“去库存”体检：上市房企杠杆仍普遍居高

“去库存”和主要城市的调控，无疑成为房地产行业在2016年以来的关键词。

21世纪资本研究院也根据同花顺数据，对相关政策带给上市房企的变化进行了索骥。

统计显示，申万分类房地产开发二级板块中的125家上市地产企业均已公布2016年度财报。在楼市调控升级和“供给侧改革”的背景之下，2016年度上市房企似乎受政策和环境的影响并不显著，整体效益较好，资产负债率有小幅上涨，全行业迎来增员和涨薪。

总体效益良好

在125家地产企业中，仅有30家上市房地产企业总营收下滑，占比24%，其余地产企业总营收均有不同幅度的上涨。6家房企的总营收增长率超过了400%，分别是华联控股（000036.SZ）、海航基础（600515.SH）、三湘印象（000863.SZ）、世纪星源（000005.SZ）、绿景控股（000502.SZ）、*ST紫学（000526.SZ），其中*ST紫学（000526.SZ）的总营收增长高达5113.78%。

而从上市公司的净利润来看，共有89家房企净利润较2015年度发生增长或减少亏损，占比71.2%；其中，14家上市房企净利润增幅超100%，占比11.2%。华联控股（000036.SZ）、海航基础（600515.SH）、三湘印象（000863.SZ）这三家上市房企的净利润增长超过1000%，分别为1328.88%、1660.29%和1080.09%。

2016年一直处于风口浪尖的万科A则拔得头筹，净利润达到283.50亿元，居125家房企之首，同比增长9.25%；总营收为2404.77亿元，仅次于绿地控股（600606.SH），居行业第二位，同比上涨22.98%。同属雄安概念股的华夏幸福（600340.SH）和金隅股份（601992.SH）净利润分别达到了61.68亿元和26.9亿元，居于行业第七位和第十四位。

降杠杆任重道远

2016年度，上述125家上市房地产企业平均资产负债率为65.51%，相比2015年度的65.47%上升了0.04个百分点。尽管处于“去产能”的大环境下，仍有将近一半的上市房企资产负债率在2016年度同比上升。

上述125家房企中，共有59家上市房企的资产负债率超70%，占比47.2%。整体杠杆率仍然偏高。

值得一提的是，在资产负债率排名前五的上市房企中，包含了*ST紫学（000526.SZ）、*ST珠江（000505.SZ）、*ST匹凸（600696.SH）、*ST松江（600225.SH）这四家带帽企业。*ST紫学（000526.SZ）虽然在2016年度实现总营收增长5113.78%，增长率居125家房企之首，但与此同时，其资产负债率也高达98.7%，同样居于首位。

逆势增员较为普遍

“去杠杆“并没有影响上市房企增员的步伐。2016年， 上述房企（*ST紫学、苏宁环球两家房企因数据缺少并未纳入统计范围）员工总数为491010人，相比2015年增加了53397人。其中，共有71家房企员工人数规模较2015年有所增加，占比57.7%。

与此同时，上市房企员工人均薪酬也有大幅度上涨。

21世纪资本研究院按照“本期工资福利总额=期末应付职工薪酬-期初应付职工薪酬+支付给职工以及为职工支付的现金 ”的公式，除以“在职员工数量总计”，得到年度企业员工的平均薪酬，发现上市房企人均薪酬从2015年的173600元，上涨到363758元，涨幅达110.75%。

据统计，上述上市房企中，共有55家房企的员工人均薪酬超过20万元，占比44%。

当然，由于企业在报告期内裁员或外包岗位并未计算在内等原因，部分上市房企人均薪酬未必能够完全反映真实情况。譬如，上实发展（600748.SH）员工人均薪酬从2015年的11.9万元，激增至2056万元，乍看上去十分“富有”。但21世纪资本研究院发现，这一情况的发生是由于其年报中所披露的员工总数，从2015年的5017人陡降至34人。