前瞻2018：龙头房企决战在一二线楼市

2017年的去库存、严控一二线造就了三四线楼市的火爆；明年，调控整体不放松之下，楼市仍然存在结构性机会。

11月以来，一二线楼市的成交量正在复苏。中金公司数据显示，11月一二线城市销售面积同比增速录得7%，为年内首次正增长。

中金公司预计，到2018年一季度，一二线城市销售增速将超过10%。

临近年底，撑了一年的开发商领证积极了些，供给增加了。11月第四周（11月27日-12月3日），一二线城市的新增供应量创下了自2017年7月以来新高。这周，中金监测的10个重点城市共有48个项目开盘，新推房源共计14176套。

值得注意的是，上述新开盘项目的整体销售去化率达89%，二线城市新项目的去化率更高达95%。

中金公司等乐观认为，一二线的复苏表现有可能延续到明年。

理由之一是今年一二线被大幅压抑的需求和供应，将在明年部分释放。

“今年北京、深圳新房销售中纯住宅的占比大概只有三四成。”前述深圳开发商人士告诉21世纪经济报道，由于限价，开发商都没法拿到预售证，供货被大大推迟了，但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出。

据深圳中原地产统计，深圳今年1-11月住宅批售套数仅2.5万套，相比2015年的6.5万套、2016年的4.8万套剧减；而在北京，相比去年全年5000亿元的商品住宅交易额，今年预计仅能达成2760亿元。

11月以来，预售证发放已在加快。以深圳为例，11月共放行了8个住宅项目，是10月的8倍。“有些同行期望明年限价会松动，我们认为不会”，一家大型房企深圳公司营销人士说，无论限价政策如何，明年都会按照自己的节奏推盘。

此外，兴业证券预计，出于不良率和资产收益考虑，明年商业银行表内资产配置仍将向一二线城市配置按揭。“个人住房抵押贷款对银行而言相对比较安全，仍有发展的机会。”

“从历年来看，一二线房贷在年初都会宽松一些”，某银行房地产信贷部负责人告诉记者，由于年初信贷额度较为宽裕，银行对个人房贷业务往往会相对下浮利率，或放松审批标准。

“一二线城市的成交量会自发修复。”链家研究院认为，随着调控效果的消化和换房等前期累积需求增多，一二线楼市成交量将在低位小幅反弹。

“但这种恢复是自然、自发向合理交易量的正常回归，”链家强调，“房价总体将保持平稳。”

“我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，但会稍微放松一点”，融创中国主席孙宏斌表示。

谨慎如万科，也认同结构性变化存在：万科预计，就业人口新增乏力的三四线城市将会面临较大压力，核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，目前存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。

一二线楼市面临结构性机会，同时也意味着竞争扩大，程度更激烈。

目前，排名前50的房企绝大部分都是重仓一二线城市，他们之中，谁将在明年的一二线决战中胜出？

较新业绩数据显示，主要项目位于一二线城市的融创中国、新城控股、中国金茂11月合约销售额分别同比增长132%、75.1%及79%，均创下年内销售新高。

截至目前，保利地产在广州单城销售已超300亿，万科在深圳单城销售也超过了300亿。

“2018年行业前十的销售额门槛预计要超过2000亿，不达到一个可观的规模意味着要出局”，西南证券指出。

实体市场的战火在燃烧，资本市场中的房地产股也是暗潮汹涌。

2017年，以中国恒大、融创中国为代表的部分香港内房股涨幅空前；随着近期基本面向好，11月底以来万科、保利、招商蛇口等A股房企股价也出现上扬。

兴业证券等指出，2018年，受益于基本面转好，重仓于一二线城市的开发商也将受益。

中金公司判断，H股方面，此前被低估的中国海外发展（00688.HK）、龙湖地产（00960.HK）和富力地产（00277.HK）等大盘和中盘股将受益；A股中，受益标的则有万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等龙头白马股。这些房企均主要布局于一二线城市。

此外，部分依靠拿地快速扩张的二线房企如金科、泰禾、阳光城、旭辉等，同样受到市场关注。

记者查阅资料发现，上述房企均采取快速拿地扩张的策略。数据显示，今年1-10月，销售额分别位列第21、25、31位的阳光城、泰禾、金科三家房企，拿地金额却分别位列第7、16、17位，拿地节奏显著快于其他房企。

其中，泰禾是通过收购兼并拿地的典型。据统计，泰禾今年1-10月共发起45起收并购事项，耗资总计约492亿元。远远超过其去年16个收并购项目的纪录。

“目前，一线超大型房企地位基本巩固，而行业第二梯队排位尚未确定”，国泰君安认为，随着二线城市基本面改善，部分城市布局合理、融资空间较高的二线龙头有望凭借优质土储驱动增长，实现弯道加速。

记者综合多家券商观点发现，在H股市场中，受益于在一二线拿地的内房股将主要有龙光地产（3380.HK）、中国金茂（0817.HK）、旭辉控股（0884.HK）等；而A股市场则有新城控股（601155.SH）、金科股份（000656.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）等。

在此之外，部分契合国家战略和区域主题的园区概念股，如华夏幸福（600340.SH）；部分租赁概念股及公募REITs制度突破的标的，如世联行（002285.SZ）等亦被提及。

对于租赁概念，方正证券认为，只有资金实力强、具备租赁运营经验和先发优势、拥有低成本优质房源的房企才会有好的表现。

不过也有观点强调，并非所有房企都能在此轮行情中受益。兴业研究指出，随着高杠杆扩张走向尽头，部分开发规模过小的房企，尤其是此前曾高杠杆扩张的区域房企明年现金流压力将上行，存在偿债风险。