楼市调控加码符合分类施策预期

房价失控，源头是地价失控，市场端是炒房长期未能得到真正遏制。限购限贷主要遏制炒房，而遏制地价失控就是要增加普通住宅土地供给。而且，增加土地投放控制地价，还可以改变开发商和炒房者对房价涨幅的心理预期。所以，一旦“双限”与“增供”同时发力，房价调控说难也不难。

继南京和青岛两个房地产高烧城市进一步收紧房调政策口子后，北京昨天宣布加码房地产调控力度。今年2月以来，国内已有12个城市进一步增加了以限购限贷为主要手段的房地产调控力度。

北京的主要加码措施是实施“认房又认贷”，二套房贷较低首付比例普通自住房提高至60%，非普通住房提高至80%，同时最长房贷还款年限由30年收紧至25年。此外，企业购买住房需满3年以上才能交易，对象若为个人的必须执行限购政策，以进一步压缩以企业名义钻政策空子投机炒房的空间。（相关报道见11版）

今年政府工作报告对房调政策执行所定的总基调是“分类施策”。库存仍然较多的三四线城市，继续支持居民自住和进城人员自由购房，并健全购租并举的住房制度。房价压力大的一二线城市，通过合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制房价过快上涨。照此基调，估计在未来一段日子，还有更多一二线城市和一线城市周边的若干小城市，会相继出台进一步收紧房调口子的对应政策。

自2004年以来，国内已经历多轮房调，但每轮房调之后不久，一些地方的房价都出现新一轮反弹。本轮房调始于2015年下半年，结合前几轮房调的一般周期，政策收紧的高峰时段一般都在一年左右，过了这个时段，虽说调控政策依然存在，但力度已达顶点，接下来政策执行就开始不同程度打折。今年开春后，上海等部分一二线城市一度被强压的房价又出现反弹迹象，若不采取果断措施，此前一年的调控成效又可能付之东流。

此轮房调很可能是历次短周期调控转变为长周期、常态化调控的一个转折点。有四个重大变化具有风向意味：一是去年12月召开的中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为房地产市场最终走向健康有序发展定下了清晰基调。二是今年前两个月，宏观经济运行主要指标进一步趋稳趋好，尤其反映实体经济运行的主要指标在经历数年徘徊和低迷后整体性蹿红。

三是今年前两个月所放信贷中，近六成流回了实体经济。四是基础原材料和工业品出厂价格整体回升，进一步改变着人们对中国经济走势的心理预期，客观上为加码一二线城市的房调力度扫除了“经济担心”。

房价失控，源头是地价失控，市场端是炒房长期未能得到真正遏制。限购限贷主要遏制炒房，而遏制地价失控就是要增加普通住宅土地供给。把面粉价格降下来，面包价格就很难疯涨。而且，增加土地投放控制地价，还可以改变开发商和炒房者对房价涨幅的心理预期。所以，一旦“双限”与“增供”同时发力，房价调控说难也不难。

2004年至今之所以“越调越难”，就在于土地招投标的“改革经”到了地方普遍被念歪。这十几年，根据出价高者得地之原则，各地为了高价和超高价卖地，纷纷人为拧紧土地投放的水龙头，从而改变开发商的拿地预期，继而影响到人们对房价的预期，诱使更多的自然人和社会法人以及更多的资金，投入于炒地和炒房。可见，地方政府是否根据中央要求切实调控房价，看其土地供应上实际动作的大小，就可作出清晰鉴别。

昨天北京市宣布，今年新增土地供应量是去年全年的2.5倍，今年前两个月已完成全年供地计划的46%，三季度末将完成全年供地计划。如果明年继续坚持合理供地，市场对北京房价走势的心理预期就会有明显改变。倘若其他一二线城市都能照此办理，将能起到稳定和引导市场合理预期之效果，房调成果将进一步突显和巩固。

政府工作报告提出“加快建立促进房地产市场平稳健康有序发展的长效机制”，要最终实现这一房调终极目标，当下调控重点依然要以一二线城市为主，而增加土地供给是比“双限”更有效的大招。