未来房价走势 主要看这个指标！

关于房贷利率对房价的分析，已经写过几次了。

直接抛五个观点：

1、利率上调不可怕，怕的是多次利率上调。

2、利率上涨下跌和房价没有直接的因果关系，一定是配合调控政策一起产生影响。

3、从利率未来的走势，确实可以判断未来房价的变化情况，成负相关关系。

4、下半年房贷利率将会持续上浮，下半年到明年加息是大概率事件。不然银行扛不住。

5、限购限贷限售政策的直接影响已经减弱，下半年观测房价主要看信贷（货币、房贷、资金面）。房价特指热点一二线城市。三四线棚改货币化还是要进行，之前有专门分析三四线房价上涨的文章。这里暂且不说了。

再吐槽下：

无论写啥还是有粉丝问房价是涨还是跌。归根到底，我们在分析问题的时候，太容易被表面的因素干扰……很难找到正确答案。

学霸在答题的时候，掌握了逻辑推理的能力，什么样的题目，只要在认知范围内，他自有一套推理系统。

而上课不好好听讲的同学，答题基本靠直觉，俗称，蒙答案。

面对房价的走向，普通人的眼里判断因素可能是这样的：

而具有逻辑思维能力的人，他判断房价可以做到这样，比如：看房价涨跌就参考这四个坐标！

对大部分人来说，分析房价问题太痛苦了。因为要剥离情绪对我们的影响，有违直觉，有违本能。所以，往往会有人高位站岗，或者较低点卖出的例子。这就是为什么，我们看了这么多篇文章，依然焦虑的原因。

买房，需要磨练心智。

银行钱荒不得不继续上调利率

全国首套房平均利率和二套房平均利率

从融360统计的数据可以看出，房贷利率在2014年二三季度左右见顶，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率仅为4.41%，相当于基准利率的九折，此后房贷利率开始逐步回升，并且近期加速上升，今年5月份达到了4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率较低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%；二套房利率从顶部下跌至2015年11月，此后稳定在5.40%。

其实，银行面临一个相当尴尬的处境。一是基准利率相对还在低位，但实际上货币市场资金偏紧。

目前部分银行理财利息都已经超过5%，银行间市场同业拆借月加权平均利率2017年5月达到了2.88%，比上年同期高0.78个百分点，上升37.1%。今年5月官方利率与银行间市场同业拆借月加权平均利率的差额为2.02%，比2015年5月时4.23%的差额减小很多，此外相比于之前的楼市降温期，如2011年7、8月份差额4%左右和2013年11月份差额3.41%，目前的差额都是很小的。(资料来源于上海房地产观察院)

大概的说，过去几十年里，除了2013年6月有次大钱荒（据说有银行放款放不出来，借口说程序发生故障）之外，其次就是现在，商业银行最难受的时候。

银行本来就是吃利差的，官方利率和银行同业拆借利率差额越来越小，银行靠什么赚钱？只能通过减少房贷优惠幅度，增加贷款成本了。所以，从利率差额这个角度来看，央妈放水，利用公开市场逆回购、MLF进行流动性管理只能是解决燃眉之急，想要环节资金紧张，必须上调基准利率。

举个例子，在4月份的时候，天津房首套房贷的平均利率是全国较低的，简直是良心贷款。

而这两天，天津建行已经扛不住，首套、二套房贷同时上浮了。从7月14日零时起，建行在天津地区的首套房利率执行基准利率的1.05 倍，二套执行基准利率的1.15 倍，较前均上浮了5%，且几乎没有议价空间。

因为天津房贷利率步子调整的大了一些，市场才会普遍关注。但实际上，未来将会有更多城市的房贷利率上调。这是板上钉钉的事情。

利率对房价涨跌的影响

房价在历史较高点的时候，房贷利率往往处于较低点。而房价在较低点的时候，房贷利率处于历史的较高点。

根据研究院的数据，我们可以观察70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势。

比如，2010年上半年，是房价上涨的牛市，数据显示房价同比增长10%以上，而房贷利率却相当宽松，低于4.5%。

再比如，2015年楼市不景气，一季度左右房价同比跌幅达到峰值的6.4%。而这个时候的房贷利率属于阶段性较高。

为了佐证这个观点，也放上销售面积和房价利率的对比数据，同样呈现负相关的关系。

接下来，是本文的重点。对未来房价和利率的预测。其实准确度多少站长倒不能打包票，只能说，大的趋势，大家还是要掌握的。

70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅与房贷利率及预测

从6、7月份部分城市新一轮的调控政策发起，以及对金融去杠杆的严格执行力度来看，货币流动性趋紧的形式是无法改变了。只要钱荒，银行只能进一步调高房贷利率。去年银行放款过多，全国有19万亿的存量房贷，而且房贷利率是打七八折的。按照现在同业拆借的成本来看，如果银行不上调房贷利率，银行一定会血赔。

某房地产研究院预测，今年11月的个人房贷利率可能达到5.1%左右。对比前几轮的加息频次还有房价的涨跌情况来看，11月份，很有可能出现全国70个热点城市的房价大规模下跌的情况。

届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续增长时间将达到一年左右，增长0.6个百分点。热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，我们认为这一指标将于11月前后下拐，也即房价环比正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

在这里说点大实话，目前虽然房价下降了，但是信贷紧张，银行额度吃紧，开发商要求现金流尽快回笼。房价跌了，但首付变成了五成，七成，甚至全款，老百姓还是买不起房。所以从刚需的角度来说，大家也希望能够加息。这样的话，银行可以多发放新增的住房贷款，资金适当宽松一些。

无论如何，笔者认为，现在限购限贷限售对楼市的直接影响力没那么大了，未来房价走势，信贷会成为主导因素。