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2017年8月房地产新政

2017/09/14 08:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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2017年8月房地产新政

  1、国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》集体土地建租赁房不占用耕地 尊重农民意愿

  8月28日,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。《方案》中有两项内容需要着重强调:一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地;二是发挥政府主导作用的同时,必须尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

  此举是为了缓解住房供需矛盾、构建购租并举的住房体系。从全国住房土地供给角度来说,集体土地供应住宅用地的禁区在一定程度上被打破了。《方案》中的规定小范围放开了集体土地的口子,至少避开了农村土地征收的程序。此前一宗地的批复要有规划,经过农转地的征收、招拍挂。北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市,几年来试点项目运行取得了良好的效果。

  2、多地密集出台住房租赁新政 “购租同权”引导楼市新格局

  今年5月,住建部面向社会就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。7月,住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。截止目前,除肇庆外其他11个城市都已推出房地产新政,加快推进住房租赁市场发展。新政内容集中在逐步实现“租购同权”,租房可以落户、入学、享受基本公共服务方面,国家大力发展租赁企业(包括国有租赁企业),增加可租赁房源,建立统一的租赁监管平台,规范租赁市场。业内人士分析,抑制投资投机,以限购、限贷为主要方式,降低一二线热点城市楼市热度,是今年上半年楼市调控政策的主要特征,扩大租赁市场规模,加大租赁供应,则是下半年的主要动作。在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归,有助于改善房地产市场供需结构,构建市场长效机制。

  主要城市住房租赁新政:

  7月17日,在住建部出台条例之前,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。新政共16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例的大力扶持。当中,最受关注的条款在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

  8月17日,北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,新政涵盖了集体户口租公租房可以落户、符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育、非京籍家庭根据规定可办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育手续、租房合同期内不许随意涨租金、租金最好按月收取等多项热点内容。同时,将建立全市统一的住房租赁监管平台与网络交易平台,由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

  8月18日,南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》,提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,逐步实现购租同权。

  武汉7月底发布《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿)》。主要内容为:第一,培育住房租赁市场供应主体,建立从国有企业、私营开发企业到个人的租房供应体系。第二,积极开展“互联网+租赁”服务,建立并完善武汉市住房租赁交易服务平台。第三,多渠道增加租赁住房供应。鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应;鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构通过存量房市场增加供应;将部分公租房源调整为租赁住房向社会出租。第四,完善公租房保障机制。推进公租房保障货币化;提高公租房运营保障能力。第五,加大住房租赁政策支持力度。从规划土地、税收、工商、财政、金融等方面给予政策支持!第六,加强住房租赁管理和服务。建立住房租赁企业的准入和资质管理体系;规范住房租赁行为;建立部门间信息共享机制;强化流动人口和出租屋管理。由武汉市住房保障房管局牵头组织相关单位,选择不少于五家国资企业、五家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业,争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地,新增租赁住房7000间,面积不少于30万平方米。

  8月14日,郑州市印发《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》,培育购租并举住房消费新格局。《方案》还特别指出,对进行房屋租赁备案的承租方,允许其在居住地落户,享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。同时,《方案》中还包括支持租赁住房消费的税收和金融政策、提高公租房建设管理水平、深化住房租赁联合管理机制和住房租赁网格化管理机制、完善住房租赁市场管理配套政策体系等内容。根据《方案》安排,2020年前,国有租赁平台企业持有的住房租赁房源要占全市增量的20%;国有土地新建租赁住房要达到3.8万套;集体土地新建租赁住房达到5000套;利用自有土地新建租赁住房达到5000套;新增公租房实物配租30000户;新建特色租赁小区住房达到5000套。

  济南市有序放开租赁住房落户限制吸引外来人口落户,济南市户籍制度改革全面实施,其中有序放开租赁住房落户限制,从而实现落户政策的重大突破。

  成都出台《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》。新政提出,到2017年底,该市要组建或改建3家-4家国有住房租赁公司,启动一批租赁住房建设,完善交易服务平台,建立租赁信用管理体系。到2020年,基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房市场。值得注意的是,成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠支持,其中,对个人出租住房的,由按照5%征收率减至按1.5%计算缴纳增值税。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房,也可用于租赁。

  合肥市《住房租赁试点工作实施方案》近日发布。方案明确住房承租人享有义务教育、医疗卫生等基本公共服务,并将组建国有房屋租赁经营公司,搭建住房租赁交易服务监管平台。

  杭州8月30日发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成。《方案》指出,将加大公租房供应力度,未来5年公租房保有总量不少于8万套。此外,将增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,2017年9月底前,推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房,探索村集体10%留用地上建设租赁住房。《方案》还提出,扶持国有企业发展规模化租赁。

  3、《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见非京籍家庭分配不少于30% 共有产权住房可落户入学

  8月3日,北京市住房城乡建设委员会发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》。“共有产权住房”就是政府与购房人共有房屋产权,政府将其持有的部分产权的“使用权”让给首次购房人,满足无房家庭住房刚需。

  《办法》规定供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房;从严限购条件,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房;促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定;已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额;从严查处虚假申购和违规使用行为,禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的,将限制购买共有产权住房。

  《办法》的亮点体现在以下几个方面:一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。二是实现网上申请。让“数据多跑路、百姓少跑腿”,实现高效、便民服务宗旨。三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用,更大程度上发挥保障作用。北京市住建委明确,共有产权住房可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜;将“无住房转出记录”明确为“在本市无住房转出记录”。

  共有产权住房 对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,具有重大意义。兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主。共有产权住房使中国住房供应体系增加到三个层次。共有产权住房有利于解决“夹心层”住房困难。廉租房、公租房针对低收入人群,共有产权住房适用于“夹心层”群体,普通商品房面向中高收入人群。同时,以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。

  编者按:

  淮安于20017年已经退出共有产权住房。2014年,住房和城乡建设部等六部委出台《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等六个城市被列为首批共有产权住房试点城市。以上海为例,截至2016年年底,上海市共有产权保障性住房累计签约家庭约8.9万余户。

  4、司法部出台规范公证五项措施 打击异地炒房

  8月14日司法部官网公布《关于公证执业“五不准”的通知》,提出了规范公证执业的五项措施。

  一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。二、不准办理非金融机构融资合同公证。三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应严格审查申请人的真实意思表示,审查其与受托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。五、不准未经实质审查出具公证书。

  “五不准”中的三四条,将对炒房客异地买房、借名买房以及卖房产生较大影响。其中“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”、“重大事项一次一委托”以及“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”等规定,意味着无论买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,楼市上房屋的整体周转时间也将加长。可以说,司法部“五不准”是从另一个角度,践行了“房住不炒”的要求,无疑将更好保护产权人的权益。让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客操作起来更加困难。

  5、住建部排查地方十年棚改项目 逾期不交付可问责

  住建部近日给各地下发《关于开展棚改安置房项目排查工作的通知》,按照要求,各地住建部门要立即部署各市县,对2008年四季度以来纳入国家棚改计划的在建棚改安置房项目开展排查。排查内容为:截至排查时点,尚未按照安置补偿协议约定时间交付使用的棚改安置房项目(逾期未交付使用项目)个数、项目名称、列入计划年度、项目计划开工套数、项目建设进度、逾期未交付使用原因,问责处理情况等。

  2008年第四季度,也是中国政府启动四万亿投资之际,当时,中央政府决定大规模启动保障房建设,其中就包括棚户区改造。根据官方数据统计,自2008年至2015年的八年间,我国共计进行了2630万套的棚户区改造。而2016年和2017年,我国棚改的计划数量依然在年均600万套左右。

  截至目前,政府已经进行了超过3000万套的棚户区改造,但各地也出现了不少房源不能及时交付或闲置的情况。审计署6月23日发布的《2016年保障性安居工程跟踪审计结果公告》显示,2016年全国有12.87万套基本建成的住房因配套基础设施建设滞后,搁置1年以上无法交付使用;27.24万套住房因位置偏远、户型设计不合理等,已办理竣工验收备案但空置超过1年。这意味着超过40万套保障房无法正常交付给住房困难群体使用。

  6、石家庄市商品房销售现场必须公示11项内容 邢台市《商品房买卖合同》增加三项防伪标识

  8月3日,石家庄市住建局发布《关于规范商品房销售现场信息公示的通知》,要求商品房销售现场信息必须公示11项内容:1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、建设用地规划许可证4、不动产权证书(国有土地使用证)5、建设工程规划许可证6、建筑工程施工许可证7、商品房预售许可证8、河北省居住(公共)建筑节能设计备案登记表9、销售人员信息10、委托销售的商品房销售委托书及房地产经纪机构营业执照、房地产经纪机构备案证明11、现房销售的竣工验收备案证明及整幢楼的《不动产权证书》。还包括商品房销售价目及进度表和车库(位)销售价目及进度表等若干内容。公示期应自项目取得《商品房预售许可证》开始销售之日起至全部销售完毕止。房地产开发企业提供的证件、信息必须真实、有效,凡提供虚假公示信息的作为企业不良行为记录记入信用档案,涉嫌伪造公文、印章的,移交司法部门查处。市住建部门将加强对商品房销售现场信息公示的日常监督管理工作,对未按要求在商品房销售现场公示相关内容的,责令限期改正;对拒不改正的,暂停网签并作为不良行为记入企业信用档案;违反有关法律法规的,依法进行查处。

  日前,邢台市区新办理的《商品房买卖合同》在全国率先增加了“网签时间、备案时间、打印时间”三项标识,连同此前合同文本上已有的首页二维码、“已备案”标识、合同编号、房屋代码、天蓝色油墨防伪线条双面印刷纸,防伪标识共有八道。此举不仅可以有效监督规范开发企业的售房行为,防止预售商品房开发主体资格不合法、合同备案和打印合同不及时、业主拿不到已备案合同等问题出现,而且还可以有效规避假合同交易、假合同骗贷等违法行为。

  7、沈阳商品房网签备案之日起5年内禁止上市交易 限售政策抑制炒房

  今年上半年以来,沈阳房价涨幅明显。为进一步规范房地产市场,8月6日沈阳发布关于加强房地产市场调控工作的通知,完善调控措施。新政主要措施,一是源头控制,增加土地供应。二是实施限售政策,抑制炒房。在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。非本市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。三是加强重点区域的住房价格指导,确保回归今年5月份水平。严格落实一房一价制度,房价只能降不能涨。四是严格住房公积金贷款。严格首套及二套住房公积金贷款标准,提高二套住房公积金贷款首付比例,对3次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。五是大力培育住房租赁市场,建立房地产市场调控的长效机制。沈阳市要对照户籍居民的权利,逐项落实租客权利,教育、公安、卫生、社保等部门要积极配合,围绕“同权清单”积极推进购租同权。

  8、北京优化住房公积金提取流程 简化19种材料

  近日,北京住房公积金管理中心出台《关于进一步改进服务加强住房公积金归集管理有关事项的通知》,《通知》明确了提取住房公积金的办理流程和缴存程序,同时对内部管理和违规违法处理等情况做了规定,并首次设计了全新的提取申请表附表,覆盖了所有的提取类型,有19种情况提取材料进行了大幅度简化,其中有13种材料只需要持本人身份证填写相对应的表格即可办结,还有6种情况只需要提供身份证或者一种材料。《通知》取消了以往办理过程中需提交的异地购房证明、社保证明、退休证明、离职证明和补缴证明,取消了以前需要填写的《住房公积金汇缴书》、《住房公积金补缴书》等单据。租房提取公积金的流程更加简化。

  充分发挥数据共享的作用,异地贷款原来是需要在两个城市间办手续,现在只需要在网上就可办结。《通知》同时提出,将使用住房公积金联名卡来保障资金的安全。《通知》首次通过“授权+承诺”的形式,由申请人签订诚信承诺条款,告知申请人承担虚假承诺将记入个人不良信息库和有关征信系统的责任。新办法将于2017年9月1日起施行。按照去年的业务量,全年能够节省大约1000万张A4纸,同时大概能够减少72万人次的奔波。

  9、苏州:新建商品住房实施全装修

  8月初,江苏省苏州市政府近日印发《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)的通知》,明确新建普通商品住房应实施全装修,其他居住建筑倡导实施全装修。采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑以及商业、医院、学校、办公等公共建筑,其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率2018年年底前应不低于20%,2019年应不低于30%,且外墙宜采用预制墙体或叠合墙体,鼓励采用预制夹心保温墙体。业内人士介绍,“全装修”并不等于“精装修”。全装修不是简单的毛坯房加装修,根据规定,住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行,即住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。“全装修”是指墙面与地面已完成粉刷,厨卫基本具备使用功能;“精装修”则是指装修的档次及规格,只需搬进家具和沙发等软装就可拎包入住。

  采用全装修方式,可以更有效地利用资源,部分减少装修带来的垃圾、噪音等,保护环境。对开发商而言,装修可以产生一部分利润。一般来说,装修费用通常占整套房价的15%左右,甚至会更高。对刚需购房者会增加购房压力。《通知》试行时间为自印发之日起3年。

  10、南京:保障房与商品住宅必须同一建设标准

  8月11日南京出台《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》,规定保障房与商品住宅的建设标准必须完全一致。出让地块配建的保障房套型建筑面积范围为60至144平方米,原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位,不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置,不得零散布置。保障房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

  保障房建成后无偿移交政府,相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。保障房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担,不计入该地块商品住宅房价准许成本。管理规则还对开发商参与土地竞拍时每轮竞拍建筑面积的增幅进行了明确,要求是每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。

  11、广州楼市调控加码不接受政府价格指导一律不办网签

  8月2日,广州住建委发布关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知,要求对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案;同时表示将会同各相关部门按加快发展住房租赁市场工作方案的通知,制定相关实施细则,确保发展租赁市场的各项举措落地;要求严格落实土地供应计划,多措并举加大商品住房供应;严格落实房地产调控信贷措施,加强住房信贷业务风险管理。

  12、雄安新区采取六项措施强化房屋租赁服务与监管

  雄安新区近日发布政策,规范房屋租赁市场,严打违法违规租赁。雄安新区采取六项措施强化房屋租赁服务与监管。一是严厉打击恶意炒作行为,稳控租赁价格,促进新区有序发展。省市公安联合工作组牵头组织三县公安机关并联合住建、工商等部门开展了“打击囤房趸租、打压哄抬租价、净化治安环境”的出租房屋清查整治行动。截至目前,共查处出租房屋违法租赁案件273起,其中违法出租236起,违法转租37起。二是挖掘现有房源供应潜力,加强对现有存量房屋进行调查摸底。三县对所管辖县域范围内的城乡所有房屋开展专项摸底调查,对所有可出租房屋进行集中摸底,摸清社区、农村的各类可出租房屋信息,建立台账。三是搭建“房屋租赁信息政府服务平台”,指导三县组建房地产经纪房源、客源信息平台,方便出租人出租住房和承租人及时找到适租房源。四是建立租赁市场管理联动机制,加强部门之间的沟通协调和信息共享,形成监管合力。五是增加房屋租赁市场供给。在符合消防、安全要求情况下,鼓励个人依法出租自有住房、闲置厂房、空置院落;鼓励房地产开发企业利用已建成房屋开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产;结合住房供需状况等因素,加快10万平方米临时办公用房建设,向外来企业提供物美价廉的企业办公、住宿房屋租赁服务,将新建租赁房屋纳入发展规划,多种方式建设租赁房,多种方式增加租赁住房用地有效供应,稳定市场预期。六是加强对租赁市场的日常动态监管。

  雄安新区因其承接大批央企进入的特殊性,又处在商品新房市场半冻结状态,央企员工的陆续涌入让租房市场供应吃紧。房屋租赁市场价格上涨,部分住宅类房屋租赁价格暴涨2至4倍,在国家大力发展住房租赁市场环境下,雄安新区推出四月份成立以来最严管控措施在情理之中。


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