房价特别难以下跌 楼市调控进入自残模式

调查发现，当前中国一线与热点二三四线城市房地产市场已经全面进入认房认贷、认房认贷认离的二套房标准“二认”、“三认”标准，还有自残的限购（一二手住宅、商住、公寓、平房、产权酒店）、限贷、限价（楼盘售价、房价、地价）、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限精装、限户型、限购买对象、限外资、限摇号、限自持、限买地的 “十五限”的盖帽托底的计划经济时代，意味着调控重心为防止银行危机、地方债务危机爆发成为排名前列任务。最让人心痛的是因为调控，成本变相上升与门槛的调整，许多的刚需与改善需求无法实现买房梦。

不信，走着瞧！大胆的预测，肯定坚持不了3年，一旦中国经济下行趋势无法有效遏制，地方经济面临崩溃、财政与土地收入及房地产税收收入全面告急，经济与地方债务及银行危机要爆发时，不用专家呐喊，政府自己都会排名前列时间发通知统统取消。不管是限的政策模式，还是什么限转售、房企商品房自持，土地竞拍摇号的政策模式都会取消掉。因为不需要任何的理由，谁都无法承担中国经济、地方经济、地方债务、银行金融等一系列崩溃的重任，放松到取消这样的不合理政策肯定是板上钉钉的。

较新跟踪调查的数据显示，自2016年3月25日开始，截止2017年6月13日，一年2个月多时间内，全国已经有90个一二三四线市、县、区实施新一轮地方楼市调控。包括限的政策、首套房优惠利率取消、取消外来人口买房补帖、限制新房上市交易时间、二套房认定标准、个税或社保年限不断上升、商业贷款与公积金贷款首付提高、商住限购限贷、土地限地价、竟配建等调控升级、加码的政策。

其一是限购城市已经扩围到74市、县、区。这轮数量之多与波及区域之广及杀伤力已经超过上轮46个城市限购。根据老谢较新调查分析，截止到2017年6月13日，全国共有74个市、县、区限购，包括2016年3月25日之前的北京、上海、广州、深圳、三亚的没有放松限购并加码升级的，除没有重启限购或者是没有限购的太原、昆明、西宁、银川、呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、拉萨、长春、哈尔滨、沈阳、大连，共12个省会弱城市、弱二线城市外。

到2017年6月13日，剩余的省会二线城市全部重启或加码限购，加上新增的限购城市，全国共有74地实施限购政策（新增唐山）。

其二是限贷的城市扩大到74个市、县、区。限购之外，限贷成房地产调控的主要手段。根据老谢较新调查分析，截止6月13日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌、西安、新郑市、荥阳市、中牟县等74地限购的首套、第二套房贷首付都调整了，其中12个城市第三套房停止贷款。

其三是限价、限签、限售的城市扩大到30个。限购、限贷之外，限价+限签+限售成房地产调控的又一新手段。根据老谢较新调查分析，截止6月13日，北京、上海、广州、深圳等30地实施了限价、限签、限售的政策。

其四是限转售的城市扩大到32个市、3县、1区、1镇、1省，共38个市县、区镇、省。限购、限贷、限价+限签+限售之外，“限转售”成房地产调控的又一新手段。包括环广东省广州市和环深圳市的珠三角城市群、长三角城市群、京津翼城市群、中部城市群则成重灾区。其中河北保定市首创2017-30号宗地长期“限房价竞地价+限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式+拿到房本后10年内不得买卖。

根据老谢较新调查分析，截至2017年6月13日，已经有38地进入“限转售模式”。成都市、厦门市、福州市、青岛市、杭州市、广州市、珠海市、惠州市、东莞市、扬州市、常州市、长乐市、启东市、承德市、西安市、济南市、郑州市、海南省、海口市、三亚市、琼海市、新郑市、荥阳市、中牟县、闽侯县、白沙县、南京市、开封市、芜湖市、长沙市、无锡市、嘉兴市、南宁市、张家口市、北海市。

根据较新调查分析，还有北京市（商住、商办限转售）、高碑店市的白沟镇（限转售）、保定市徐水区（限转售）、2017-30号宗地拿到房本后10年内不得买卖）等市、县、区、镇、省相继出台“限转售”政策。中国楼市调控历史上，首次启动了买房后一定年限制出让的政策。限转售时间一般为2年-3年，而保定高碑店市的白沟镇,限售时间为5年，最长的是保定土地首次出现“限转售”政策，2017-30号宗地，竟然达到10年不得买卖。

其五是房企拿地自持的城市扩大到7个。限购、限贷、限价+限签+限售、限转售，房企自持成房地产调控的又一新手段。根据老谢较新调查分析，截至2017年6月13日，已经有7地进入“房企自持模式”，包括北京市（少量宅地出让地块）、上海市（鼓励未出售的非住宅商品房企自持）、南京市（鼓励未出售的非住宅商品房企自持）、天津市（少量宅地出让地块）、杭州市（少量宅地出让地块）、广州市（少量宅地出让地块）、佛山市（少量宅地出让地块）。

中国楼市调控历史上，首次启动了房企拿住宅用地的自持面积政策，自持的面积较高达到100%以上，也有70%、50%、40%的，而房企承诺自持商品房只租不售，自持商品住房年限70年，且租赁合同订立期限不得超过10年。

其六是土地竞拍摇号的城市扩大到12个。限购、限贷、限价+限签+限售、限指售、房企自持，土地竞拍摇号成房地产调控的又一新手段。根据老谢较新调查分析，截至2017年6月13日，已经有12地进入土地竞拍“摇号模式”，包括合肥市、杭州市、天津市、常州市、无锡市、扬州市、苏州市、保定市、成都市、广州市、南京市、上海市。

这12个城市的土地竞拍摇号，主要是以少量的住宅用地或者商业用地，并非全部的土地出让。中国楼市调控历史上，首次启动了土地竞拍摇号政策，并且启动了南京、上海、广州的新房“公证摇号”销售政策。

楼市调控经验告诉我们，房价调控之时，就是买房较好时机，调控只会制造房价下跌假数据，只会增加购房成本。调控放松之时，就是房价暴涨之日，调控让购房需求集中于一个政策观察，一旦放开就是洪水爆发。不知道真相的老百姓还以为房价下跌了，因为银行利率上调、税费上调、首付上调、利率优惠取消、地价上涨了，市场有效供应下降，加上政策导致买房卖房犹如稀缺品一样的紧张，供需紧缺。毫无疑问，调控正在制造房价下跌假数据，彻头彻尾的耍流氓。

事实是房价即使所谓的下跌了，仅仅是房价涨幅下跌而已，更多的是政策与不合理的统计，因结构性与调控及人为的统计导致房价假摔。这就是典型的供需两端的调控“耍流氓”，一边让你买房越来越贵，一边让你买不到房。一边让你卖房困难，一边让你不能卖房。结果就是房价下跌的假数据导致购房者错过买房时机，日日自欺欺人的等房价下跌较低时抄底。同时一些购房者不得不花更大的价钱买房，不惜创造买房资格与条件，砸锅卖铁的买房，这就是调控让人买不起房。