2017年6月楼市动态！

1、统计局：5月热点城市降温明显部分三线城市活跃

国家统计局今日发布2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。70个大中城市中房价环比下降及涨幅回落城市个数均有所增加。5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有56个，比上月少2个；下降的城市有9个，比上月多1个。此外，5月环比涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。值得关注的是，热点调控城市降温明显。4个一线城市中，只有广州的新建商品住宅价格指数上涨0.9％，上海和北京则出现房价环比“零涨幅”，深圳更是环比下跌。

从全国范围来看，5月份，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅持续回落，部分三线城市活跃。70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。在一线城市中，深圳房价降幅大，为0.6%。北京、上海房价环比持平，广州上涨0.9%。环比降幅前三的城市为深圳、海口、杭州，这说明过去投资投机需求较为旺盛的城市得到有效抑制。而环比增幅前三的城市为蚌埠、北海和湛江，这说明当前热点三线城市市场交易相对活跃，价格也有所抬头。

15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。 

2、一二线城市楼市量价双跌“拐点”初现大型房企5月业绩下滑

近日，来自国家统计局和市场监测机构的数据显示，5月商品房销售均价连跌两月，一二线楼市成交量明显减少，全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现量价齐跌的势态。

价格下跌。国家统计局发布的5月份房地产开发运营数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资总额为37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1—4月份回落0.5个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。另外，从单月销售数据看，5月份商品房销售1.3亿平方米，其中住宅为1.14亿平方米，与4月相比涨幅微弱。而且全国的住宅销售单价在3月刷新历史纪录后，最近连续两个月下调。5月单月全国住宅销售均价为7614.59元，相比前两月的7878.88元和7745.68元再次出现明显下调。平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。楼市成交量连续两月下滑。

成交量下滑。据房地产研究院数据显示，全国范围内受监测的50个典型城市5月份新建商品住宅成交量集体下滑。当月50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米，环比减少5%，同比减少16%。从环比数据看，目前已经出现了连续两个月的下跌。5月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现了降温态势。具体来看，5月份北上广深4个城市环比增幅分别为-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分别为-49%、-26%、-46%和2%。此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。值得一提的是，这16个城市中有9个城市出现了环比下跌态势，从环比跌幅来看，济南、重庆、兰州相对跌幅大。北京被认为是全国楼市调控政策的风向标，值得一提的是，6月上旬北京新房、二手房交易量均大幅下滑。尤其是二手房市场，挂牌价和成交价差距正在进一步拉大。

与此情况相对应的是大型房企5月份业绩普遍下降。市场机构研究中心监测统计的数据显示，5月，万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额均呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%；阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。从受监测的40家房地产企业5月销售额来看，只有中国金茂、金地、招商蛇口等少数几家企业出现环比正增长。

业内人士分析，在国内一二线主要城市普遍推行的严厉调控政策作用下，房地产市场已经开始从高位回落。5月份整体市场呈现继续降温，进一步凸显了当前政策管控的有效性。当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，都会对市场交易形成各类影响。市场交易的下滑，也充分说明了投资投机需求得到了很好的抑制。热点城市预售证获取受限，部分开发商违规销售被查处，一二线城市加强商改住“类住宅”整治，政策效应逐渐传递到企业业绩层面，导致房企业绩下滑。

3、上半年全国50城卖地超1.2万亿  一二线城市土地溢价率明显降低  三四线城市土地热度上升

在近段时间调控背景下，此前一二线城市土地市场的高溢价现象有所改善，三四线城市热度上升。据中原地产的统计显示，5月，全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里，高达87%分布在三四线城市。溢价率超过100%的地块合计45宗，有41宗出现在三四线城市，占比高达91%。据中原地产研究中心统计数据显示：截至6月20日，2017年年内，全国卖地最多的50个城市合计卖地金额达到了12071.8亿元，与2016年同期的8859亿元相比，同比上涨幅度达到36.3%。从土地出让金高额度城市看，依然集中在一二线城市，北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等城市卖地均超过300亿元，与往年相比，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也进入了卖地百亿城市行列，嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。从溢价率看，一二线城市2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。但三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。在中原地产统计的50个城市中，土地溢价率同比下降城市有14个，占比接近三成。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地溢价率全线走低，其中，北京、上海和深圳土地溢价率同比下降均超过45%，广州也有同比8%的下降幅度。此外，此前热度较高的合肥等城市土地溢价率也在降低。 

实际上，随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，如龙湖、旭辉等，从2017年开始试水三四线城市的土地市场。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，中原地产分析师张大伟认为，首先是一二线城市严控，开发商拿地难度相比往常加大；其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情；最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市，但这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

编者按：

综合业内人士观点，目前三四线城市承载能力有限，三四线城市的城镇化进程还有很大空间，库存问题更多是结构问题，库存的结构调整成为了房企进入的机遇，可以说三四线城市不缺房子，但是缺好房子。

4、前5个月全国房地产开发投资增速回落 三线城市成去库存主力

6月14日，国家统计局公布了2017年1月至5月全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，所有数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。具体来看，1月至5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1月份至4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。  

研究院严跃进认为，前5个月房地产开发投资增速相比此前4个月数值有所收窄，符合预期。从投资的主力来看，东部地区的投资增速有所放缓，所以会带动全国市场投资数据的放缓。不排除有部分资金开始从东部地区转移进入了中部地区。同时，土地购置面积的同比增速也有所放缓，这和4月份各地积极供地后节奏放缓有关，当然各地后续陆续发布供地新计划以后，土地交易的数据依然会有继续上涨的可能。  

从商品房销售和待售情况来看，1月份至5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1月份至4月份回落1.4个百分点。此外，前5个月，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1月份至4月份回落1.5个百分点。严跃进表示，商品房销售数据的同比增速曲线继续下行，从此类数据可以看出，在政策调控下，市场交易开始出现降温。同时待售面积继续下滑，说明去库存的战略是积极有效的。一般来说，对于住宅待售面积，月度下滑幅度超过1000万平方米，就属于去库存效果极好的月份。当前5月份符合此类特征，或和三线、四线部分城市去库存工作积极有效是有关的。  

值得关注的是，5月份，房地产开发景气指数为101.18，比4月份回落0.05点。中原地产分析师张大伟表示，各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市成色一般，成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至5月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市主要在三线城市。而从全国数据看，市场整体涨幅开始加速放缓的原因也是一线、二线城市已经出现了环比的下行，虽然三线、四线城市继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。预计从趋势看，2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数，整体市场平稳，一线城市、二线城市进入调控政策抑制下的降温周期。