房价还能涨多久：部分地区已完全丧失投资价值

今年4月以来，房地产市场已出现结构性回暖。

　　2015年4月，全国商品房销售额和销售面积分别为5716 亿元和8131 万平方米，同比增长13.3%和7.0%，相比3月这两项指标-9.2%和-8.8%的同比数据，四月楼市可谓逆转。

　　5月的数据还没有出来，但量、价两个指标都应高于4月。

　　楼市和股市一向是的投资资金蓄水池，牛市已经持续半年，现在已有许多在股市获利颇丰的居民转而投资楼市，但他们的选择并不多，因为除了需求极有保障的一线和部分二线城市之外，其他地区的房产在可预见的较长时期内，已然完全丧失投资价值。

　　即便一线城市，也没可能重现过去那样每年两位数的投资收益率，但一线城市的房产至少可以起到保值作用。换句话说，作为资金的避险去处，一线城市房产对投资者仍有很大吸引力。

　　把全国性的数据切开来看，真实市况就会浮现出来。

　　一线城市以北上广深为代表，价格和成交量出现最为明显的上涨，链家数据显示，北京5月份的二手住宅成交均价为3.6万元/平米，环比上涨2.2%，同比上涨4.6%。

　　而二三线城市成交量虽也在反弹，但在4月份，二、三线城市新建商品住宅价格仍然环比下降0.1%和0.3%。少数二线城市如佛山、东莞、合肥、惠州等出现价量回升，但是绝大多数的二线城市房价与三、四线一样无明显起色，甚至还在不断下行。

　　巨额商品房库存加上经济发展不均衡、公共资源缺失、产业布局空心化等因素，导致多数二三线城市楼市吸引力不足、开发商去库存的压力巨大。

　　过去几个月楼市的回暖，首要原因是政府的政策红利正在兑现。为了帮助行业缓冲调整、避免经济硬着陆，中央政府在政策和货币上不断松绑。5 月11 日，人民银行宣布再次下调基准利率25个点。至此，五年期贷款利率将下降至5.65%。

　　央行已在半年内完成三次降息(共下调贷款利率90个基点)和两次降准(共下调准备金率150个基点)，这样的货币放松速度，已经超过了2012 年。而市场预计，2015 年剩下的时间里还将有200个基点的降准空间。

　　降准和降息政策既投放货币、又降低利率基准，商业银行已经再次出现7折的贷款利率，杠杆率提高意味着增强了居民的购买力，这对楼市复苏起到直接推动作用。

　　在地方政府层面，限购城市由以往的全国46个缩小到北上广深以及三亚5个，即便继续实施限购的城市，也已经开始微调，或者通过其他途径变相降低购房门槛。特别是“3.30”新政之后，二套房首付六成降为四成，大大促进了改善性需求的入市。

　　此外，以北京为例，2015年一季度以来，先后简化房产赠与环节的手续、加速出台居住证制度，目的为了小范围降低房产交易成本，让更多的人享受同城同权购房资格。同时，通过上调公积金贷款额度、下调贷款首付款比例，均有效提升了市场购买力。

　　与之对应，各大房企开启去库存大战，营销手段花样迭出，无论是恒大的“无理由退房”，还是保利的“5P战略”，亦或万科的鼓励员工辞职创业、通宵售房，房企正在抓住政策窗口和楼市回暖之势加速出货并回笼资金。

　　2011年以来，越来越多的开发商将开发资源配置在一、二线核心城市。与三四线城市相比，这里人口流入稳定、潜在需求旺盛，并且人口结构年轻，甚至金融机构也愿意给这样的土地和项目更多的融资便利。

　　与往常一样，本次回暖仍然以北上广深为首，其中深圳成为黑马。2015年4月，深圳新房价格同比上涨1.09%，二手房价格同比上涨6%，是全国价格上涨幅度的城市。

　　这首先是因为深圳近年新房土地供给较少、用地紧张。近三个月，深圳住宅土地新增供给为零。wind资讯显示，深圳的可销售商品房资源仅不到400万平米，而北京是1021万平米，上海和杭州更高，分别为1265万和1218万平米。

　　其次，受益于互联网和金融行业的进步，深圳市政府并不太依赖土地财政，作为移民城市，人口年轻、产业根基扎实。而且落户深圳比上海、北京难度小，需要的社保缴纳和纳税年限都较短等等，都加速了深圳的人口增长。

　　但是，一线城市的房价上扬并不是开发商的护城河。一来，这里的优质土地资源已十分稀缺，竞争惨烈；二来，土地溢价不断挤压企业的盈利空间，价格高不等于好生意。

　　上市房企正在陆续公布一季度财报，前20名房企中，仅6家业绩同比增长，而大多开发商销售与净利润均同比大幅下滑，企业生存面临考验。

　　2015年一季度，土地出让金降到2009年4月以来的谷底，开发商新开工项目、新增投资额都降至冰点，显示出整个行业对长期形势的不乐观预期并未改变。而政府近期虽然频出利好政策，但货币政策并非具体针对房地产行业，其它的政策目标则是帮助企业去库存，由此降低与房地产相关的金融风险，绝不是刺激房地产价格再次上涨

　　2008年以来，房地产市场经历了刚需累积、投资性需求爆发、政府密集调控降温、房价稳定上涨等几个阶段。2014年，房地产市场进入全面调整期，众多中小型开发商将退出历史舞台。而对于大型、优质的开发企业来说，今年二、三季度的回暖将是他们加速转型的窗口期，未来的道路已然非常明确——要么转型，要么衰退。