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衡水市2017年6月房地产市场分析

2017-07-08 14:49:11 来源: 搜狐焦点网

(一)商品住房情况分析

1、商品住房预售量同比减少,环比增加

2017年6月,共办理《商品房预售许可证》28份,同比减少22.2%,环比增加133.3%。本月有河北昊和房地产开发有限公司、衡水恒丰房地产开发有限公司、衡水隆泽房地产开发有限公司、衡水隆基泰富房地产开发有限公司、衡水唐伟房地产开发有限公司、石家庄市天公房地产开发有限公司、衡水红日房地产开发有限公司、衡水筑城房地产开发有限公司共8家房地产开发企业办理了《商品房预售许可证》。2017年1—6月累计办理《商品房预售许可证》98份,同比减少3.0%。

2017年6月,我市市区商品房批准预售面积30.14万平方米,同比减少28.2%,环比增加56.9%;预售套数3479套,同比减少25.8%,环比增加88.7%;其中商品住房批准预售面积24.89万平方米,同比减少29.0%,环比增加39.9%;商品住房预售套数2425套,同比减少21.9%,环比增加80.0%。2017年1—6月商品房批准预售面积105.53万平方米,同比减少4.2%;预售套数13542套,同比增加0.5%。其中商品住房批准预售面积90.42万平方米,同比增加5.5%;预售套数8884套,同比增加7.7%。

总体分析:本月商品住房预售量较大,处于较高水平,比上月有较大幅度提升。本月办理预售的楼盘中,以现有项目后续开发建设的楼盘为主。2017年1—6月商品住房预售面积较去年同期小幅上升。总体来看,我市上半年楼市供给旺盛,预售量较多,处于历史较高水平。上半年及本月预售量较大的原因主要是由于今年上半年尤其是1—5月我市楼市销售火爆,销售备案量同比去年同期增加八成多。销售端的供不应求有力带动了预售量的上升,各开发企业纷纷抓住有利时机推盘放量,积极办理预售。借上半年楼市火热行情的契机,我市商品住房库存量得到良好去化,许多开发企业房源所剩无几。展望下半年,一线城市和部分热点二线城市房地产市场趋冷,将持续影响到我市楼市,预计银行将进一步收紧房贷。下半年我市将有恒大、中铁、绿城等知名房企开盘。在以上多重因素影响下后市走向如何存在较大的不确定性。

2、商品住房销售面积同比增加,环比减少,上半年累计销售面积创历史新高

2017年6月商品房销售面积为27.01万平方米,同比增加68.9%,环比减少20.2%;销售套数为2617套,同比增加63.4%,环比减少31.4%。其中,商品住房销售面积为24.11万平方米,同比增加61.9%,环比减少21.1%;销售套数为2183套,同比增加56.0%,环比减少32.2%。

2017年1—6月,商品房累计销售面积为169.64万平方米,同比增加78.4%;商品房销售套数为17836套,同比增加86.1%。其中,商品住房累计销售面积152.52万平方米,同比增加82.5%;销售套数15007套,同比增加89.0%。

3、商品住房平均成交价格同比、环比均上涨,上半年平均销售价格为历史较高水平

2017年6月商品住房平均成交价格为5520元/平方米,同比上涨26.6%,环比上涨8.6%。2017年1—6月商品住房平均成交价格5035元/平方米,同比上涨15.3%。

总体分析:本月商品住房销售备案量同比有大幅增加,但环比有较大幅度下降。总体来看,2017年上半年商品住房销售备案量同比增加82.5%,总量为152.52万平方米,为历年较高水平。今年上半年,我市楼市经历了一波火热行情,不管是销售量还是销售价格都大幅度增加,量价均创历史新高。究其原因,一是受全国大环境影响,全国多个城市,包括一二线城市和许多三四线小城市,房价飙涨,交易量上升,楼市热度迅速传导到我市,楼市表现活跃。二是由于受到周边大城市如北京、天津、石家庄等需求外溢影响。过去的一年里大城市房价暴涨,过高的房价挡住了部分购房者,使其选择房价相对较低的衡水。三是由于我市房价过高、过快上涨,给购房者造成恐慌情绪,从而形成“买涨不买跌”、“越涨越买”的怪圈。四是在行情看涨的情况下,有部分投资投机需求入市,助长了楼市升温。五是由于本地及下属各县婚房、子女上学等刚性需求以及追求更好的居住环境、购买高端楼盘的改善型需求入市。

具体到本月,商品住房销售量有较大幅度下滑。主要原因,一是由于现在房价涨到一个较高水平,超出本地相当一部分人承受能力,造成有价无市。二是近期房贷利率提高,购房者还款压力加大,贷款购房后生活水平受到较大影响,从而加重了观望情绪。三是市区部分楼盘剩余房源有限,户型种类较少,更有部分楼盘封盘停止销售,导致目前市场房源较少。四是前期房地产市场需求得到一定程度的集中释放,购买力有所透支,造成目前有效需求减少。

价格方面,我市上半年房价飙升,多个楼盘的销售价格从5000-7000元的水平上涨了10000左右,目前商品住房价格在高位徘徊,上半年总体平均价格同比有较大幅度上涨。本月有部分楼盘如开发区的尚品林溪在本月提高了销售价格。同时,本月办理销售备案的合同中有部分均价较高的楼盘,如恒大绿洲、北斗星城等。所以,综合来看,我市商品住房平均销售价格有一定幅度上涨,同比、环比均增加。

(二)存量住房情况分析

1、存量住房交易面积同比增加,环比减少,2017年上半年累计交易量创新高

2017年6月,存量房交易面积为6.36万平方米,同比增加28.0%,环比减少53.4%;存量房交易套数为829套,同比增加31.0%,环比减少47.7%。其中,存量住房交易面积为6.06万平方米,同比增加34.0%,环比减少52.0%;存量房交易套数为646套,同比增加35.7%,环比减少48.6%。

2017年1—6月,存量房累计交易面积60.39万平方米,同比增加86.0%;交易套数6425套,同比增加95.9%。其中,存量住房交易面积50.26万平方米,同比增加115.6%;交易套数4988套,同比增加112.6%。

2、存量住房交易价格同比增加,环比减少

2017年6月,存量住房平均成交价格为3576元/平方米,同比上涨1.0%,环比下跌0.6%。2017年1—6月,存量住房平均成交价格为3513元/平方米,同比下跌0.9%。

总体分析:本月存量住房交易量比上月有较大幅度减少,环比减少约五成,同比仍然增加。上半年存量住房累计交易量50.26万平方米,为历年较高。比去年同期增加一倍多。我市存量住房市场和商品住房市场相似,在今年上半年都经历了一个量升价涨,井喷发展的阶段,二手房市场火热程度为历年罕见。其形成原因和商品住房市场有相同之处,商品住房市场的影响因素也适用于存量住房市场。同时,存量住房又有其固有的优势,存量住房价格一般低于同地段的新建商品住房,性价比较高;二手房地理位置较为靠近市中心,交通便利,周边配套设施也比较齐全。这些特点又吸引了部分资金不是太充足或者对地段要求较高(比如为方便子女上学而购买学区房)的购房者。

具体来看,6月单月交易量出现大幅下降。同样也是受存量房价格走高,超出人们购买力水平,房贷利率提高,银行延缓放贷,购房者还款压力增大、及前段时间需求大量释放,需求透支等因素的影响。

价格方面,我市存量住房成交在今年上半年量价齐升,尤其是2月、3月、4月上涨较为明显,幅度较大,之后价格稳定在高位。本月虽然成交量大减,但价格暂无明显变动,仍在高位徘徊。如果成交量继续有较大幅度缩减,那么价格或可小幅回调。

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