房地产贷款现"分岔口"：个贷量缩开发贷逆势回暖

房地产市场今年转向最为明显的分岔口出现了，从今年上半年的数据来看，虽然银行机构个贷增速大大下降，但地产开发贷较去年的负增长则呈回暖之势。

开发贷7个月同比增两成

统计25家上市银行半年报可见，总计开发贷增幅为8.33%，其中有19家开发贷余额较去年底有所增加；按揭贷款总计涨幅为10.89%，而去年全年的增幅为35%。

有银行人士认为，这与全国各地，特别是热点城市的限购和限贷政策落地紧密相关。而开发贷的回暖则需要从更多角度来观察，首先看贷款在房地产开发资金中的比重。

wind数据显示，截至7月末，房地产开发资金累计为8.77万亿元，同比增长9.7%，远低于去年月均约15%的增长水平。

从开发资金来源来看，截至7月末，国内贷款的规模为1.51万亿元，同比增长19.8%，远高于过去两年的同比增长水平；但从占比来看，2017年2月到7月，国内贷款占房地产开发资金的比重从21.70%下降至17.22%，不过仍略高于去年末的15%。

另外，两个开发资金来源可见，利用外资同比明显回升，而自筹资金规模同比则呈负增长。

国家统计局数据显示，截至7月份，房地产开发利用外资111.89亿元，同比增长20.6%，而截至今年上半年末，同比增幅甚至高达104.32%。但去年同比增幅为-52.6%。

同样截至7月末，房地产自筹资金同比降幅为1.9%，降幅还较上半年有所收窄，去年的同比水平则是增幅在1%以内。

上海趋势样本

若从趋势来看，上海地区数据具有样本分析价值。

整个2016年上海的房地产开发贷款减少了764.2亿元，同比多减704亿元。今年从三个时间节点来看：到一季度末，上海房地产开发贷款增加366.9亿元，同比多增267.3亿元。其中，住房开发贷款增加203.4亿元，同比多增506.4亿元。

截至今年半年末，上海地区房地产开发贷款增加447.97亿元，同比多增1035.01亿元。其中，住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加299.88亿元和221.5亿元，同比分别多增729.6亿元和122.81亿元。

以上数据可以明显看到房地产开发贷，特别是住房开发贷的回暖。不过6月初就有上海银行业资深人士向21世纪经济报道记者分析称，“这组数据不是意味着银行都在做新的房地产项目，而是要看到过去两年开发商拿了很多土地，今年进入建设期，所以开始从银行集中提取开发贷款。上海的这个数据还可以继续观察，估计不会持续太久。”

据该人士介绍，按照一般的房地产开发流程，开发商从拿地到可以进行房屋预售，一般需要2-3年，而到整体清盘需要4-5年。

到7月，上海央行总部统计显示，当月全市本外币房地产开发贷减少27.96亿元，环比多减74.51亿元。其中，地产开发贷款减少44.04亿元，呈连续6个月的回落态势，环比多减1.03亿元；住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加5.51亿元和65.13亿元，环比分别少增81.37亿元和多增51.79亿元。

数据还有待进一步观察，7月后是否持续下降。某国有大行相关业务人士向21世纪经济报道记者表示，今年上半年银行的开发贷竞争非常激烈，但整体上受房地产相关政策和信贷收缩影响，增速也较难维持。

至少从微观来看，银行对于房地产融资的各类要求只有收紧，而没有任何放松迹象。

“我们对房地产相关融资现在很谨慎，白名单已经收缩到全国30强。一些排名靠前但很激进的开发商，比如广东和上海的某几家房企，已经限制或基本不做他们的新业务了。”某股份行对公人士透露，该行房地产相关企业贷款利率已经上浮基准50%以上。