2017年2月房地产新政

1、中央财经领导小组会议：防控金融风险保持房地产市场稳定

2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议。会议听取了国家发展改革委、人民银行、住房和城乡建设部、工业和信息化部关于深入推进去产能、防控金融风险、建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制、振兴制造业等工作思路的汇报。在房地产方面，习近平指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

在与房地产、股市密切相关的金融问题方面，习近平强调，防控金融风险，要加快建立监管协调机制，加强宏观审慎监管，强化统筹协调能力，防范和化解系统性风险。要及时弥补监管短板，做好制度监管漏洞排查工作，参照国际标准，提出明确要求。要坚决治理市场乱象，坚决打击违法行为。要通过体制机制改革创新，提高金融服务实体经济的能力和水平。

2、央行强调完善差别化住房信贷政策 加强楼市风险控制 北京等多地收紧房贷政策

2017年人民银行金融市场工作会议于2月16日—17日在北京召开，并且公布了《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，都提到了房地产市场的信贷调控问题。央行《报告》强调，下一阶段，除了强调要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。《报告》还指出，更为重要的是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。报告分析指出，我国房地产市场具有一定特殊性。一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大，供需具有一定刚性，住房是基本生活需求，其受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。对此，央行副行长潘功胜在人民银行金融市场工作会议上给出了近一步的指示：继续完善“差别化”的住房信贷政策。加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

春节假期过后，北京再次收紧信贷政策，除全面、严格落实房贷利率折扣较高九折外，还调整了个人住房商业贷款业务的规定，要求自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年。天津、深圳、广州、佛山等多地银行先后收紧信贷政策，约定商贷利率不低于基准利率的90%。

3、住建新闻发布会 对重要问题作出解答 楼市不大起大落

2月23日上午10时，国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况的新闻发布会，住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华出席并答记者问。陈政高表示，热点城市房地产市场在进一步趋稳，估计一季度还会继续趋稳。中央经济工作会议提出，要防止出现大起大落。不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。

（1）高房价问题：房价过快上涨势头得到遏制，调控取得阶段性成果

住建部部长陈政高表示，去年有一些城市房价上涨过快，称之为热点城市。针对这种情况，热点城市所在的省政府，热点城市政府积极努力采取各种措施，认真承担了调控的主体责任。这些措施包括限购、限贷、增加土地和房屋供应面积，整顿规范房地产市场，打击违规违法，同时正确引导舆论。经过共同努力，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。2017年1月份，热点城市的房价仍然趋于稳定。

(2)楼市长效机制：有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落

住建部部长陈政高表示，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

现在具备了建立这样一个基础性制度和长效机制的条件。排名前列，中央经济工作会议不仅确定了房子的定位，同时提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径。这就为制定基础性制度和长效机制指明了方向，提供了根本遵循。第二，人民群众都期望房地产市场能平稳健康发展，都期望能住有所居、安居乐业。第三，有一定的工作基础。改革开放以来，房地产市场方面形成了一些法律法规和体制机制，同时也积累了实践经验，这些为制定基础性制度和长效机制提供了条件。

(3)房地产市场监管和整顿：2017年继续打击房地产市场的违规行为，将“害群之马”清出市场

住建部副部长陆克华称，房地产开发企业、房地产中介机构各类违法违规的行为屡禁不止。这些违法违规行为大致归纳为两类：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告，捏造或者散布谣言等。这些行为人为制造紧张气氛，煽动恐慌性购房，哄抬房价，误导市场预期，引起市场波动，社会影响十分恶劣。第二类是违法违规的销售行为，包括无证销售、违规代理，变相收取定金预定款，捂盘惜售，暗中加价收费，不明码标价，“一房多卖”等。这些行为坑害了消费者，引发了大量纠纷。

陆克华指出，市场上目前仍然存在一些乱象。2017年，将继续深入开展专项整治工作，持续整顿规范市场秩序，不断净化市场环境。对开发企业和中介机构的各种违法违规行为坚决予以严厉打击，发现一起，查处一起，通报一起，决不姑息、决不手软，坚决将“害群之马”依法清出市场。

(4)房地产税立法：有关部门正在按照中央要求开展工作

住建部副部长陆克华表示，十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革工作。有关部门正在进行前期的一些准备工作，会按照中央要求及时推出。

(5)去库存方面：去库存取得初步成效，结合城镇化推进去库存，继续推进三四线城市的棚改货币化安置

住建部部长陈政高：2017年，按照中央经济工作会议提出的要求，继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。结合城镇化推进去库存，这是一个重要途径、根本途径。通过总结去年各地行之有效的办法，同时，还要提出新的办法，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居。各地在去年已经出台了一系列行之有效的鼓励政策，今年不仅要坚持下去，还要不断完善，提出新的措施，使之更好地发挥作用。

(6)棚户区改造：2017年年底要完成1800万套的改造任务

住建部部长陈政高：从2015年开始，实施了棚改三年计划，到今年年底要完成1800万套的改造任务。下一步通过调查，还存在着多少棚户区需要改造。按照国务院要求，这些棚户区要在2020年基本完成改造。今年要进一步推进棚改货币化安置，特别是在三、四线城市和县城要大幅度提高比例。加快棚改进度，减少重复建设。国土部门在土地方面做了周到的安排，土地供应是有保证的。

(7)住房租赁市场：加快住房租赁市场立法，大力发展公租房，推动公租房货币化

住建部副部长陆克华称，购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的重要渠道。

住建部将加快住房租赁市场立法。我们前期已经做了一些研究，目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作，在充分听取方方面面的意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案，争取早日上报。通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，还要健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度。

4、我国将开展三大空间土地整治 城镇空间内土地纳入城市整体开发和管理

为促进耕地保护和节约集约用地、推动城乡统筹发展，我国“十三五”期间将面向城镇、农业、生态空间，实施不同区位的土地整治，改善城乡生产生活环境。

根据国务院批复实施的《全国土地整治规划（2016-2020年）》，我国“十三五”期间将实施不同区位土地整治对策。对城镇空间内的土地，纳入城市整体开发和管理，与中心城区进行整体规划和整治，加强城中村改造开发，鼓励建设新型居住社区；开展城乡接合部土地整治，优化用地结构布局，加强基础设施建设，改善人居环境，促进同城化、实现市民化。对农业空间内的土地，按照方便生产生活的原则，以促进农业现代化为目标，大力推进农用地整理；按照新农村建设的要求，搞好乡村规划，合理引导农民住宅相对集中建设，促进自然村落适度撤并，开展旧村庄整理复垦，提高土地利用效率。在生态空间范围内，土地整治活动着重加强土地生态修复和建设，对依法划定的生态保护红线范围内的土地，实行严格保护，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变；对生态退化严重的区域，按照自然恢复为主的原则开展土地整治和保护工程，提高退化土地生态系统的自我修复能力，遏制土地生态环境恶化趋势。

5、重庆出楼市新规：抵押房产不得预售预售商品房不得抵押

重庆市国土房管局2月初发布通知称，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。

规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。

做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。

6、成都实施存量房资金监管中介不得代收交易资金及定金

成都市房管局发布《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》，自2017年2月3日起开始执行，有效期5年。《通知》明确开展存量房交易资金监管服务工作，而房地产经纪机构不得直接或间接代收代管存量房交易资金及定金，不得额外收取服务费。

《通知》指出，所称存量房是指通过购买或自建等途径，已取得房屋所有权证书（或不动产权证书）、并可上市交易的房屋。所称存量房交易监管资金是指交易双方当事人在存量房买卖合同中约定的交易价款，包括首期房款、贷款等。买受人为出卖人偿还所购房屋银行、公积金贷款的，可以按照交易双方当事人约定不纳入监管范围，监管资金的额度为扣除偿还银行、公积金贷款后的房价款。在存量房交易资金监管服务工作试运行阶段，仅提供自有资金的监管服务，待条件成熟时，再提供贷款资金的监管服务。《通知》明确指出，交易双方当事人自行成交的，可以自然选择是否将交易资金纳入监管。凡房地产经纪机构促成的存量房交易，各房地产经纪机构或执业人员应当书面告知交易双方当事人选择存量房交易资金监管，并做好相关配合工作。不得直接或间接代收代管存量房交易资金及定金，不得额外收取服务费。

7、城市居民不得进入农村进行宅基地交易和买卖

近日国土资源部副部长赵龙回应“1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记”时表示，目前情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。按照法律和登记规则，城市居民是拿不到合法产权的。宅基地是农民的基本福利制度，是有特定对象的，它的对象就是农村集体组织的成员。为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。当然，国家正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动，相关事宜正在研究，但是最后需要通过法律的形式把它确定下来。