房地产开发企业变房东 自持商品房只租不售

开发商自持型商品住宅作为一种全新尝试，备受业界及消费者高度关注。拿地时的约定会不会随着时间的推移而变味儿?自持型商品房是否会变相销售?针对这些问题的传言一直不断，甚至出现一些断章取义的误读。近日，作为拿地企业代表的北京万科首次做出回应，即自持型商品房只租不售是万科始终坚持的探索前提和运营方针。

“每平方米5.5万元”系误读

据了解，北京万科于2016年12月公开投标获得海淀区西北旺镇两幅“限房价、竞地价”地块开发权，根据出让协议，其中住宅部分100%自持出租。这一运营模式可以说在北京乃至全国都是创举，具有深远的示范意义。

作为行业探路者，北京万科试图将海淀自持商品房项目打造成为北京模式清晰、可持续发展的企业自持商品房的案例，为房地产行业长效调控机制做出探索。

自持型商品房会不会变味儿?近期，“小米和万科合作建房，每平方米售价5.5万元”“半价内部认购”等传言纷纷流出。

记者从北京万科了解到，此传言系误读。该地块的较新进展是，北京万科深度调研了海淀区企业及人才的真实租住需求，包括近50家企业(如小米、滴滴、华为等高科技企业)的中高管、归国高素质人才、高校及科研机构的研究人员等，了解他们对于租住产品、配套、租期等方面的需求与期望，寻求除销售以外的其他合作模式，从未进行过所谓的“内部认购”等与销售有关的活动。

今年2月初，北京万科与小米公司在一次沟通交流中提及，项目开发成本包括土地地价、高品质住房的建安、常规的管理费用，成本约每平方米5.5万元，其产权为万科所有，房子只租不售，租期按照政府有关规定，但会优先考虑小米员工的租住需求。在沟通中提及的成本“每平方米5.5万元”被误读为售价，并在网上论坛中不断发酵，造成了舆论的误读误解。

住房制度的变革与创新

近年来，一线城市土地供应不足，极大影响了市场的新房供应;而存量房规模的日益庞大，也给租赁市场的发展提供了条件。

2016年6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，一共从7个方面提出18条意见，其中包括培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，加大政策支持力度等。“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议，在房地产市场之外，对住房租赁市场做出了如上表态。这是中央经济工作会议连续两年提及住房租赁市场，从相关部委的表态和动作来看，住房租赁市场的相关政策也在近两年集中出台。

北京市政府顺应中央政策导向，做出了住房市场制度的创新。2016年末，北京市推出大量限房价、竞自持的公开土地，万科与首创、天恒、中粮等房企作为首批参与的开发商，也都参与了这项新时期首都住房市场制度变革的创新实践。

政策层面的密集动作，正在揭开一块巨大的蛋糕。有机构指出，2030年中国租赁市场规模将超过4万亿元。这不仅是房地产业进入“后开发时代”的一个必然过程，也被认为是大城市构建多层次住房体系的一种出路。

多方探索求破局

据记者了解，万科海淀自持商品房项目是此类住宅的首批项目，政府相关管理制度还在持续出台中，项目操作模式也在探索中。

作为破局创新者，万科多次强调他们的原则：坚决履行拿地承诺，企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，公司不会进行房屋销售，更不会出现70年“以租代售”行为，自持商品房租赁合同单次租期和签约行为均严格按照政府相应规定执行，接受政府的监督和管理。公司持有该项目土地的年限与土地出让年限一致，持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组涉及自持商品住房产权变更的，须向属地政府报批，亦不会改变自持商品住房规划用途，将继续用于出租。为了便于租户的长期管理，万科将成立控股的租赁管理公司，负责在企业持有70年内商品住房的租赁经营、租客服务、社区管理等事务。

在住宅建设标准方面，万科将按照高品质推进海淀自持商品住房建设，按照投标承诺达到绿色三星标准，装配式住宅比例和被动节能实施应用达到在目前建筑科技下的较高水平。同时，万科将积极探索运营模式，坚决不触碰政府规定的管理红线。