调控下房地产市场全面崩溃的局面会不会发生

国家发改委投资研究所原所长罗云毅认为，谈论房地产泡沫或者风险时，要区分地区，目前区域差异很大，房地产市场全面崩溃的局面不会发生。需要考察的是，房价上涨过快城市的抵御能力和抗风险能力。房价的长期趋势决定性力量还是经济走势，更明确地说是收入。中国房地产市场化过程较短，相当长一段时间内房价上涨是价值回归的过程。与国际都市相比，中国一二线城市房价上涨时间并不长。

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，过去九个月，房地产从上升到调整的转折过程中，局部城市出现过热。房地产相关数据在二季度达到峰值，之后涨幅有所回落。部分城市房价上涨超过历史较高水平，是导致市场恐慌的重要原因。从去库存的效果看，原本库存较少的一二线城市，销售却非常猛，三四线城市虽然去库存了，但在此期间增加的投资竣工量更高。房地产投资回升后，对其他行业也有影响，本该淘汰的过剩产能又回来了。虽然房地产对经济增长贡献较大，但总体上对宏观经济的积极意义不大。

根据其价格预测模型和投资预测的模型，明年房地产投资不会下降太多，但房地产整体进入了一个调整、缓步回落的周期。

中国社会科学院世界经济研究所研究员张斌认为，这一轮房价增长符合过去周期性规律。把很多宏观指标比如房地产、工业品、价格、信贷等指标放到一起看，过去十年中国有非常明显的短周期，平均14个季度。房地产需求要看两个关键性指标：一是货币，中国的货币不算超发，通货膨胀并不严重，跟新兴市场经济相比，中国是做的较好的；二是杠杆率，中国首付率、房地产贷款比不算高。

他称，地价上涨远高于房价上涨，成为推动房价上涨的不合理因素，特别是一线城市，其背后不合理因素主要来自土地供应政策的失误，高房价损害了城市人力资本增长。中国的土地供应弹性可以高一点，城市扩张一点，要好过现在土地供应刚性。

富国基金首席经济学家袁宜认为，房价上涨太高会对汇率有压力。明年如果供地问题不能解决的话，只能靠长期需求政策来控制房价。从居民财富再配置角度来讲，2014-2015年居民财富向股票市场转移，受到调控之后转向房地产市场。目前房地产价格得到抑制之后，要考虑居民财富配置的流向，未来国内外资产收益率的比较成为越来越多投资者考虑的问题。明年可能会看 到人民币汇率压力显著上升。

普华永道房地产行业审计师刘磊表示，房地产调控宜疏不宜堵。现在调控政策基本是堵，但地产和股市不一样，股市是全国统一市场，地产在中国必须要分成一二三四线城市，对各地政府政策水准的要求很高。由于地方债务压力的影响，一些地方政府在推行GDP上涨的压力下有很强的卖地意愿。目前房地产商利润总量虽然在扩大，但利润率下降，部分源于政府拍地价高者得，土地价格无限制推高。

他认为，很难讲一线大城市和一部分二线城市是否有泡沫，不同人看待泡沫有不同观点。但限购传递了一个不好的信息，即默认了此前的价格是国家基本上认可的价格。未来北上深需打破限购。