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3年后房价大变样!看了还敢炒房?

2017/02/15 08:50 来源: 搜狐焦点网 评论
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【摘要】这篇文章,如果你是一个炒房客,想从房地产发一笔财,那么,请你仔细阅读。

有一个问题,在大家真正购房的时候,无论你是投资者还是炒房者,都是必须要面对的。

这个问题屡次强调:在买房之初必须要考虑到以后的卖房(除非你能说你一辈子就住一个地方),也就是说将来的变现。如果不能变现,再大升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进是怎样的情况?

现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来3年内不再上涨或者缓涨,就相当于炒到了山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了3年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。

从目前的情况来看,一线城市总体来看是属于库存都比较短缺的;二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存,也就是二手房库存,普遍量都不太小。倒是它的途库存和未开工库存,分化特别厉害。总体来看,二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多,大部分城市是在售库存不足,而在途库存和未开工库存都不是很缺。

有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看,二线城市的第四类库存也都不是很少。

因此,房价比较稳定的二线城市,应该是较安全的;但是如果过去一两年房价涨太快,这样的二线城市,未来房价下行的压力就会会比一线城市大;

三四线城市普遍没有库存短缺的情况,都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动(三四线城市尤其显著),而出现短暂的阶段性不足。

但总体来看,三四线城市的库存整体都是比较充裕的,尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比(套户比是评估第四类库存最重要的指标,套户比超过1越多,表示第四类库存越大)超过1.4,说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入,第四类库存过剩的情况就很难改变。

在第四类库存已经严重过剩的情况下,前三类库存都应该控制在非常低的水平,但即使某一类库存比较低,也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。三四线城市另一种更普遍情况是,第一类和第二类库存相对少,第三类库存却很大,过去五到六年出让土地很多,但迟早要开工,一旦开工就会变成新的供应和库存。

在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满杀了进去。

这个时候,任何利好都会被无限放大,如地王、如供求、如自贸区等等,但这些在市场不好的时候,则如空气一样轻飘,不会被人重视,因此,现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退,到那时,路归路、桥归桥,一切水落石出,我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗?

三十城房价下跌预警

相比去年春节期间的成交量,很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑(新盘成交受推盘节奏影响),这就说明当前这些城市的楼市温度,确实低于2016年年初。

2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,央行收紧货币政策的影响将会渐显,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

房地产研究院杨红旭近日曾发出过一个楼市预警。大致为:

四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快,后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速,后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速,后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整,后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

根据近两个多月的最新市场变化,最后一次更新30个热点城市的预警等级:

红色预警:深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18城红警,包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

橙色预警:广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

黄色预警:长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

3年后我们的房子能卖给谁?

下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?三年之后,按照最快速计算,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以上市交易了。

对于炒房客而言,到那时应该大部分都该抛售房子。在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以好好思考,可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等。

更要命的是再来一次严厉限购。

此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,

到那时,你的房还能是个香饽饽吗?

看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?

如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道,当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人,都想在房产投资上挣到钱,但是,在目前的情况下,能在房产投资上挣到钱的不足5%。

和炒股一样,大多数人都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,全身而退的就更少了。

而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。

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责任编辑:刘亚林  JN1396
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