数据让海外买房成为了一个我们不得不面对的问题。

近年来,海外买房正在“飞入”寻常百姓家,其消费人群也在从高净资产人群向大众阶层迅速扩张。究竟是什么原因助推了海外买房热潮?笔者认为,归纳起来主要包括以下三个方面:

首先,海外买房被视为当下理财升值的有效工具。目前我国的投资市场还不尽完善,炒股、经营企业、银行储蓄、买房是百姓最普遍的理财升值手段。然而,股市前景扑朔迷离,让人提心吊胆;经营企业手续繁杂,且很多行业不能进入;银行储蓄每日伴随的是通货膨胀。相较之下,房地产市场对投资者的准入标准仅存在于财产数额,无需炒股和经商对专业知识的要求,亦不必终日东奔西跑、担惊受怕;此外,投资房地产的风险相对较低,且回报率稳定可观。因此,买房置业成为了国人用于理财升值的重要工具。但近年来,我国房地产市场受到了政府管制,国内房产投资回报率相对较低,普遍认为市场还将持续走低一段时间;加之诸如“中国楼市泡沫化”等所谓的“市场警讯”不绝于耳,这些都让众多投资者和消费者对我国楼市信心不足,导致其不愿盲目投资我国房地产市场。而相比之下,海外买房则对投资者和消费者具有诸多吸引力:其一,海外买房的资金投入量较小。倘若一位投资者能够接受当前我国一二线城市的房价,那么他将能接受除个别国际性城市外的绝大部分海外房价,正如去年曾受到广泛热议的“北京一套房换休斯顿六套房”,相较而言,海外买房的资金投入量是较小的。其二,业界普遍认为目前正逢投资海外楼市的良机。2008年的金融危机让海外楼市价格普遍持续下跌,近年来,欧美经济逐渐复苏,普遍认为其房地产市场亦将随经济一同复苏升温,从而楼市价格止跌回暖。因此,众多国内投资者认为目前正是“抄底”欧美等国海外房产的好时机,从而在日后赚取海外房地产市场复苏的资本红利。目前,我国民间热钱和累积财富不断增加,很多资金于本土苦无出路的情况下,受到上述因素驱使,以海外买房作为高回报的投资工具。所谓“人民币是长眼睛的”,这也就不难解释为什么近年来从中国平安、中国人寿、万科、万达等大型企业,到潘石屹、李嘉诚等商业巨擘都纷纷在海外购置不动产了。

其次,近年来的“移民热”和“留学热”带动海外买房迅速升温。近年来,越来越多的中国人在富起来的同时,也开始格外关注生活质量的提升。伴随着中国经济的快速发展,环境污染、食品安全、教育环境、医疗制度等问题日益凸显,使海外移民数量不断增加。相关资料显示,2013年中国内地居民获得美国、加拿大、澳大利亚三国移民签证的人数超过6000人,为全世界之最。而伴随移民的,将是移民在海外安家置业,因此,“移民热”带动了海外买房需求激增。另外,自2012年葡萄牙推出购房移民的“黄金居留政策”以来,希腊、西班牙、拉脱维亚、意大利等国也陆续推出相关购房移民政策,海外移民与海外买房互推升温。此外,在经济高速发展的今天,家长对孩子的教育问题普遍给予高度重视,国内对有限优质教育资源的激烈争夺和国外相对优越的教育环境,使得更多家庭在近年来将眼光投向海外,留学热潮不断升温,留学生低龄化趋势凸显。而伴随着“留学热”,很多家长愿意出资为子女在海外买房,这既满足了子女留学自住的需求,又不失为一种稳妥可靠的投资方式,可谓一举两得。因此,“留学热”助推海外买房迅速升温。

最后,海外买房符合中国人“安家置业”的生活要求,且具有产权优势。特别是对于中国人,安家置业既是奋斗一生的使命要求,也是安全感和成就感最为重要的来源。中国人判定生活是否幸福的一个重要标准即为是否有能力安家置业,因此向来有着购买固定资产的投资习惯。从目前国内投资情况来看,有资料显示中国家庭人民币资产中近80%都属于房地产,对房地产投资的热情和需求旺盛。但目前在国内,个人住房产权具有严格的年限要求,因此,在国内进行房产投资,必须首先核实房屋产权的所有年限,因为产权的剩余所有年限决定了房屋的价值;另一方面,绝大部分海外房产则具有永久产权,业主享有该地块以及房屋的永久所有权限,为业主世代所有,房屋价值永远随土地的增值而增长,与国内房产相比在产权上具有显著优势,同时也与中国人为家庭、为后代“安家置业”的使命要求十分契合。

那么,在厘清近年来海外买房迅速升温的原因后,我们又该如何看待这一现象呢?

首先,我们应当看到海外买房背后的积极面。越来越多的国人有能力走出国门安家置业,中国的海外楼市投资成为全球楼市投资中一个重要的组成部分,这本身就是我国国力大幅提升的直接表现。

其次,我们应当认识到海外买房对我国社会的影响。海外买房及与之相随的向海外移民,意味着我国社会人才和资产的流失。可以说,中国大量富人投资移民意愿强烈,大量企业家(特别是民营企业家)在海外买房、向海外移民,这种现象值得关注,因为这不但会造成中国人才和资本的流失,也会阻碍中国经济的持续健康发展。

最后,我们应当充分警惕海外买房背后的风险。事实上,海外买房虽在价格和产权上具有一定优势,但却普遍存在着“难养难卖”的问题。一方面,很多国家住房的维护成本相当高,造成“房难养”;另一方面,很多国家的房屋交易手续繁杂,且当地居民更倾向于购买新房而非二手房,造成“房难买”。因此,如果单纯将海外买房作为一种投资工具,就应当充分警惕其背后的风险,避免让期待中的“升值工具”沦为“烫手山芋”。

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