衡水市2015年11月房地产市场报告

一、衡水楼市背景

2015年衡水楼市背景浅析

根据2015年国家较新的城市等级划分，衡水市被列为四线城市，2014年衡水市GDP在全国210个城市排名中位列183，在河北省11个城市排名中位列11，经济水平处于低位。

衡水作为河北省的地级市之一，地理位置重要，衡水属于环渤海经济圈和首都经济圈的“1+9+3”计划京南区。京九铁路、石德铁路、邯黄铁路、石济高铁、京九高铁、石津城际高速铁路、衡潢铁路 、朔黄支线 八条铁路或规划铁路途经衡水，被社会经济学家费孝通先生称为“黄金十字交叉处”。同时，预计在2017年太青线高铁衡水站即将通车。

国家AAAA级旅游景区衡水湖位于衡水境内，占地面积283平方公里，是华北平原惟一保持沼泽、水域、滩涂、草甸和森林等完整湿地生态系统的自然保护区，成为周边项目的天然氧吧。

京津冀一体化进程在各方的共同努力下，正在朝着规划的方向发展着，衡水市也必然受其影响，在2015年，京津不少企业搬迁至衡水市，助力衡水经济、社会的发展。

衡水湖

衡水楼市的发展无疑会受到诸多内外因素的影响。从内部环境来看，衡水自然环境优美，衡水湖成为衡水市的天然氧吧，临水之地，福泽之地；衡水市地处华北平原腹地，沃野千里，交通便利，四通八达；衡水的经济水平一直处于低位运行，近几年由于房地产市场的发展，经济水平正在逐步向前发展，2014年衡水市GDP已经突破千亿大关，同时，京津冀一体化的发展，正在为衡水带来少有的大机遇。

从外部环境来看，在中国楼市2013年整体疯狂的氛围中，衡水楼市迎来了历史上最为快速的发展，衡水市焕然一新，但同时，由于过快的发展，出现了一些问题，在去库存成为中国大部分城市的通病中，衡水楼市也是避无可避。

总体来看，衡水市是一个宜居的四线城市，在城镇化大势之下，楼市库存不会是太大问题，周边城镇的迁入仍在继续当中，目前的衡水楼市已回归正常，正如压抑的越久爆发的就越激烈，爆发的越激烈，平静的时间也就越长，未来很长一段时间，衡水楼市都将会平稳地继续发展。

二、衡水楼市现状

1、根据搜狐焦点网统计，衡水市在售楼盘共计84个，其中河西区24个，开发区21个，路北区19个，河东区14个，滨湖新区6个。

2、根据中国房地产百城指数显示，11月衡水市的均价为4953，中位数为4600元，环比微涨0.47%。而根据搜狐焦点网数据统计分析，衡水市均价为4557.25元，中位数为4500元。（本次统计选用了衡水市区各区域较具代表性的30项目作为样本进行计算得出。）

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3、衡水市区共分为五个区域，分别是河西区、开发区、路北区、河东区、滨湖新区，其中河西区楼市均价为5145元，开发区楼市均价为4288元，开发区楼市均价为4583元，河东区楼市均价为3967元，滨湖新区楼市均价为4100元。（本次统计选用了衡水市区各区域较具代表性的30项目作为样本进行计算得出。）

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4、10月份衡水市区畅销前十的项目分别为：恒丰理想城、北斗星城东区御府、水榭花都、精信春风家园、丽景御园、恒茂城湖畔山庄、泰华奥体花园、恒大城、香榭丽都、东方太阳城。

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三、市场的四个核心要素分析。

1、政策

2015年12月1日：农业部科技教育司司长唐珂日前透露，“土十条”即将推出。这也意味着，继“气十条”“水十条”相继出台后，三大战役中的土壤污染防治战役也即将正式揭幕。 “土十条”即《土壤环境保护和污染治理行动计划》，由发改委、环保部、国土资源部、农业部等多部委联合制定，也被环保部列为今年的重点工作之一。

2015年11月30日：日前,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求意见,这是时隔13年该条例首次修改。近年来,缴存悬殊、资金沉淀、使用不便,住房公积金诸多问题持续引发广泛关注。

教育部基础一司司长王定华表示，择校热需标本兼治。“首先要继续推进义务教育均衡发展，鼓励有条件的地区试行市域均衡，同时通过学校联盟、集团化办学、划 分大学区等方式，迅速扩大优质教学资源，这是根本之策。”王定华透露，2015年11月30日：教育部正在考虑推行多校划片，也就是一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭 也不确定到底能上哪个学校。“我们一方面通过这种方式为学区房降温，另一方面加大查处力度，及时曝光择校现象，务必把就近入学落到实处。”王定华说。

2015年11月27日：国家发改委等11部委联合公布《发布关于公布第二批国家新型城镇化综合试点地区名单的通知》（以下简称《试点》），提出将在北京市房山区、大兴区等73个城市（镇）开展试点。

2015年11月27日：住建部：2020年我国将力争实现乡村规划基本覆盖。

2015年11月19日：山西省政府办公厅发布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。 除山西外，此前还有四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、 广州、深圳四个一线城市在坚守。

2015年11月25日：今日，中央层面定调化解房地产库存，促进房地产业持续发展。业内人士解读称，这意味着公积金作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。与此同时，日前 国务院法制办公布的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》中，首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，这被认为是为国家住房银行设立铺路。而国家住 房银行的真正设立，仍然需要更高层次的顶层设计。

2015年11月18日：中央国家机关住房资金管理中心较新发布，购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近一年内是否提取过公积金，计算贷款额度时，较低额度也将上调20万。但同时明确：借款人信用卡逾期透支未还不予贷款。

国管公积金新政首次明确信用卡逾期未还款等影响房贷情况。借款申请人及其配偶信用卡逾期透支未还的，不予受理贷款申请。贷款人申请贷款前两年内，夫妻任何一方逾期连续6期及以上的，不予贷款。新政从本月12日起执行。

2015年11月10日上午， 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能，企业成本，房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。

2015年11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

在业内看来，中央针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

2015年11月6日，国家海洋局向国土资源部正式转移交付海域、岛屿有关不动产产权产籍登记资料，并将产权、产籍的登记管理技术平台与国土资源部并网实现互联互通。至此，所有高级不动产资料和数据库已经全部移交至国土资源部。

2015年11月11日，商务部、外汇局发布《关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》，通知自印发之日起执行。

2015年11月11日，国务院常务会议：加快户籍改革带动住房等消费。

2015年11月11日：十八届五中全会决定，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。昨日，国家卫计委表示全国人大修法通过之日是该政策生效之时，并要求各地要抓紧启动地方人口与计划生育条例的修订工作。

全国人大一工作人员表示，如果《人口与计划生育法》的修改在12月底的全国人大常委会上通过的话，只能“特事特办”采取不同于普通的立法程序。

2015年11月08日：90%以上的村庄生活垃圾实现治理、100个县开展开发性金融贷款领投的农村污水治理试点、城乡自来水一体化水平由现在的21%提高到33%……业内分析，“十三五”期间，我国乡村建设将进入“标准化”＋“个性化”时代。

2015年11月04日：11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（以下称建议）正式公布。新华社11月04日受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（下文简称《建议》），这个《建议》对于确保如期全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴的中国梦具有重要而深远的历史意义。

2015年11月主要政策是：

十三五规划，国家新增城镇化试点，四个省份解除限购令，公积金改革，中央号召去库存，不动产登记，二孩开放政策。

其中二孩政策影响深远，不但是对未来的房地产市场，还是国家的劳动力市场，以及社会的老龄化趋势都有着深远的意义。进一步解释：在二孩开放之后，有人调侃80后成为中国历史上少有一代独生子女，但这不是最重要的，重要的是未来催生的大户型时代，但是对于当下而言，这个影响或许没有想象中那么明显。

十点五规划中涉及房地产的内容不多，在此不做赘述。

去库存是目前楼市的较大任务，习总书记今年11月10日首提去库存，未来政策可期。

公积金政策的改革普及面广泛，收益群众广泛，尤其是衡水公积金政策中缴存六个月公积金可贷款购房的在政策，对于衡水的广大购房者而言是个不错的消息。

不动产登记和房地产税的实施，在一定程度上挤压出了部分房源，同时令投资客逐渐减少。

国家城镇化的发展是一个大的趋势，衡水楼市在经历了2013年的疯狂之后，消耗了很大一部分购买力，接下来，城镇化将是促使衡水楼市发展的原动力，也就是刚需占据主导地位的楼市，或者说常态下的楼市。

总之，11月衡水楼市在二孩政策、公积金改革和城镇化以及房地产税等政策的预期下，正在走向更加稳健，更加良性的发展道路。

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2、资金

2015年12月1日：11月30日，在美国首都华盛顿，国际货币基金组织总裁拉加德在新闻发布会上讲话。国际货币基金组织（IMF）执董会11月30日批准人民币加入特别提款权（SDR）货币篮子，新的货币篮子将于2016年10月1日正式生效。

浙商银行经济分析师杨跃表示，加入SDR体系能有效放大人民币在国际市场中的输出和虹吸双重效应，倒逼国内改革和转型。一方面，加入SDR能够显著提升人 民币辐射范围的扩张速度，为“一带一路”等国家战略推进建立更为顺畅的资金流动机制和渠道。另一方面，加入SDR能够增强人民币国际公信力，提升各国对人 民币资产的配置比例，进而为国内经济建设带来增量资金。

人民币加入SDR货币篮子将推动人民币资本市场、债券市场产品的国际化，改善中国金融市场环境，而这些对房地产行业来说长期还是利好。

2015年11月13日：作为地方政府主要财源，土地出让收入仍旧低迷。前10月，地方本级政府性基金预算收入27096亿元，下降31.3%，同口径下降26.8%，其中国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%，其中10月份下降3.1%。

2015年11月11日：据国家统计局网站消息，统计局今日发布的数据显示，2015年1-10月份，全国固定资产投资(不含农户)447425亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。从环比速度看，10月份固定资产投资(不含农户)增长0.72%。

2015年11月11日：国家统计局今日发布1-10月份房地产投资和销售数据。其中，前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比前9个月回落0.6个 百分点。同时，前10个月，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。

2015年11月08日：刚刚结束的第二次中国改善农村人居环境工作会议释放的消息表明，“十三五”期间，中国将投入万亿巨资改善农村人居环境。此间专家认为，财政投入及配套措施将带动开发性金融投入、社会资本投入及民间自筹资金等社会综合投入超过数十万亿。

2015年11月08日：按照中央部署，国家开发银行(下称“国开行”)已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。同时，国开行还发放约3000亿元贷款，用于去年的棚改项目。

2016 年的定向信贷额度安排工作正在进行，料将不小于2015年全年的水平。这意味着2016年全年，房地产市场可能面临万亿级别的定向信贷流动性注入。与此同 时，棚改“以货币化补偿安置为主”已被写入中央政治局常委会会议要点。如今，棚改将成为政府向房地产市场定向注入流动性的切口，从而达到稳定住房消费的目 的。

分析：从11月份的资金状况来看，中国土地财政收入仍在持续下降，全国固定资产投资增长比1-9月份有所回落，全国房地产开发投资和销售面积增长比1-9月份有所回落。整体状况除土地财政下降较为明显，全国固定资产投资、房地产开发投资、销售面积数据仍在增长。

中国人民币加入特别提款权（SDR）货币篮子，从长期来看，对房地产的融资环境是利好，同时，棚改将成为政府向房地产市场定向注入流动性的切口，从而达到稳定住房消费的目的。

还有，“十三五”期间，中国将投入巨资改善农村人居环境，这将带动一个万亿市场的发展。

总体来看，土地财政不是长久之计，新的市场机遇正在形成，全国房地产市场较为稳定，但呈现出缓慢的下降趋势。

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3、供求关系

2015年12月1日：根据近期发布的《“十三五”规划建议》，加快提高户籍人口城镇化率是“十三五”经济社会发展主要目标之一。而所谓的“提高户籍人口城镇化率”指的就是提高在城市就业的2.7亿外来人口的“市民化”率。

分析：今年楼市提及最多的莫过于去库存，去库存最根本的就是让广大有购房需求的人买得了房子。从全国的角度解读，2.7亿外来人口的住房需求是个巨大的市场，满足他们的住房需求，也是去库存的一部分。

以衡水市场的住房供给量和需求量来看，衡水也面临着去库存的重要任务，衡水的购房者主要以周边县市的人群为主，虽然经历了2013年楼市的疯狂，但是衡水并未陷入巨大的库存陷阱中，而是在2014开始冷静下来，开始走向常态化。在细分市场中，通常都有着自己的特点。衡水购房者不再是以前盲目的买房状态，而是更加注重房屋的质量、进度和房企的知名度，以及小区的整体环境，房企与以往相比，压力也更加大，企业竞争正在加剧，因为购房者更加挑剔。

衡水是一个四线城市，楼市刚刚起步，城镇化还未饱和，房地产试产还有着巨大的潜力可以挖掘。

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4、技术

2015年11月20日：据住建部网站消息，日前，住房城乡建设部工程质量安全监管司通报了9月全国工程质量终身责任制落实情况。通报显示，9月，全国新办理质量监督手续的工程共 15718项，其中已签署法定代表人授权书、工程质量终身责任承诺书的工程有15612项，覆盖率为99.33%，与8月份基本持平。

东方网2015年11月6日报道：6日上午，“中国网络媒体湖南行”媒体团成员来到某绿色建筑研发制造基地参观采访。

在生产基地，媒 体团记者们目睹了一块块PC板（预制混凝土构件）从装模、浇筑到运出库房的全过程。44块这样的PC板，较快只需要6天，便可以安装成一座建筑工业化高端 住宅产品——高3层、共285平米的别墅。据了解，这座建筑工业化率在95%以上的住宅正通过网络销售，下单后30天即可交付。建筑工业化产品做到了节材 20%、节能70%、节水80 %、节时60%，节地20%。

在媒体团成员纷纷大呼别墅精美之时，工作人员向记者们介绍道，别墅建筑面积约 285平方米，售价75万元，历经320多次优化，较快可以在6天内安装完成。湖南省农村每年住房建设需求量将突破1亿多平方米，市场容量巨大。这款产品 的目标客群是拥有土地的客群，所以主要市场是中国广大的新城镇、新农村市场。

分析：最近正在阅读凯文·凯利《必然》一书，书中主要的内容就是预测未来30年世界是怎样的。我们不说那么长时间，那未来十年的中国房地产是怎样的呢？财富的创造是技术加资本，那么房地产的技术是什么呢？绿色地产技术？3D打印技术？地源热泵技术？亦或是其它？我们可以遵循这样一条道路，那就是房地产的生产过程将会更加的简便、快捷、高效、环保，如此的话，工厂化生产将是其必然的出路。上述事实恰恰说明这一预测的正确性：工厂化流水生产将是住房建筑的未来，比传统建筑方法更加省时、省料、省水、省力，不但如此，这一趋势正在走向容量巨大的市场。

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四、市场趋势分析

去库存将是未来一段时间中国楼市的主旋律，一线城市和部分重点二线城市则是面临着涨价的压力，三四线城市去库存压力更大，但是随着城镇化的发展，这一压力会慢慢减轻，因为整体市场的缘故，大规模无序建设将会适可而止。

人民币加入特别提款权（SDR）货币篮子，有利于房地产市场的融资环境，但是在中国当下产业结构调整和经济增长模式转型的大势之下，房地产市场投资增长将会降低，这对于整个国家经济的可持续发展是有利的。

中国的房地产需求总量还很巨大，在我国未来的一段时间内还将是促进我国经济增长的强大动力，尤其是城镇化进程中将扮演不可或缺的角色，而新技术的应用，将极大改善农村的居住环境和生活水平。

总而言之，中国的经济增长模式对于房地产的依赖度将逐渐降低，但是市场的巨大需求注定房地产市场在未来很长的一段时间内仍将是中国经济发展的重要引擎之一。衡水楼市在政策支持、刚需充足、投资客减少、技术发展的状况下，也会越走越远，价格平稳增长。