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小区为何难请管家 收费难成物业入驻拦路虎

2017-03-02 08:42:17 来源: 搜狐焦点网

随着人们生活水平的提升,对小区物业管理服务的要求也逐渐提高,但是有一种“袖珍”小区在物业管理上陷入了尴尬的局面。因为这类小区内只有为数不多的几栋楼房甚至只有一幢楼房,居住的居民户数也有限,导致这些小区存在物业费难以维持收支平衡等问题,使不少物业公司望而却步。那么究竟如何破解这个难题,本报记者探访了城区部分“袖珍小区”。

小区没物业,居民很发愁

位于德州市第五中学南侧,明月湖风景区西南角的预制厂宿舍,是一个老旧小区,居民只有34户。2016年受老旧小区改造“红利”,居民的生活环境得到了很大改善。然而,一直困扰着小区居民的一个问题就是,多年来小区没有物业管理。小区一旦有公共设施坏了,或者下水道堵塞,根本没人维修,只能找社区居委会解决。

走访过程中,小区居民告诉记者,这里原来是单位宿舍,之前小区的物管都是单位后勤托管。随着老员工搬离,尽管房屋产权仍然归原单位,但是单位也不愿意再承担这部分费用,招聘物业没人愿意接手,小区就变成了一个三无小区。

记者发现像这样的小区在我市城区不在少数,这些小区因规模太小而没有正规的物业公司愿意进驻,或者是物业公司在小区内经营了几年后又撤走了。

一位不愿透露姓名的物业公司员工告诉记者,物业公司一般情况下不愿接手住户数量低于150户的小区,除了成本太高以外,因为小区面积小,没法投入大量资金搞绿化、路面、围墙和保安等方面的软、硬件设施建设,更容易接到业主投诉,他们一般对“袖珍小区”敬而远之。

规模小、收费难致物业易赔钱

物业公司为什么会不愿意接手这些小区呢?从事物业服务十几年的老齐告诉记者,主要还是费用问题。对于物业来说,规模小的小区盈利水平低,而且还有亏损的风险。

老齐现在管理着三个“袖珍小区”,这三个小区入住户数分别是58户、112户和78户,而112户的小区还分布在两个院内。说起这几个小区的管理,老齐直言:“非常难管理,收费更难,有时候为了收物业费,我们不得不半夜去敲业主家的门。”

虽然规模小,但是小区内保安、保洁、维修人员等却是一个都不能少。其中,工人工资是一项很大的支出。

老齐说,三个小区的物业费都不高,其中一个小区的物业费只有0.2元/平方米·月,为了节省开支,他们只能尽量减少工作人员。

像记者走访的预制厂宿舍,只有一幢楼34户人家,建筑面积只有1600余平方米。老齐给记者算了一笔账,如果单独接手,这里的物业费也就在0.2元/平方米·月,一个月物业费全部收齐也就是3200元钱。“根据我们的经验,这样的小区,物业费能收到50%就很不错了。”老齐说。

小区虽小,至少要雇两个保安、一个保洁和一个维修工,每人工资按照较低每月750元计算(现在物业工作人员工资一般1500元/月),四个人需要3000多元。如果再有其他维修事宜,物业公司就赔钱。“资金紧张,我们的服务质量就会受影响,导致部分业主因不满意而拒交物业费,物业费收得更少,服务就会更差,这几乎就形成了一个恶性循环。”老齐说,这也是众多物业公司不愿接手“袖珍小区”的原因。

“袖珍小区”先天不足需多方支持

记者在采访中发现,这些又老又小的“袖珍小区”以老单位住房居多,有着很多相似之处,先天不足的是,公共设施老化、缺失,没有匹配的维修金进行维持和修缮。“小区以前由单位管,但房改之后,有的单位职工把房子卖了或出租了,导致住户复杂,原单位谁还愿意再往里面搭钱?”德城区柴市社区居委会党支部书记王秀红说。这些老旧小区因为收费标准较低,住户偏少,做不好就亏损,这也是许多物管撤场或不愿接手的主要原因。“上世纪,市区有些单位为了给职工谋福利,出现了谁有能力谁开发,哪个单位有钱哪个单位就集资盖楼的现象,导致一个小区多家开发,但物业服务却采取了自建自管的方式,一旦出现公共设施方面的问题,如道路维修、集中供暖、供水、供气等方面的问题,物业服务上常会出现互相推诿,无人负责的状况。”一家物业公司的王经理说,这种情况下,小区大多实行“自治”或单位托管,因为管理人员少、成本小,业主可以接受,但服务质量有时会大打折扣。王经理认为,在目前来看,“袖珍小区”若想进行物业管理,仍然需要多方面的支持和帮助。

而长江物业经理王金涛则认为,要破解“袖珍小区”缺少物管的难题,打包“出售”或是一个不错的尝试。例如,某个“袖珍小区”附近有个较大且有正规物业管理的小区,可以尝试物管合并到一起进行管理。或者,附近有多个类似的“袖珍小区”,可以打包给一家物业公司以降低运营成本。“但不管怎么选择,业主们都必须分担管理成本。”王金涛提醒。

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